2018年，现金流成为大部分房企头上的紧箍咒。融创在降杠杆的同时，继续“强运营，控投资”，已初见成效。
近日，融创中国（01918.HK）公布了2018年中期业绩报告。数据显示，上半年融创实现营业收入465.8亿元人民币，同比增长215.3%；毛利润115.3亿，同比增长251%；归母净利润63.6亿，同比增长287.7%；归母核心净利润66.1亿，同比增长292.3%。基本每股盈利1.45元，同比增长245%。
总体来看，这份成绩单还算亮眼。而融创之所以能在房地产调控不断趋严的情况下平稳落地，与集团掌舵人孙宏斌谨慎而又稳健的经营策略不无关系。
在业绩发布会现场，融创中国董事会主席孙宏斌表示，“2016年，我曾经说过宏观调控的严峻程度是不可想象的，会改变购买预期。到目前我们仍然判断，宏观调控政策在短期内不会放松，因此我们还非常小心谨慎，2016年到现在几乎没有在公开市场拿地，现在还是如此，安全是第一位的。”
核心净利同比增292% 盈利增幅创新高
净利润和核心净利润是衡量一家企业盈利水平的重要参数，在房地产调控趋紧的大环境下，融创的日子同样不好过，但好在及时调整战略布局后，融创的业绩增长还是实现了跨越式增长。
数据显示，公司于2016年、2017年分别实现合约销售1506亿、3620亿，同比增长120%、140%。2018年上半年，实现合同销售金额1915.3亿元，同比增长76%。
伴随着销售金额的大幅上涨，融创的净利润也是逐年上涨。2018年上半年，融创实现归母净利润63.6亿，归母核心净利润66.1亿，同比增幅分别达287.7%和292.3%。
截至今年前7月，融创完成的合同销售额已达2254亿元，完成全年4500亿销售任务50%以上。也就是说，融创超额完成全年既定销售目标指日可待。
融创内部相关人士对野马财经（微信公号：ymcj8686）透露，“这是公司有史以来取得的最高同比增幅。”
那么问题来了，如若像孙宏斌所说，公司“2016年到现在几乎没有在公开市场拿地，现在还是如此”。在拿地规模并未扩大的情况下，融创又是如何实现逆袭的呢？
该内部相关人士对野马财经（微信公号：ymcj8686）解释，“过去几年，融创在战略上寻求规模的增长，采取并购方式快速获得项目，而并购项目通常会率先集中处理低利润甚至零利润资源，这在一定程度上拖累了公司过去两三年的利润率。随着这些项目处理完毕，以及公司运营水平的提升，利润率逐渐回归正常水平就是情理之中的事了。”
92%土储位于一二线 可运作利润空间可期
孙宏斌是房地产行业有名“并购之王”，凭借着如何获取低价优质土地储备方面的经验丰富，融创拿到了大量低成本土地储备，从而成为目前融创手里最重要筹码。
如今随着政策环境的变化，融创开始逐渐改变策略，从今年上半年开始提高拿地标准，控制拿地节奏和规模。据融创内部相关人士透露，“今年来，公司合计获取土地总建筑面积2920万平米，权益建筑面积1545万平米，平均土地成本仅为3620元/平米，为近年来获取土地均价的新低。”
据悉，截至6月底融创拥有土地储备共计2.31亿平方米，其中绝大部分是通过并购获取，土地平均成本仅为4470元/平方米。对应同期超过16000元/平方米的销售均价而言，融创可运作的利润空间可谓丰厚。
孙宏斌曾公开表示，“房地产企业最大的风险便是买贵了地。”因此，融创在具体的运营中，始终坚守着“不买贵地”的准则。2016年底，国内不少城市的土地炙手可热，融创悄然启动内部预警机制，不再参与公开的土地拍卖，避免接盘“三高”项目（高总价、高溢价、高单价）。
有了货值充足、高质量的土地储备，融创在未来几年就相当于有了跻身一线房企行列不掉队的重要砝码。据统计，融创现有土地储备可提供的总货值高达3.29万亿，其中92%集中在一二线及环一线城市。
对于未来两年地价的走向，融创中国执行董事兼行政总裁汪孟德在业绩会现场表示：“过去两年，无论是公开招拍挂还是收并购，卖方预期都在一个比较高位的水平上。但是，未来一两年，卖方的地价预期肯定会往下走。”
持续降杠杆，加深“护城河”
当然，要想在房地产一线屹立不倒，仅靠充足的土地储备还不够，降杠杆也是融创当前工作的重中之重。
截至报告期末，融创总资产6699亿，同比上年末的6231亿增长468亿；所有者权益635亿，较上年末的606亿增加29亿。经营规模提升的同时，有息负债持续下降，较上年末减少近百亿。
汪孟德表示，降杠杆是融创这两三年非常确定的方向。未来几年，融创的杠杆率还会持续下降，净资产水平则会持续提升。
身处资金密集型的房地产行业，融创始终重视现金流的安全，强化现金流管理，时刻保证现金流充足的基础上去提升市场份额和经营绩效。
截至6月30日，融创拥有现金余额874亿元，与上年末保持平衡。债务结构上，融创保持长短期的合理比例配置，一年内到期之短期负债及长期负债当期部分仅753亿，现金余额足以覆盖短期债务。
融创这一稳健而有质量的增长也得到资本市场的认可。今年5月4日，恒生指数公司正式公布2018年一季度检讨结果，融创中国入选恒生中国（香港上市）25指数，并将于6月4日正式纳入。
据悉，恒生中国（香港上市）25指数的成分股主要涵盖大型国企，及优质大型蓝筹民营企业。纳入该指数也意味着融创即将跻身蓝筹行列。同时，国际评级机构穆迪也连续两次上调公司评级，由稳定提升至正面。
下半年可售货值近5千亿 有望完成既定目标
回顾往昔，融创市场份额的持续提升，得益于公司精准的战略定位，始终坚持产品领先战略，通过产品研发投入持续保持产品创新与引领，保持竞争优势。
目前，融创已形成多条具备行业影响力的成熟高端产品线，如壹号院系、桃花源系和府系等。
此外，融创为了保证项目的高品质呈现，还在内部设计了全面质量管控标准和系统性的全链条质量测评体系，以及六大监督测评体系，以确保质量管控标准的落地。
根据权威机构发布的2018年房地产行业客户满意度调查，中融创满意度达到92分。在今年业绩会上的孙宏斌，一反以往的高调形象，收手买买买，重复安全第一、控投资，变谨慎的孙宏斌能给融创一个更“稳”的未来么？我们拭目以待。
