中梁控股首秀大涨7%,全国20强房企全部上市

中梁控股首秀大涨7%,全国20强房企全部上市
2019年07月16日 19:33 野马财经

作者 | 蔡真

来源 | 风云地产界

7月16日上午9:30,中梁控股董事长杨剑迎来港交所敲钟,中梁正式成为中国房地产20强中最后一家上市企业,股票代码:2772.HK。

根据公告,香港公开发售以及国际发售双双获得微超额认购,中梁控股5.3亿新股将如期发行,每手股数500股,每股定价5.55港元,预计集资净额约为27.73亿港元。

中梁控股拟将所得款项净额约58.6%用作公司的现有物业项目或项目阶段(温州中梁鹿城中心、宿迁中梁首府及江油中梁首府)开发的建筑成本。

此外,约31.6%将用作偿还绝大部分的若干现有信托贷款,所有这些信托贷款均为公司项目的流动资金贷款,包括3笔信托贷款,期限均为一年,于今年到期。剩余约9.8%将作一般营运资金之用。

值得注意的是,7月14日,今年全球规模最大IPO百威亚太突然宣布取消发行。进入招股环节而取消发行,这在H股市场较为罕见。市场更多将其归咎于国际配售遇冷,IPO定价偏高。

此前中梁公布的定价区间为5.20-6.68港元/股,5.55港元/股的定价并不太高。保守的定价说明中梁给投资者预留了较大获利空间,也降低了自己破发的风险。事实上,中梁开盘后股价迅速上涨的局面,也打破了此前上市的美的置业、恒达集团等港股内房企上市即破发的尴尬。

中梁控股午盘报收6.04港元/股,涨幅8.83%,盘中一度涨超11%。截至今日收盘,中梁控股报5.95港元/股,较开盘上涨7.21%,市值210.04亿港元,成交额3.69亿港元。

中梁速度

尽管过程有些波折,中梁控股还是在行业关注下拿到了资本市场的入场券。至此,中国前20强房企全部登陆资本市场。

2017年,中梁计划上市的消息便在市场流传。2018年初,中梁开始筹备上市,原计划2018年8月30日交表,2019年初上市。但直到2018年11月,中梁控股才第一次递交招股书。提交6个月后,补充了部分材料,又重新提交了新一版招股说明书。

这一次,中梁有备而来。

新提交的招股书里的,中梁首次披露了一些外界好奇的数据——从百亿销售额到千亿,中梁仅用三年;而营业收入从2016年29.25亿元增长到2018年302.15亿元,年复合增长率达221.4%。其次,中梁披露了惊人的降负债成果:2018年净负债率从2017年的339.5%降至2018年的58.1%。这些数字让这家千亿房企得以在一众排队等候的小房企中率先通过聆讯。

中梁真正进入行业视野不过3年。

2015年,中梁甚至还未进入克而瑞百强销售榜榜单,2018年,其销售排名已经跃升至23名,权益销售额迈入前20大关。今年3月,中梁跻身中国房地产业协会和上海易居房地产研究院中国房地产测评中心共同评定的“中国房地产20强” 。

从无人问津,到明星黑马,中梁速度在房地产白银时代显得不可思议。另一方面,资本市场大环境的变化,让中梁速度有了另一种解读。

2018年是港交所的“大年”,全年共有207家公司在此IPO上市,筹资额重回全球第一, 7月12日8家公司同时敲钟上市,一度有人调侃锣不够用。

但红利给到的是新经济和生物科技公司,房地产对资本的吸引力下降是可见的事实。根据德勤数据,房地产新股无论是数量比例还是融资金额和比重都呈下降趋势。

2018年10月11日,美的置业和大发地产(06111.HK)同日上市。在美的置业的敲钟仪式上,奥陆资本总裁兼投资总监蔡金强泼了一盆冷水:“若内地房企没有在短时间内完成上市,预计要等到两三年之后了。”中梁赶上了这班车。

外有资本新欢,房企内部的竞争也愈发激烈,强者恒强的局面愈演愈烈。中梁今日上市,其身后的新力控股、奥山控股、海伦堡和万创国际还在焦急等待。

《2019中国房地产开发企业500强测评研究报告》指出,2018年房地产行业集中度持续提升。前四大房地产开发企业销售金额占比从2013年的6.93%上升至2018年的14.17%,以销售金额计算的20强、50强、100强房地产企业市场份额分别为36.06%、51.95%、63.50%,分别较上年增长3.85、6.66、8.26个百分点。

头部房企凭借规模优势可以调整业务布局、进入活跃市场,而中小房企受政策调控影响,业绩很可能不稳定,容易遭受资本质疑,从而融资渠道受阻。

中梁跑步进入千亿阵营,并且成功上车,无疑是大环境的幸运儿,也给市场打了一剂强心针。

三项优势

6月26日,香港港丽酒店,中梁创始人兼董事长杨剑带着一众高管出现在这里,出席中梁控股全球发售发布会。

一贯低调的杨剑此前报道并不多,唯一流传的是 “如果布局一二线城市是开大奔,布局三四线城市是开宝马mini。你开10辆大奔,我开50辆宝马mini,我还是大有机会。”

更多和媒体接触的,是总裁黄春雷。发布会上,他讲述了中梁的三个核心优势,总结下来就是产品、销售和管理。

2016年,中梁将总部搬至上海,提出“深耕长三角、面向华东、辐射全国”的布局战略,开启“开挂”之旅。

2016年以平均每周一块地的速度,拿下近70块地;2017年平均三天一块地的速度,拿下百余块地,年底开始积极拓展一二线市场,分摊风险吃准红利。2018年,中梁不到两天就能拿下一块地,千亿目标并成功实现;截至2019年3月31日,中梁土地储备规划总建筑面积3890万平方米,为未来的销售增长提供基础。

为防消化不良,中梁的土地投资遵循两个原则,不拿大宗地以及不拿高价地,并采取多元化的拿地方式,降低土地成本;其次,中梁实行以现金流为中心的运营策略,鼓励5个月现金流回正、6个月资金进行第二次投入。货如轮转,带动规模的几何增长。

在此过程中,公司制定了三种标准化的住宅物业系列,拥有超过700名专业人员的产品设计及研发团队,致力研发最适合目标客户需求的产品。中梁已然有了规模房企必备的“复制”属性,即标准化的产品和科学的成本管理。

房地产生来就是高负债行业,无数的前车之鉴昭示充裕的现金流对企业是多么重要。

单一的融资渠道无法满足中梁的胃口,信托、资管计划等方式是中梁的重要依托。

招股书数据显示,截止2018年底,中梁还有总额达到147亿元的信托或资产管理计划尚未偿还,占借款总额约54.5%。2016年至2018年,中梁控股借款总额分别是202亿元、245亿元、270亿元。

多元化、多渠道融资体系,持续降低融资成本、提升了中梁的企业抗风险能力,给了中梁充裕的现金流支持。

许多房企做到大学规模的同时,管理还在小学水平,导致后期步伐踏错。飞速发展的中梁,通过独特的阿米巴管理模式,保证了企业快而稳的步伐。

“阿米巴模式”由日本经营之圣稻盛和夫提出,即把企业划分成一个个小的团体组织,通过独立核算制加以运作,在公司内部培养具备经营者意识的领导,实现全员参与的经营模式。

中梁结合自身情况,创造了中国第一个地产阿米巴管理模式,以“控股集团-区域集团-区域公司”为主体的三级组织管控架构,强调“精总部、强一线、小组织”。

目前,中梁一共设置了12大区域集团、70多个区域公司,还会随着企业发展不断增加和调整。每个区域集团下设多个区域公司,在大区范围内形成一个独立公司的运作体系,设有区域董事长、事业部总经理和相关职能条线。

但管理框架大是否会造成管理成本高的问题?黄春雷回应:与管理成本增加相比,更看重组织和人员带来的效益。

产品、销售、管理的三层独特优势,钱术和人术的完美搭配,让这匹黑马的脱颖而出显得更加合理,未来可期。

未来可期

成立26个春秋,中梁其实是房地产的老玩家。自温州发迹、在浙江立本、从泡沫突围,这匹黑马已经“识途”。

2015年三四线的去化问题让一众房企转向一二线布局,中梁赌对江浙三四线城市的资质和潜力,低价拿地,在随后的三四线升温里收获红利,站稳脚跟。

这一年,市场的焦点在几次股权收购战役:融绿之争尘埃落定、绿地成功借壳、佳兆业重组迎来曙光、宝万之争正式开战、和记黄埔重组分拆,一篇《别让李嘉诚跑了的文章》刷爆朋友圈。曾经的江湖规则或将改写,宏观环境的变化不可预测,整个房地产行业处在焦躁之中。

或许是此时,中梁感到了危机,强者通吃的现实让他们有了更强的企图心,在2016年决定走向全国。如今它已经站上了更大的舞台。

规模不足千亿时,中梁就喊出“3000亿”目标,如今面临新考验,中梁显得更加慎重。

黄春雷表示:“理想总是要有的,好的行情再来一波,3000亿也是有可能的。上市以后,我们的整个想法也会转变一些,先不设定一个具体的目标,但是肯定以稳健、利润、风控作为方向,规模的话有机会就做大一点,没机会的话小一点。”

机构和市场普遍对中梁显示出比较大的信心。

招商证券研报表示,一线城市销量已见底回升,二线城市销量滞后于一线,或是今年销量复苏的最大贡献者。中梁加码布局二三线的战略再次验证其前瞻性。

《经济观察网》则从政策角度给予了中梁利好:“长三角是中梁的发家之地,也是中梁长期重点布局的区域。目前中梁在长三角的土地储备占到其总土地储备接近一半。光大证券指出,随着长三角一体化上升为国家战略,同时上海市提出在上海、江苏、浙江交界处将设立长三角一体化示范区,区域内重点布局的房企将迎来机遇。”

大公报、成报、星岛日报等香港媒体也给予了购入的建议。

如果说2018年中国房地产行业的主基调是谨慎投资、加紧去化。那么2019上半年的旋律则是市场回暖随后政策收紧。经济环境依旧复杂,调控影响逐渐加大,今年对房企来说无疑是关键一年。

中梁练好了内功,开启了属于它的未知冒险。

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