自从9月份以来，金地集团频繁遭遇第二大股东大家人寿减持，两个多月共减持约6.05%的股份。在持股9年后，如此大手笔的减持，大家人寿嗅到了什么？
作者 | 卢泳志
编辑丨高岩
来源 | 野马财经
本文约3315字，阅读时长约11分钟
经过多轮减持后，大家人寿依然是金地集团第二大股东。
11月18日至19日，大家人寿保险股份有限公司（简称“大家人寿”）通过集中竞价累计减持金地集团股份约4719.62万股，占总股本的1.05%。
在此之前，大家人寿持有金地集团约6.97亿股股份，占总股本的15.43%；在本次变动后，大家人寿持有约6.49亿股股份，占总股本的14.38%。
对此，金地集团回应表示，大家人寿减持或与政策收紧有一定关联，但对金地的经营的影响有限。
诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪指出，近期房企违约现象频发导致险资对地产板块的投资产生一定恐慌心理，险资的减持应属于正常经营及投资举动。
谁在进？谁在退？
作为A股市场险资持股比例最高的一家上市房企，金地集团的第一大、第三大股东分别是富德生命人寿和深圳市福田投资控股有限公司，分别持股29.83%和7.79%。
在被减持之前，大家人寿持有金地集团股票9.22亿股，占总股本的20.43%，是其第二大股东。
图片来源：大家保险官网9月初，大家人寿先后通过集中竞价和大宗交易，合计减持金地集团1.06亿股，占总股本的2.34%。
具体来看，9月3日至9月14日，大家人寿通过集合竞价累计减持4504.92万股，占总股本的0.99%；通过大宗交易减持6054万股，占总股本的1.34%。
值得注意的是，这是大家人寿持股9年以来首次减持。选择在这个时间减持，有业内人士将其解读为险资开始逃离地产行业。
不过，金地集团在公告中表示，该权益变动属于减持，不触及要约收购，不涉及公司控制权变化。
此后，大家人寿开启了“减减减”的节奏。9月16日至9月末，大家人寿通过集合竞价方式转让1052.86万股， 占总股本的0.23% 。
10月，大家人寿通过集合竞价方式转让960.78万股，占总股本的0.21%。11月，大家人寿通过集合竞价方式转让970万股，占总股本的0.21%；通过大宗交易方式转让9030.35万股，占总股本的2%。
据统计，9月3日至11月19日，大家人寿合计减持金地集团约2.73亿股，占总股本的6.05%；权益变动后，其持有公司股份比例下降至14.38%。
图片来源：Wind不过，在多轮减持后，大家人寿依然金地集团第二大股东。在前十大股东中，两家险资企业占据了半壁江山。
在二股东频繁减持的同时，基金经理也在集中抛售金地集团股票。三季报显示，截至2021年9月末，仅剩68支基金持有金地集团，较半年报中的333支减少了265支。
与此同时，小股东也在撤退。截至今年前三季度，金地集团股东户数为5.56万户，和上半年相比减少了1.68万户，减少23.2%。
不过，值得注意的是，金地集团董事长凌克于9月16日增持公司股份10万股，增持后共持有380.84万股，占总股本的0.0844%。根据记录显示，这是近十年来凌克首次在二级市场增持公司股份。
此外，第三季度中，金地集团受香港中央结算有限公司增持1395.35万股，该股东持股占流通股比例2.55%。
在住房金融高级分析师陈斌看来，大家人寿的减持动作无非是出于对控制风险的考量。房企频繁暴雷，金融机构对房地产企业的风险重新评估，可能是为了防止后期的市场波动。
逆势发债“借新还旧”
在遭遇大家人寿减持的同时，金地集团完成了逆势发债。
11月11日，金地集团成功发行一笔15亿元中期票据，利率为4.17%，发行期限3年。
在房企融资端和销售端都面临一定压力的情况下，金地集团成为当时为数不多获准境内发债融资的房企。
据同策研究院数据显示，10月份，40家典型房企发行中期票据规模总计不过20亿元。
金地在公告中表示，此次票据募集资金将全部用于偿还到期债券。
图片来源：企业预警通据统计，金地集团目前存续3只美元债券，存续规模9.3亿美元（约59.36亿元），其中2只一年内到期，分别为2022年6月14日和2022年7月26日到期，金额分别为2.5亿美元（约15.96亿元）和2亿美元（约12.77亿元）。
图片来源：企业预警通同时，金地集团境内债券存量为34只，共计475.42亿元，其中6只将于一年内到期，金额为95.74亿元，集中兑付压力较大。
图片来源：Wind从负债方面来看，金地集团前三季度总负债为3618.84亿元，资产负债率为78.3%。扣除预收账款资产负债率为70%，已趋近红线。净负债率为66%，现金短债比为1.44倍。
如此看来，金地集团现有的账户资金可以覆盖短债，但其主要以流动负债为主，为2658.99亿元，占总负债比为73%；非流动负债为959.85亿元，其中长期有息负债占比很大，为826.47亿元。
有业内人士分析称，近年来金地集团的流动比率、速动比率和长期偿债能力指标均在下滑，说明其偿债能力均在恶化。
值得注意的是，前三季度，金地集团少数股东权益增加较快，为429.85亿元，占比43%；但少数股东损益不增反降，规模仅为2020年的一半。
“营、利”双降
2017年年初，金地喊出了“用3年时间冲击年销售额2000亿元目标”的口号，得益于“合作开发”，金地集团于2019年跨入“两千亿房企俱乐部”。
今年上半年，金地集团的销售规模重回前十，在克而瑞最新发布的“2021年1-10月房企全口径销售金额排行榜”中，金地集团排在第十位。
图片来源：罐头图库2021年1-10月，金地集团累计实现签约面积1162.2万平方米，同比上升25.48%；累计实现签约金额2452.2亿元，同比上升29.01%。
据悉，金地集团2021年销售目标为2800亿元，至此已完成87.58%。
图片来源：Wind销售端增长明显，但却出现“增收不增利”。金地集团前三季度实现营业收入538.84亿元，同比增加33.25%；实现归母净利润33.09亿元，同比减少33.72%。
尤其在第三季度，营收和净利更是迎来“双降”。第三季度，金地集团实现营业收入196.1亿元，同比下降4.64%；归属于上市公司股东的净利润约14.84亿元，同比下降26.19%。
值得一提的是，这是自2015年以来，金地集团首次出现三季度营收和归母净利润同时下降。
业内人士分析指出，合作开发虽然是大环境下房企扩大规模的利器，也为其埋下了隐患。金地与其他房企在合作过程中，较低的权益占比影响了其归母利润水平。
不过，金地集团在财报中表示，业绩下滑是由于报告期结转的房地产开发项目毛利率下降以及期间费用增加。
图片来源：Wind的确，自2019年以来，金地集团毛利率就在不断走低，今年前三季度毛利率为18.13%，较2020年32.86%的水平大幅下滑。
第三季度，金地集团的费用支出明细增加，其中销售费用为18.28亿元，同比增长53%；管理费用为33.17亿元，同比增长20%；利息费用26.7亿元，同比增长13%。
除此之外，金地集团前三季度经营活动产生的现金流量净额约为-7.59亿元，同比下降168.23%；投资活动产生的现金流量净额为-81.43亿元，同比下降46.87%。
金地集团将两项现金流紧张归结于联合营公司往来款增加，以及对联合营公司投资支付的现金增加。
因此，未来在市场趋势未出现明显改变下，投资者将更看重房地产企业的抗风险能力，以及持续的盈利能力。
接下来，您觉得险资会持续“逃离”地产吗？欢迎留言评论！
