久旱逢甘霖，碧桂园、龙湖、美的置业三家房企发债传递的积极信号，能提振债券市场对民营房企的信心吗？
作者 | 苏影
来源 | 债市观察
在一系列政策暖风吹过之后，房地产市场最终迎来了久旱之雨。
5月16日，据媒体报道，碧桂园（2007.HK）、龙湖（0960.HK）、美的置业（3990.HK）三家民营房企被监管机构选定为示范房企，将在本周陆续发行人民币债券。
紧接着，龙湖、碧桂园、美的置业均对外表示发债消息属实。
诸葛找房数据研究中心分析师梁楠分析，三家房企发债融资，有利于提升企业的资金周转性，有助于获得资本市场的积极反馈，如股价上涨等，对企业自身的经营等有利好作用。
受此影响，三家房企股票均迎来明显上涨，截至当天收盘，碧桂园涨幅10.41%，收盘价44.88港元/股；龙湖涨幅4.83%，收盘价38港元/股；美的置业涨幅7.89%，收盘价15.04港元/股。
01
三家民营房企被“特赦”发债
就在消息被证实的当天晚上，龙湖、美的置业接连在上交所发布债券募集说明书。第3年末投资者可以选择回售或选择调整发行人票面利率，发行日期为5月18日至5月19日。
龙湖方面介绍，公司预计发行规模不超过5亿元的公司债券，票面利率区间为3%-4%，期限为6年期。
而美的置业债券的发行规模比龙湖更高一些。公告表示，第2年末投资者可以选择调整发行人票面利率或回售，票面利率区间为 4.1%-4.9%。美的置业本期计划发行债券“22美置01”总金额不超过10亿元，期限为4年期。
来源：美的置业公告
而此次事件中提到的另一家房企碧桂园，先在当晚对外确认了发债消息。5月18日中午，碧桂园进一步介绍，本次债券规模预计不超过5亿元，期限为3年期，附第1年末和第2年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权。
对于本次发行债券的资金用途，碧桂园和龙湖方并未向外透露，而美的置业则介绍，本期公司债券募集资金扣除发行费用后，拟全部用于偿还公司债务，而此前发行的中期票据款项则将投入于工程建设。
值得注意的是，此次报道中，有这样一条附加内容颇为瞩目。即为吸引投资人，创设机构将同时发行包括信用违约掉期(私募CDS)或信用风险缓释凭证(CRMW)在内的信用保护工具，以帮助民营地产商逐步恢复公开市场的融资功能。
对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次发债强调了信用保护工具的使用，这两种信用保护工具通俗理解就是为债务违约设立防火墙。换句话说，投资者后续认购此类债券的顾虑将减少，房企若是违约，其也可以获得相关赔偿或补偿。
而5月16日，就在龙湖宣布发债的当晚，深交所披露，市场首单民营房企信用保护工具正式落地。该信用保护凭证由中证金融和中信证券联合创设，将支持龙湖供应链ABS发行，信用保护凭证名义本金4000万元，受保护债券规模为4.02亿元。
来源：深交所官微
02
一年内发债超200亿元
事实上，自去年下半年以来，部分房企流动性承压，债券展期及违约事件频发，市场对民营房企发债态度更为谨慎。
根据东方金诚数据，2022年1-4 月央企和地方国企地产债净融资分别为296亿元和62亿元，同期广义民企地产债净融资为-237亿元，且截至5月15日，民营房企已连续65天无公开市场债券发行。
在此背景下，近一年能够持续发债的碧桂园、龙湖和美的置业，可谓是被市场选中的优等生。
2021年5月以来，龙湖先后三次发行公司债，共计88亿元。另外，去年12月还发布了1支10亿元的中期票据。
来源：企业预警通
同期，碧桂园也成功在境内外发行多种类直接融资工具，包括35.35亿元的公司债、15亿元ABS及39亿港元（约33.53亿元）的可转债。
去年5月至今，美的置业先是发行了2支共计10.9亿元的ABS。今年2月，美的置业还成功发行了第一期15亿元的4年期票据，票面利率4.5%，美的置业也因此成为今年首个成功发行中期票据的内房股民企。
尽管三家房企当前在民营房企中较为稳健，但整体来看，未来一年的到期债券规模也不容忽视。
据企业预警通和Wind数据显示，截至今年5月，龙湖共有40只债券，7只为境外债，33只为境内存续债券，总余额595.89亿元，其中77.46亿元将于1年内到期。
来源：Wind数据
碧桂园共有43只债券，总规模1131.43亿元，1年内到期的为131.13亿元。同期美的置业也有19只存续债券，总规模136.7亿元，其中一年内到期的为32.9亿元。
那么，为什么选择龙湖、碧桂园、美的置业三家为示范房企？稳健的现金流或许是其被选中的重要原因之一。
财报显示，截至2021年年底，龙湖的综合借贷为1920.7亿元，其中，一年内到期债务为145亿元，占总债务的比例为7.55%，其在手现金885.3亿元，现金短债比6.11倍，偿债能力在行业内位于前列。
来源：罐头图库
同期，碧桂园的现金及现金等价物为1469.54亿元，短期借款643.82亿元，现金短债比约为2.3倍。
美的置业2021年的有息负债为563亿元，较2020年末下降4%，其中一年内到期的有息负债153亿元。报告期内，美的置业现金及现金等价物为262.89亿元，偿债方面压力不大。
03
此时发债传递哪些信号？
对资本市场来说，高低起伏是其生命周期的常态。
2021年下半年，对于整个房地产行业来说是一个分水岭。政策缩紧，违约频发，恒大（3333.HK）、蓝光发展（600466.SH）、花样年(1777.HK)等知名房企纷纷在现金流面前败下阵来，整个房地产市场的融资额也出现下滑趋势。
今年3月，中国房地产业协会、上海易居房地产研究院共同发布的“房地产开发企业综合实力TOP500”测评报告显示，2021年TOP50房企融资总额为10540亿元，较2020年下降2.34%。分季度来看，2021年第一季度融资额度最高，约有3258亿元，后三个季度融资额继续下降。尤其是下半年第四季度，受部分企业违约事件影响，融资额仅有1713亿元，约为第一季度融资额的53%。
而进入2022年，虽然政策层面暖风不断，但受到疫情反复等影响，当前楼市成交尚未有明显好转。
据国家统计局5月16日发布的数据显示，2022年1-4月，全国商品房销售面积为3.98亿平方米，同比下降20.9%；商品房销售额3.78万亿元，下降29.5%。
此外，克而瑞数据显示，今年4月，全国50个主要城市平均开盘去化率仅30%，五一假期期间多数城市购房者仍处于观望状态。据焦点研究院4月”融资月报“介绍，2022年4月，房企的单月融资总规模为993.9亿元，同比下降44.8%。境内债市场中，仍是国企、央企占据优势地位。
市场信心不足，房企的融资情况依旧不算乐观。
不过，此次三家民营房企的发债举措，也可以视为是此前一系列政策的真正落位。今年3月以来，证监会也推出一系列政策措施，为拓宽民营企业债券融资渠道做支持。
梁楠表示，之前银行虽然针对房企在并购贷等方面进行了较大力度的支持，但基本都是一些信用结构优质、经营稳健的房企获得了资金支持，且多为国企央企。而此次的碧桂园、龙湖和美的置业均为民营房企，这体现了监管层面对民营房企的支持力度有所加大，对市场信心有一定的提振作用，对促进房地产市场健康发展和良性循环具有积极意义。
不过，此举措是否真的能增强投资人对地产债券的信心还有待时间来考量。
一位债券市场专业人士分析，从当前房地产市场表现来看，政策层面维护市场稳定的支持态度非常明确、支持力度稳步提升，但从销售端、融资端来看，市场缓和趋势尚有待进一步明朗回暖，经营和融资周转的效果尚待显现，因此市场对于投资民企地产债券仍持谨慎观望态度较多。
此外，对于创设机构和企业来说，双方能否就实施过程中的信用保障达成一致，才是信用保护工具能否在民营企业中大范围推广的关键一环。欢迎评论区留言讨论。本次发债过程中提到的信用保护工具体现了监管对于支持企业发展的态度，但工具的创设还是一个市场选择的过程。
您觉得此次三家房企发债能提振债券市场对民营房企的信心吗？
