地产深度调整,穿越低谷的房企已准备好下一轮“起跑”?

地产深度调整,穿越低谷的房企已准备好下一轮“起跑”?
2023年04月01日 17:22 野马财经

跨越谷底。

作者 | 高清宇

编辑丨高岩

来源 | 野马财经

市场既没有“狂飙”,也没有“倒春寒”。这是万科董事会主席郁亮在万科2022年业绩会上对当前地产所处阶段的评价。

在此之前,万科刚刚发布2022年年报,期内公司实现营业收入5038.4亿元,同比增长11.3%;归属于上市公司股东的净利润226.2亿元,同比增长0.4%,是2022年为数不多营收、净利润均实现正增长的房企。

2022年万科的集团年会上,董事长郁亮曾称2022年是万科“破釜沉舟,背水一战”的一年。此话一语成谶,2022年地产行业经历前所未有的震荡,行业信心面临巨大挑战。作为行业龙头,万科也难以独善其身,但即便受到影响,万科的业绩依然相对稳健。

万科穿越周期低谷靠的是什么?2023年楼市回暖后,万科准备好下一次“出击”了吗?

地产“大低谷”,万科仍稳居行业前列

如果用一个词来形容2022年的房地产行业,那可能是“重构”。

一方面,行业和销售、开发有关的数据全线大幅下降。

销售端方面,国家统计局数据显示,2022年商品房销售面积和销售额均下跌超过24%,出现了有统计数据以来最大幅度的下跌。

其中,克尔瑞百强房企销售额同比下降42%,均值已经回到了2017年的水平,超千亿元的房企数量较2021年直接减半;净利润均值则出现二十年来最大幅度下滑,平均利润同比下降54.4%。

供给端方面,2022年房地产新开工面积同比下降39.4%,降幅较上年扩大28个百分点;全国房地产开发投资则同比下降10%,这一降幅被58安居客研究院院长张波称之为“20年内极为罕见”。

另一方面,地产行业的融资也在全面承压。整体融资能力的下降,以及海外债务市场功能的失效,不断冲击着牌桌上的每一名玩家。

中指研究院数据显示,2022年房地产行业新增违约主体28家。境内债展期规模创下历史新高。此外,截至今年1月6日,全国企业破产重整信息网共收录了破产房地产企业934家,其中民营企业占比超96%,中小型房企占比超98%。

对外融不到钱,对内回款也不及预期,困境下行业内部正重新洗牌。中指研究院院长莫天全称,20年来,当初上榜的百强企业中,还有21家留在这个榜单中,近八成企业已退出榜单。

来源:罐头图库

事实上,莫天全的话也道出了地产行业20年的起伏和兴衰。期间,行业曾多次涌现出独占鳌头的企业,但并不是所有冲的最快、最猛的房企,都能经受住低谷的考验。

1994年,一家名为顺驰的公司在天津成立。乘着2000年后房地产市场爆发式成长的东风,顺驰有了超越行业第一万科的想法。于是顺驰将资金使用效率推至极限,开始在全国高价迅速拿地,创下一个个地王纪录。

顺驰的一系列行为,被王石称为“赌博”。2004年,随着国家对地产市场的调控,顺驰债务危机爆发,很快便弹尽粮绝,被卖给了香港的公司,如今已几乎在市场上销声匿迹。

2010年后的恒大也有着类似的经历。成功上市后,恒大的野心逐渐拓展到影视、健康、体育、甚至新能源汽车等领域,同时地产方面也在疯狂扩张。不同于顺驰的是,恒大确实一度坐上了地产“一哥”的宝座。

然而随着“三道红线”等政策的出台,房地产市场再次跌入冰点,恒大也在2021年发布无法履行担保责任的公告,至今仍在为偿还巨债苦苦挣扎。

周期轮动之间,地产企业经历了一次次的大浪淘沙,许多企业起起落落,头部房企也几经轮动。不过变化中也有不变,自1997年成为国内最大的房企以来,长达26年的时间里,万科始终稳居房企第一梯队。

而万科每次针对市场的“超前”提示,也成为了圈内津津乐道的话题。

穿越周期的定力

事实上,万科能连续穿越多轮周期,还要得益于这种“居安思危”的态度。

2010年,万科成为了内地第一家年销售额千亿元级别的房企,彼时中国只有6家民营企业达到这个规模,其余5家均与地产无关。

然而在两年后,万科时任董事长王石就提出“房地产业已经从黄金时期逐渐步入白银时代”的说法,且在2014年重提“白银时代”。

2018年的秋季例会上,万科董事会主席郁亮在白银时代的基础上进一步喊话“活下去”。郁亮称,这是真正意义上第一次检讨万科的整个战略,因为行业的转折点实实在在到来了。

那时的地产市场还在蒙眼狂奔,房企们正享受着“广拿地、高周转”的集体狂欢,没有多少人真正将此话放在心上,甚至有人将郁亮的说法称之为“阴谋论”。

事后来看,这不仅不是“阴谋论”,还是一次有前瞻性的预判。这让2022年郁亮提出的“黑铁时代”,受到了更多业内人士的关注。

来源:罐头图库

万科对市场的敬畏,不仅仅体现在这些判断上。每次下判断后,万科都会在接下来的布局中展现出自身的执行力。

比如提出白银时代后,万科就开始在既有业务之外,寻找文旅、物流、商业运营、长租公寓等新业绩增长点;喊出“活下去”的同时,万科放弃了对规模的追逐,开始聚焦更成熟的业务单元;而在“黑铁时代”,万科的应对措施则是严控投资、收缩战线。

2022年,万科累计获取新项目36个,还不到2021年148个的零头。权益地价总额约496.4亿元,只有2021年的35%。选择项目方面,万科也更为谨慎,其在杭州获取的一个项目,甚至一年内就可以实现现金流回正。

来源:罐头图库

有意思的是,尊重常识、敬畏市场、时刻保持危机感,这种特质不仅能在万科身上看到,很多其他行业的“长跑者”也都具备。

“活下去”的说法并非万科专利,华为轮值董事长徐直军也曾多次在公司财报会议上提到。此外,去年8月华为内部论坛上传的一篇文章中,任正非也称“把活下来作为最主要纲领,边缘业务全线收缩和关闭,把寒气传递给每个人”。

华为历史上曾多次遭遇艰难时刻,近几年遭到美国断供只是一个缩影。而公司能成为营收6000亿的ICT巨头,背后离不开“3个月不努力就会垮掉”的危机感。

除了华为,腾讯、特斯拉的掌舵者也都曾反复强调危机感的意义。中国平安的董事长马明哲,更是几乎在每年的新年致辞中,都会提及“危机意识”。

继续长跑,展现强韧生命力

需要注意的是,强调危机并非为了制造焦虑,其最终的落脚点还是企业长远的发展。

今年万科的年会上,郁亮已经不再重复“要么死,要么活”的论调,转而为行业和公司吹起了暖风。“黑暗的尽头就是黎明,有光就有希望。”

而万科则通过此前稳健的运营,为下一阶段的发展储备了力量。

一方面,得益于对行业形势的洞察,万科维持了充裕的现金流。截至2022年底,万科继续保持“三道红线”中的“绿档”要求。公司净负债率为43.7%,处于行业低位,持有货币资金1372.1亿元,对于短期债务的覆盖倍数为2.1倍。

万科的负债结构也进一步优化,融资成本保持低位,期末长期负债占比提高至79.5%,新增融资的平均成本为3.88%,存量融资的综合融资成本为4.06%。健康的财务状况让国际三大评级机构标普、穆迪、惠誉均维持了万科业内领先的信用评级。

另一方面,此前“白银时代”种下的种子,经历十年的发展,正逐渐显露成效。2013年,郁亮谈及万科转型时,提到了“城市配套服务商”的概念。如今,这个概念已经转化为了万科的经营服务业务。

在年报业绩说明会上,经营服务业务是郁亮除了行业趋势外,唯一回答的问题。在郁亮看来,万科的经营服务业务正处于增长轨道上,今年收入仍会保持两位数增长,为集团贡献更多利润。

来源:罐头图库

而在2022年,万科经营服务业务全口径收入达512.6亿元。其中万物云已经完成分拆上市,营收同比增长26.1%;物流业务营收同比增长17.9%;长租公寓业务在规模和效率上保持行业第一,运营管理租赁住房21.5万间,营收同比增长12.1%;商业业务营收同比增长14.3%,新开业25个项目,集团内资源协同整合取得较大进展。

目前,楼市已经出现回暖迹象。郁亮在业绩会上表示,从1-2月整体来看,一、二线城市新房成交同比上升7.2%;3月的周均成交虽然比2月高点回落了6%左右,但水平仍超过了2022年的绝大部分时间。

这背后是政策端的大力扶持。从需求方面看,去年下半年以来中央和地方密集出台多项措施,降低居民购房成本和门槛,提振交易市场活跃度;从供给端看,“金融16条”、房企融资“三支箭”等政策,则让房企融资环境更加畅通,并推动“保交楼”工作取得了明显进展。

而万科仿佛又提前嗅到了什么气息。去年12月以来,其已经通过A股定增、发行中期票据、H股配股筹资的方式累计“储粮”约242亿元。

这一次,万科的布局会在接下来的时间里取得怎样的收获?

你如何看待地产行业的洗牌?今年自己或身边的人有购房的打算吗?欢迎评论区留言讨论。

财经自媒体联盟更多自媒体作者

新浪首页 语音播报 相关新闻 返回顶部