胡葆森失灵的大河南信仰

胡葆森失灵的大河南信仰
2021年04月13日 11:00 财视传媒

“你原来养着它这么多年,你今后还得养着它,但是它不能叫你的姓了。”在某老建业球迷的交流群中,建业地产(0832.HK)董事局主席胡葆森已经被制作成表情包。

这是一件让他郁闷良久的事情:从1994年8月成立,胡葆森创建“河南建业队”。近30年的感情,硬是在中国足协一纸管理要求下,改名为“河南嵩山龙门队”。建业地产仍然持股约30%,可是“看上去”这里的一切都与他无关,默默地继续扮演“接盘侠”。

球迷最是恼恨,网络上铺天盖地的咒骂,地上碎的满是他们曾经的足球信仰。可有什么办法?整个中国足球都在震荡,自己的坚持又能换来什么呢?

在众人眼中,难以想象胡葆森竟会如此平静妥协:怀揣“深耕河南”、“报效中原”的人生宏志,胡葆森扎进大河南地产圈;眼下多年沧桑,中原土地上有了一支强大归属感的足球队,中国有了一家房企依靠单独省份业绩实现规模破千亿的房企,这些都是胡葆森闪耀的标签。

可是现在,他力不从心了。

自己的足球队要改名,完全听不出与建业地产还有什么关系;千亿规模却换不回对等市值,不足108亿港元的市值,尚不及同为千亿的“河北王”荣盛发展(002146.SZ)276.5亿元人民币的一半市值。这“河南王”委屈且难受,可是能做点什么呢?

偌大一幅中原土地,已经被胡葆森横着、竖着、斜着、拐着弯……耕犁太多太久,再丰饶的池子也快要没鱼了。摆在眼前的大路有两条:一条是换个更大的池子,另一条是撒些养鱼的饵料。胡葆森都做了,只是预期都不甚理想。

何以至此?其中有现实所迫,有大势所趋,也有一点他自己骄傲的倔强。

01

变小的鱼池

让胡葆森感到力不从心,是2020年9月的事。

眼看中原地产圈迟迟未见起色,众多房企开始打折促销抬升业绩。胡葆森手里持有众多优质地块不愿降价,遂在河南房地产商会活动中,联合30多家一线开发商成立了不降价联盟。有意以一己之力,扛住房价下降的压力,直到下一个增长周期到来。

可是在双十一期间,市场需求疲软,顷刻间摧毁了胡葆森主导的攻守联盟。5%拼团优惠、万元限时优惠券与打折降价,建业地产一个也没少——曾经面对购房者,还敢喊着“10年回本”,现在确实没那个胆。

这不是一个适合逞英雄的时代:新冠疫情的负面影响犹在,“三条红线”的监管要求刚刚出台,“一城一策”的调控措施渐次落地,都在强化“让价格波动回归理性”的调子,一个同盟如何破得了?在大势面前,建业地产只能服从。

何况对胡葆森而言,可以运作的空间并不算大。河南是建业地产的根据地,5265万平方米总土储的99%集中于此。建业地产官方回复《一点财经》,目前已进入河南省18个地级市与25个县级市,全域布局基本饱和。

再往后,建业地产只能执行向周口、许昌、新乡、驻马店等低能级市场下沉的“大纵深”战略,推动业务不断渗透到大河南的每一条毛细血管。

|根据公开信息统计

河南热门地块的宝藏要挖空了,未来低线市场能支持快速增长吗?数据表现上,建业地产的土储还在不断增长,可是合约销售额自从2019年突破千亿后,已经失去原来的增速——答案一目了然。

|根据公开信息统计

“我这辈子就干了两件事儿:第一,把房子从郑州省城盖到了农村;第二,把河南足球这杆旗帜扛了25年。”2019年底,胡葆森让乡亲邻里见识拳拳赤子心,可这不是二级市场投资人想看到的价值。

他们想看的,是越来越多的人选择在此置业,批量的房源被风卷残云式消化,可是结果并不尽然。公开数据显示,2000年至2018年河南60岁以上老年人口从1.26亿人增加到2.49亿人,老年人口比重从10.2%上升至17.9%;劳动力外流达到804万,人口外流率7.9%。

在地产圈,年轻用户是需求的源头,是市场走势的标尺。只是在河南,支撑行情的动力正在减退。一旦供求两端逐渐失衡,建业地产能挺得住吗?河南这个池子,已经很难捞到鱼了。

中原的大堡垒可以继续守。不过这样下去,千亿规模的建业地产还有多少成长空间,胡葆森一定要想清楚这个问题。

02

走出河南?

其实胡葆森还是敏感的,总是要从河南走出去,只是要选好时间点。既然2020年业绩已经摸到天花板,2021年必须迈出这第一步了。

按照建业地产官方的回复,走出去的计划被称为“大中原战略”:以郑州为中心、500公里为半径,重新勾画建业地产的业务版图。执行了20年的“省域化战略”开始改变,襟怀报效老家执念的胡葆森,也要到河南外面的世界看看。

既然河南的池子越来越小,就换个大一点的,眼下建业地产坐到了大池边上。

500公里不仅圈住了整个河南省,还辐射到江苏、安徽、河北、陕西等8个省份和83个省辖市,触角深入长三角、京津冀、关中等多个城市群,几乎打破建业地产的传统形象,一度带动建业地产的股价,从阶段性低位的3.11元上涨至3.8元。

不过翻开地图来看,这份计划还是有保守的一面。遵循500公里半径,建业地产的触角并未对接各城市群的核心城市——隶属于长三角的上海、南京、合肥,长江中游的武汉与长沙,以及京津冀的北京与天津,“恰巧”与这份大计划擦身而过。

如果乘坐高铁,从郑州到北京、天津、武汉等地的时间基本在3小时左右,却都不在胡葆森的涉猎区域内。可见建业地产无意涉足各大城市群核心区域,主要目的是渗透核心城市周边以及相对偏远地区。

因此这是一次以郑州为起点,向河南以外地区下沉市场定向扩张,而非真正意义上跳出河南,向其他城市群拓展的大胆尝试。建业地产确实走出了河南,只是这步子并不大。

没有痛快杀入超一线城市,胡葆森也有难处:都是兵家必争之地,毕竟初来乍到,建业地产的胜算并不大;何况当了这么多年的“河南王”,胡葆森或许很难接受以后来者的身份重开天地。

可是好不容易走出河南村落,又走进了河南周边的村落,从低线市场走进了另一个低线市场,对业绩有什么帮助呢?

根据中房智库的数据,2020年三四线城市提供87943万平方米土地,同比减少49%;成交面积为73125万平方米,同比较少48%。供需两侧增量疲软,已经是不争的事实。

一年当中,土地招拍挂市场未成交地块达到3515条,同比增长52%,大部分集中在三四线城市。换言之,在众多房企眼中,三四线城市都不是一门好生意,持有风险成本过高——胡葆森到了大池边上,鱼也并不多。

眼下,房企最怕的就是风险成本。尤其是规模刚破千亿规模的房企——时代中国控股(01233.HK)、祥生控股集团(02599.HK)、融信中国(03301.HK)等,新增土储一二线城市占比都在80%以上。大家都追捧热门地块避险,这让胡葆森的选择显得非常另类。

03

赚不到钱

除了“走出去”,胡葆森还有其他打算。

“抢地块-盖房子-卖项目”的模式沉降大量的资金,有些尾大不掉,地产商开始寻求“轻量化”转型——放弃高成本拿地计划,通过项目代建、品牌输出、小股操盘等方式兑现价值,也是房企的可选项之一。

早在2015年6月,胡葆森就提出了轻资产运营的思路。毕竟建业地产同时具备品牌和代建能力,通过这种方式转移运营风险、提高利润率也是不错的选择。在建业地产内部,这被称为“由房地产开发商向新生活方式服务商转型”。

公开信息显示,转型之后建业地产轻资产合同销售额逐年提升,从2017年的63.89亿元到2020年的343.03亿元,76.03%的年复合增长率,远超同期重资产30.98%的成长速度,打造出华谊兄弟电影小镇和只有河南戏剧幻城等优质项目。

|根据公开信息统计

只是在这次成长中,胡葆森更看重强化整体建筑能力。从2019年7月收购装配式建筑公司筑友智造科技(0726.HK),到2020年推动旗下代建公司中原建业赴港IPO,建业系正在打造建筑-地产的产业闭环。

|根据公开信息统计

“匠人精神就是咬定青山不放松。”对外表态时“匠人精神”经常挂在胡葆森嘴边。在这个极端稀缺“匠人精神”的时代,反而让胡葆森的倔强坚持显得尤为可贵。以建业地产为开端,向上整合产业链,也很符合他的价值观。

理论上,这条路走得通。公开数据显示,截至2018年中国城镇化率为59.58%,在河南该数据只有51.71%。区域加快城镇化建设,势必为建筑业预留可观的利润空间。建业地产已雄踞中原多年,现有模式将帮助其最大限度吸收市场养分。

那么这养分究竟有多少?其实并不多。相关数据显示,2018年建筑业总产值提升了9.9%,不过净利润率还不足2%,超低的利润空间,已经成为建筑业的行业属性。

相比之下,按照建业系物管公司建业新生活(09983.HK)的业绩报告,其2020年的毛利率为32.4%,净利润率为16.1%,远高于建筑业的2%——建筑行业当“匠人”,首要面对的是生存压力。

|根据公开信息统计

只看合同销售额,从2015年开始建业地产仍保持超过45%的年复合增长,可是主营利润率已经从2018年24.08%的最高点,一路下滑至2020年中期的11.53%,快要接近房企公司债的水平。

靠着地产主业,胡葆森已经很难赚到更多的钱;如今规划未来方向时,胡葆森又选择了一条可能是更不容易赚钱的路,这能够帮助他实现人生的理想,只是很不符合资本市场的胃口。依靠现有盈余,以及投身建筑行业的回报,何时才能还清超过1500亿元的债务?

|根据公开信息统计

这样看来,建业地产开辟的新水池,同样没有太多鱼。

04

结语

要说建业地产没有前景,那是低估了胡葆森和建业地产。

在单一省份维持10%的超高市场占有率、持有超过800亿元的存货及建筑全产业链布局,都决定着胡葆森有足够的运作空间,继续维持千亿规模稳定发展。

不过在二级市场,原地踏步就意味着缴械投降,建业地产还是要寻找到新的增长空间。不要总想着深耕低线市场,也不要纠结于产业链向上整合。尝试持有一些保值属性更强的土储资源,加大力度布局更多高利润空间的业务——健康、文旅、养老……还是有很多可选择的方向。

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