金茂府刚刚拿证了,深圳楼市15年,新时代的楼市启蒙者

金茂府刚刚拿证了,深圳楼市15年,新时代的楼市启蒙者
2019年11月20日 13:28 格隆汇

来源:文杰淘楼

淘哥获得最新消息,刚刚,备受瞩目的龙华金茂府,终于正式拿到预售许可证。本次拿证的一共是8栋楼,665套,均价约10.3万每平米左右,主力户型125-248平米。

龙华金茂府是这几年深圳楼市最受关注的楼盘之一,从3年前拿地开始,一直是市场的焦点。此前,市场预期龙华金茂府的价格要到13-15万,现在约10.3万的均价一出来,可以说令人大吃一惊,远远低于市场预期。

淘哥一直想写写金茂府,现在价格出来,终于可以好好谈一谈了。华东师范大学附属学校、商业、交通、户型这些资料性内容,淘哥就不说了,讲一些没人谈过的观点。

淘哥认为,本质上,龙华金茂府是一个非常独特的项目,可以说和深圳99.9%的楼盘都不同。它是一个启蒙者式的划时代项目,从2005年深圳楼市黄金时代开启至今,15年来,也仅仅有两个项目能相提并论。

01.

龙华金茂府争议很多

但所有人都有一点共识

你去看过龙华金茂府吗?如果你没有仔细去参观过,是没有资格、更没有办法给出客观评价的。

金茂府的样板房和园林,前段时间开放了,验资300万看房,很多人慕名而去。尤其是深圳的房地产业内人士、操盘手、甚至房企老板,流行跑去金茂府“打卡“,热度有点当年深圳湾1号的感觉。

所谓“外行看热闹,内行看门道”,这群火眼金睛的内行,这群对深圳楼市最懂的人怎么看金茂府?

一位从事深圳房地产20来年,在代理机构、房企都曾担任过高管,业余投资过众多标杆物业的业内人士,看完龙华金茂府后的评价,很有代表性,她对淘哥说:“这是今年深圳品质最高的项目。”

可以说,关于龙华金茂府,争议一直很多。但是所有参观过的人,有一点共识:品质确实没得说。

淘哥认为,品质,是理解龙华金茂府的关键,是评价其居住价值和未来保值增值潜力的基础。

02.

龙华金茂府”有点傻“

在看不到的地方耗费重金

如果让金茂的工程师们来介绍,龙华金茂府令人惊叹的匠心细节,讲三个小时都讲不完。限于篇幅,这些文章能写出来的,不到十分之一。

金茂的朋友曾向淘哥介绍说,“龙华金茂府是凝聚3000金茂人9千万个小时的超级作品。是历经8000多张图纸的细心琢磨,孵化出拥有108个匠心细节的品质巨作,在金茂府,匠心是我们团队所有人的信仰。”

如果让淘哥评价的话,其实金茂府有点傻,蛮亏的。因为它在很多人们看不到的地方耗费重金。

聪明的做法应该是,在购房者看得到的地方花钱就够了。人们能看到的,往往只是表面的东西,最典型就是户型,深圳楼盘挖空心思搞些拓展面积,89平做四房,在市场上就很吃香了。追求高点的项目,会关注会所、园林、大堂、外立面、装修电器品牌等,对于绝大多数楼盘,把这些做好就足够了。

而龙华金茂府,看得到的地方花了重金不说,偏偏还要在一些内在的东西上斥巨资,比如说地下停车场和架空层,外人看不到、很少用,提供不了炫耀性,但业主们每天要接触,也是深圳很多楼盘的痛点。这样的空间,金茂府花了大力气!

淘哥觉得,龙华金茂府是深圳新盘最好的停车场之一

龙华金茂府大堂,尽头的是架空层,提供泛会所功能

比如用材用料、12大绿金科技、6大智慧系统等,这些只有住进去后慢慢才有体验,对开盘销售提供不了直接刺激,但这恰恰是龙华金茂府投入巨大精力和资金,打造的独门秘籍。

龙华金茂府的独门秘籍

03.

如果在深圳湾,该卖多少钱?

20万起是保守估计

对于龙华金茂府,还有一个评价很有代表性,“非常好,可惜生错了地方”。言下之意是承认品质很高,但是这样的高品质项目,放在龙华可惜了,如果在深圳湾、香蜜湖就好了。

淘哥觉得,如果是在价格出来之前,按照市场预期13-15万的价格,这种说法有些道理。但是,现在龙华金茂府的价格已经出来了,均价仅仅10.3万,这时再这么评价就不合适了。

首先,10万+对龙华并非什么遥不可及的天价。龙华第一梯队的二手房,价格其实已经站上10万+的门槛,如下图,水榭春天6期,金亨利1期等二手房价,已经到了10-11万的水平。

相比之下,以龙华金茂府的综合素质,性价比非常高。因为淘哥认为,即使非常简单的对比,不考虑新旧、品牌、管理、圈层等因素,金茂府的上海华东师范大学附属学校学区,保守估计都不逊于这些二手房,而金茂府的综合品质毫无疑问远远超过这些二手。

其次,脱离价格谈价值,就是耍流氓。大家可以想一想,如果以龙华金茂府的品质,放在深圳湾和香蜜湖,会卖多少钱?

1、前段时间,香蜜湖深业中城开盘,均价13.1万,不带装修,有些人还吐槽公共空间、园林不像豪宅,但完全不影响销售结果。500万认筹,2794人抢192套房源,中签率6.8%,平均约15人抢一套房,开盘毫无悬念的卖光光。淘哥有朋友花了3500万认筹7个号,好不容易才抽中一个。

2、深圳湾,现在无论深圳湾1号、华润深圳湾悦府,还是恒裕滨城二期,稍微好的二手房,价格都去到了20万以上,最近有一些24-25万的成交案例。还有不少人拿着钱,等这些楼盘的优秀房源放盘。

淘哥估计,如果以龙华金茂府的品质,放在深圳湾,房价直接可以对标深圳湾1号和华润深圳湾悦府,保守也是20万以上。如果限价13-15万发售,那中签率会比深业中城还要低得多,就会刷新深圳历史最难抽中楼盘记录。

所以,如果金茂府生在深圳湾,绝大多数人只有两种结果:要么买不起、要么买不到。

金茂府的品质是足以和深圳湾悦府相提并论的,淘哥讲一个细节。华润深圳湾悦府,目前的二手房价大概15-25万一平米。2017年开盘前,淘哥曾经去参观样板房,当时置业顾问骄傲的介绍说:

我们的洗手盆都是用的汉白玉。

“没见过世面”的淘哥瞬间觉得高大上了,频频点头称赞。

但在龙华金茂府,连园林里的花池和石凳,都用的是整块的贝晶米黄、或汉白玉切割而成,一进大门,右侧就有一排洁白温润的汉白玉坐凳,淘哥只能用“奢侈”来形容了。

一进龙华金茂府大门,就能看到汉白玉石凳

还有外立面,龙华金茂府大量使用陶板。为了实现上海金茂大厦一样,外立面的转角效果,金茂府用了300个工人,历时7个月,历时15多万块的陶板甄选,一点点拼接起来。

可以说,龙华金茂府,把品质做到了极致。如果在深圳湾、香蜜湖,开发商还会这么挖空心思把品质做到极致吗?

恐怕不会,这样的地段可谓是含着金钥匙出生,随随便便把房子建好,就不愁没人抢,哪里用得着再如此虐心的钻研品质呢?

04.

金茂府是新一代的楼市启蒙者

深圳楼市历史上仅有三个盘

龙华金茂府和深圳99.9%的楼盘都不同,它是深圳楼市启蒙者式的项目。

什么是楼市启蒙者?既是突破当时楼市的传统观念和定价体系,击穿天花板,打开片区新的发展空间的项目。是引领楼市发展,开拓一片新天地的项目。

回顾整个深圳楼市的历史,这样的项目,淘哥认为只有三个。

1、2005年的红树西岸

2、2013年的深圳湾1号

3、2019年的龙华金茂府

每一个这样的项目,都是一个传奇,每一个这样的项目,都经历过诸多争议。而每一个这样的项目,最终都会给支持者丰厚的回报。

2005年红树西岸发售时,定价2.5万,刷新深圳最高房价记录。当时深圳均价只要7000,红树西岸的定价是均价的3.6倍。而当时红树湾那里,还基本是一片不毛之地,在最著名最主流的豪宅区香蜜湖,龙头新盘香蜜湖1号才卖2万。红树西岸的邻居中信红树湾,价格则只要9000多,不到红树西岸的一半。

可想而知,红树西岸当时以这个价格推出,市场会是如何的不理解,会遇到多么大的阻力,人们惊呼“疯了”。

但是现在回头来看,对于楼市而言,这个项目打开了深圳楼市的想象空间,对于片区而言,开启了深圳滨海豪宅时代,也引领了红树湾片区的发展,对整个南山和深圳湾楼市的崛起都有重要的启蒙作用。

在产品上,红树西岸运用的很多前沿技术和理念,如玻璃幕墙外立面,现在来看依然历久弥新,成为深圳湾畔永远的风景线。其引入的第一代智能家居系统,也代表了房地产的发展方向,现在渐渐成为豪宅的标配。

在没有名校加持的情况下,这样的高品质项目,虽然15年过去了,现在依然是深圳二手豪宅的代表性楼盘,而且这几年显示出越来越强的长跑能力,中高楼层的房源一房难求,价格也要15万以上。

另一个深圳楼市启蒙者式的项目,淘哥认为是深圳湾1号。这个楼盘现在被公认为深圳的第一豪宅,闻名全国,名流云集,名利双收。

可是,当年的深圳湾1号远没有现在这么风光,同样遭受诸多争议。2013年项目刚面市,就遭遇500万验资看房、售楼处垮塌、工地着火等一系列舆论危机。

2014年,深圳湾1号发售新品公寓,均价10万一平米,淘哥发布了一条微博,从评论中可以看到市场对其的争议。

现在回头来看,当时的评论是多么的可笑。其实不是当时人们的水平不行,不少人是非常专业的投资者,而是时代限制了人们的想象力和认知。

所以才说,深圳湾1号起到了开拓新时代的楼市启蒙者作用。深圳湾1号让深圳真正有了一个对标全球的超级豪宅项目。对豪宅而言,突破了深圳豪宅的天花板和想象空间。对片区而言,重新发现了湾区价值,开拓了深圳湾区豪宅新时代。对产品而言,开启了大平层公寓的豪宅时代,它运用的很多理念和配备,这几年也成为深圳豪宅的标配。

淘哥认为,未来我们回顾2019年的龙华金茂府,也将是这样一个楼市启蒙者式的划时代项目,其启蒙作用同样会体现在三个方面。

其一,对楼市而言,龙华金茂府将真正开启深圳楼市的品质时代。人们将逐渐认识到,应该辩证的看待地段论,并非地段决定一切,品质越来越重要。

讲两个例子:

1、你知道吗,恒裕滨城二期,前不久88平米成交2190万,170平米叫价4000万以上,单价约25万。但是马路对面不远,金色海琴苑还有7万多的房源(11.11豪宅税取消后有所上涨)。

2、你知道吗,福田CBD的超级豪宅深圳中心天元,最新一批公寓,总价区间在4350万元-6086万元/套之间,看房要验资2000万元,买房认筹金是800万元。但是,就在马路对面的彩虹新都,还有3万多的房子。

这就是同样的地段,不同的品质所带来的差距!时间会把这些差距越放越大!

淘哥认为,未来的深圳核心区域,每一块地都是宝地,品质将是楼盘突破的重点。超高品质项目,能突破传统豪宅区的限制。而低品质项目,即使在一个一流地段,也可能只有五流房价。

其二,对于区域而言,龙华金茂府将起到突破龙华天花板,重新发现龙华宇宙中心价值的作用。

事实上,如果你相信深圳终将发展为类似北京、上海的大都市,那么,无论从地理区位,还是城市规划而言,龙华这里必将成为未来深圳大都市的核心区域之一。

这一点其实已经在新一轮的深圳城市总规中确定了,淘哥几个月前曾写过一篇文章具体分析:《五一真正的大消息:未来15年,龙华将成为深圳都市核心区!》,大湾区时代,深圳的唯一一个都市核心区,由三大部分组成:大前海中心、福田-罗湖中心,以及龙华中心。

规划图中,粉底深红圆圈为深圳未来都市核心区

龙华本身已经悄悄在豪宅化,二手房7—8万常见,9-11万也有,但是,龙华绝大多数楼盘,出生时的定位就只是“城市近郊刚需盘”,这种定位就限制了其综合品质。

龙华未来要承担“深圳核心区域”这种更上一个台阶的城市地位和价值,还没有相匹配的超高品质楼盘,除了龙华金茂府。

因此,龙华金茂府将起到城市价值、片区价值再发现、再定位的启蒙作用,代表龙华住宅的最高成就,和福田南山前海的标杆楼盘竞争。

简单说就是,龙华金茂府将真正打开龙华楼市天花板。龙华房价已经在目前价位停留三年了,有了金茂府,以后的新盘将跟随向上突破。

其三,从产品上而言,金茂府运营的12大绿金科技,6大智慧系统等前沿技术,代表了绿色环保、健康人居、人工智能、大数据、5G等高科技在传统住宅领域的最新运用,一定是全球豪宅未来的发展方向。

本质上,采用这类技术的楼盘,和传统楼盘属于两个时代的产品。就好像苹果手机刚刚发布时,所代表的智能手机和传统非智能手机的区别,就好像特斯拉多代表的新能源汽车和燃油车的区别。

在淘哥看来,金茂府就是中国房地产行业的特斯拉和苹果。这些技术的运用,就好像红树西岸、深圳湾1号曾经作过的探索一样,将在未来很长时间内,将为龙华金茂府提供持续动力和溢价能力。

真正的投资,要提前一步窥见社会发展、城市发展、行业发展的大势。而不是仅仅热衷于讨论地价、房价、地段、调控等资料性的内容。

希望本文对你全面认识龙华金茂府,有所帮助。

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