【兴业地产】一二线城市二手房新房11月房价租金报告

【兴业地产】一二线城市二手房新房11月房价租金报告
2019年12月02日 09:23 格隆汇

投资要点

一线城市二手房+新房成交套数合计值今年以来累计同比+18%(前值+18%),11月同比+24%(前值+26%),环比11%(前值-12%)。典型二线城市二手房+新房成交套数合计值今年以来累计同比+14%(前值+17%),11月同比-12%(前值+3%),环比+9%(前值-20%)。

一线城市:二手房成交上海延续强势,深圳受政策提振市场向好,北京较弱。一线城市二手房成交套数,今年以来累计同比+19%,11月同比+32%,环比11%。新房市场北京有所减弱,深圳上海平稳。一线城市新房成交套数,今年以来累计同比+18%,11月同比+11%,环比+10%。

1)北京:二手房成交套数,年初至今累计同比-10%,当月同比0%,环比+34%。成交价格,年初至今-3%,环比+0%。价格调涨占比,本月为10%,较年初 -8百分点。新增客源量,年初至今累计同比+5%,同比+30%,环比+4%。新房成交套数,年初至今累计同比+40%,同比-13%,环比-10%。

2)上海:二手房成交套数,年初至今累计同比+49%,当月同比+40%,环比+0%。成交价格,年初至今+9%,环比+1%。价格调涨占比,本月为18%,较年初+0百分点。新增客源量,年初至今累计同比+58%,同比+56%,环比-1%。新房成交套数,年初至今累计同比+8%,同比+12%,环比+13%。

3)深圳:二手房成交套数,,年初至今累计同比+11%,同比+92%,环比+12%。成交价格,年初至今+7%,环比+6%。价格调涨占比,本月为58%,较年初+29百分点。新增客源量,年初至今累计同比+40%,同比+117%,环比+3%。新房成交套数,年初至今累计同比+26%,同比+61%,环比+3%。

二线城市:二手房成交厦门成都热度延续,南京无锡持续回暖,苏州佛山近期走弱,杭州青岛由弱转强。二手房成交套数,今年以来累计同比+20%,11月同比+7%,环比+11%。新房成交套数,今年以来累计同比+10%,11月同比-22%,环比+7%。

二手房成交套数11月当月同比,厦门+31%,成都+17%,南京+51%,无锡+38%,苏州-31%,佛山-54%,杭州+64%(年初至今-3%),青岛+72%(年初至今+2%)。新房成交套数11月当月同比,厦门+40%,成都-20%,南京-37%,无锡+0%,苏州+49%,佛山-67%,杭州+44%,青岛-24%。

各城市租金分化。从租金涨幅与7日内出租率来看,一线城市中上海较强(租金较年初增长6%,七日出租率提升5个百分点)、深圳北京较弱(七日出租率下降)。二线城市租金普遍下降5%左右,七日出租率小幅下滑

投资建议:看好一二线城市和部分核心都市圈基本面。关注相关受益标的:保利地产、万科a、我爱我家、招商蛇口、国创高新,受益标的还有华夏幸福。

风险提示:货币政策大幅收紧,核心城市调控超预期。

作者:兴业地产阎常铭团队

来源:YCMProperty

报告正文

1、一二线城市逐步回暖

一线城市二手房+新房成交套数合计值今年以来累计同比+18%(前值+18%),11月同比+24%(前值+26%),环比11%(前值-12%)。典型二线城市二手房+新房成交套数合计值今年以来累计同比+14%(前值+17%),11月同比-12%(前值+3%),环比+9%(前值-20%)。

1.1 北京二手房市场回暖

(1)二手房成交套数1-11月累计同比-11%,11月当月同比+0%,环比+34%。

(2)成交价格,年初至今-3%,11月环比+0%,自高点回撤-13%。

(3)价格调涨占比,本月为10%,较年初-8百分点。

1.2 上海二手房市场回暖

(1)二手房成交套数,1-11月累计同比+49%,11月当月同比+40%,环比+0%。

(2)成交价格,年初至今+9%,11月环比+1%,自高点回撤-12%。

(3)价格调涨占比,本月为18%,较年初+0百分点。

1.3 深圳二手房市场回暖

(1)二手房成交套数,1-11月累计同比+11%,11月当月同比+92%,环比+12%。

(2)成交价格,年初至今+7%,11月环比+6%,自高点回撤+4%。

(3)价格调涨占比,本月为58%,较年初+29百分点。

2、各城市租金有所分化

从租金涨幅与7日内出租率来看,一线城市中上海较强(租金较年初增长6%,七日出租率提升5个百分点)、深圳北京较弱(七日出租率下降)。二线城市租金普遍下降5%左右,七日出租率小幅下滑。

投资建议:看好一二线城市和部分核心都市圈基本面。关注相关受益标的:保利地产、万科a、我爱我家、招商蛇口、国创高新,受益标的还有华夏幸福。

风险提示:货币政策大幅收紧,核心城市调控超预期。

附录:最低首付比例、杠杆率及首套刚需占比

一二线城市普遍实行差别化信贷政策,二线城市改善需求(有贷款记录的购房者)首付比例一般在50%以上,一线城市70%以上。首付成数提高限制加杠杆空间,2016-2018年,一线、长三角城市交易杠杆率明显下降。

注:文中内容依据兴业证券研究所已公开发布研究报告,具体报告内容及相关风险提示等详见完整版报告。

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