作者：丁祖昱
来源： 丁祖昱评楼市
2020年开年以来，土地市场表现用“惨淡”一词来形容再恰当不过。
土地供应量的减少、传统春节假期叠加疫情“黑天鹅”的三重影响，大多数城市的土地出让在2月份均按下了暂停键，全国土地市场成交规模大幅缩减。据CRIC统计数据显示，2月全国土地市场成交建筑面积仅为10073万平方米，环比降幅高达41%，同比降幅接近两成。
土地供应不足，成交也尽显疲态。房企销售业绩下滑，市场信心频频受挫之下，全国土地市场成交保持低位运行。3月以来，土地市场成交规模小幅回升，但同比降幅依然保持在5成以上，成交金额在高总价地块成交的减少下呈现出下降趋势。
土地市场不可避免的迎来新一轮调整周期。个别城市优质土地的出让保持竞拍的高热度，比如北京、成都和南宁部分土地溢价率超过30%，但整体市场依然冷清。
唯独三四线城市——温州，走出了“独立行情”，土地市场量价齐升。一季度土地成交量达到50幅，成交金额创5年来新高，成为百强房企拿地建面最多的城市。龙湖、绿城等一众品牌房企投资持续加码，背后原因更多的是房企逆势补仓的需要，同时房企长期看好温州市场，从而选择“用钱投票”。
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土地成交创近五年新高
受疫情影响，土地市场成交的主力集中在长三角区域。
CRIC数据显示，截至3月16日，温州共成交经营性用地50幅，总价达239.72亿元，较2019年一季度增长28%，一季度拿地金额创近五年新高。地块出让平均溢价率达22.56%，高于全国平均溢价率近10个百分点，土地投资热度可见一斑。
拿地企业主要以区域深耕的浙系房企为主。
其中，龙湖以43.8亿元的拿地金额暂居第一，本地房企德信、绿城分别以39.5亿和25.4亿元位列第2、3位，此外世茂、众安、荣安、华鸿嘉信等企业拿地金额都在10亿元左右，7家品牌房企拿地金额总和已超过150亿元。
在温州土地市场，品牌房企拿地积极，不少地块以最高限价成交，溢价率达到30%左右。即便以最高限价成交，但地块风险均可控，其中，德信、世茂、旭辉拿地价格仅有周边市场均价的0.3左右，企业仍有一定的盈利空间。
基本面良好的房企加码投资
实际上，疫情期间房企大本营的补仓需求依然强烈，而温州城市发展和经济表现，吸引众多房企加码投资，在三四线城市中领先成为首选。
投资加码的房企多数来自于区域深耕的浙系企业。例如众安和德信，两家房企2019年销售中有9成以上来自浙江省内。开启全国化进程的中梁地产也有25%的销售来自于浙江。
截止到2019年上半年，中梁在浙江的土储占比为19%，德信、众安的浙江土储占比分别为77%和70%，土储的占比均小于销售占比。
受疫情影响土地市场停滞1个多月之后，市场逐渐复苏，积极补仓大本营对企业销售有着较大的保障作用。
纵向对比来看，温州成为房企补仓的首选。原因有两方面：一方面是在疫情期间供地较多；另一方面经济基本面尚佳。
在浙江三四线能级的城市级别中，温州的GDP水平连年位居第一，且增速达到8.2%，高于全国平均水平2个百分点。
此外，受到长三角一体化的利好，温州受到政策层面的加持，再加上城市本身颁布的“优秀本科生买房7折，租房3折”强力人才新政，吸引不少人才融入到这个城市，短期城市风险仍然可控。
房企加码投资温州，还有很重要的原因，商品房交易市场的热度高涨，量价齐升，加上地价房价比处合理区间，能够支撑企业加码布局。
近三年温州商品房交易市场总体保持量价齐升的态势，市场供求逐步趋于平衡。2019年商品住宅成交847万平方米，同比增长14%，为近5年新高。相较2017年供大于求的市场格局而言，当前市场供需相对均衡。
随着温州房地产市场泡沫破裂，房价下跌之后仍未恢复到最高点。但近三年房价处于持续攀升的态势，2019年商品住宅均价为17340元/平方米，同比增长7%。随着经济逐步复苏，市场供求平衡，房价上涨潜力仍在。因此，温州的房价持续回暖也是支撑房企拿地的信心来源之一。
从2016年以来，温州平均地价维持在6000-7000元/平方米左右，绝对值高于绝大多数三四线，但地价房价比在0.4左右，保持在合理的安全区间内。
三四线城市投资前景TOP3
CRIC城市投资前景TOP50城市中，温州各项指标均排在靠前位置，在三四线城市中仅次于东莞和佛山，位列第三位，城市发展动力强劲。
尤其人口规模，温州人口逐年增加的趋势，2018年末温州常住人口达到925万人，比2017年时增加了4.5万人，位列城市榜中第16位。到了2019年末，这一数字较上年增加了5万人，达到930万人。也有个数据值得警惕，那就是，温州近三年人口净流出达到8.34万人，但温州的净流出人口大部分是外出经商，因此，从返乡置业的角度或许红利不减。
在新经济这一项指标中，温州同样表现活跃。外卖繁荣度排在全国16位，咖啡店数量位在全国排在第22位。新经济的繁荣一定程度上反应了城市具备较强的经济活力，产业更加“年轻化”，未来发展空间巨大。
在硬实力资源禀赋上，无论是经济总量、还是第三产业占比、或是卫生医疗等基础设施上，温州也领先大部分三四线城市。温州的综合指标在全国各大城市中位列24位，且超过济南、南宁等二线省会城市。在三四线城市中仅次于东莞和佛山，长期市场发展动力依旧强劲。
市场竞争格局方面，温州市场集中度和市占率仍有进一步提高的空间。
2019年温州商品住宅成交总量近850万平方米，TOP10企业成交建面占总建面的27.74%， TOP20共占43.24%，百强销售占8成左右。对比同为热度较高的三四线城市佛山来看，佛山2019年销售TOP10企业的销售建面占比达到45%，百强销售建面占比达到82%。
过去，提到温州，更多的是将其与“温州炒房团”联系在一起。
随着城市综合实力的提升，城市本身的价值逐渐脱颖而出，要知道，2019年温州的城镇化率已经达到了70.5%,居浙江省第3位。
今年一季度，温州土地市场得以高热度运行与其城市基本面、房地产交易市场的稳中向好有很大的关系。此外，为进一步抢占温州市场份额，本土房企和已进驻房企强烈的补仓需求。
总体而言，在疫情叠加三四线棚改退潮，温州等三四线市场下滑的风险依然不容小觑，但从长远来看，无论是城市经济发展还是房地产基本面，在三四线城市中，温州未来投资前景可期。
