净亏损扩大65%,身陷租金贷漩涡的蛋壳公寓(DNK.US)还好吗?

净亏损扩大65%,身陷租金贷漩涡的蛋壳公寓(DNK.US)还好吗?
2020年03月26日 19:25 格隆汇APP

昨晚,近期身处风头浪尖的蛋壳公寓(DNK.US)发布去年第四季业及全年业绩公告。这是蛋壳公寓自今年1月份上市在美股上市以来的首份业绩公告。

先来简单罗列一下蛋壳公寓第四季的主要成绩:

收入21.293亿元(如非特指,下文中“元”均为人民币元),较去年同期10.02亿元人民币增长112.5%;

净亏损为9.21亿元,较去年同期净亏损5.568亿元扩大65.35%,惟净亏损率同比收窄12.3个百分点;

经调整EBITDA为负4.61亿元,较去年同期的负3.492亿元扩大32.09%,经调整EBITDA亏损率同比收窄13.2%;

截至19年12月31日,经营公寓套数为438309套,较18年年底的236420套增加85.4%。入住率为76.7%,较去年年底的76.9%下降0.2个百分点。

公司业绩报告

来源:公司财报

从以上指标粗略来看,蛋壳在第四季有时扩张,常常烧钱,总是亏损的主逻辑仍未发生太大变化,且入住率小幅降低可能还会让人疑问蛋壳快速扩张策略是否已经不work了。好消息是蛋壳的净亏损率出现下降,但也仅此,而已。

股票市场上的蛋壳公寓似乎就没有被市场看好过,上市首日一度跌破发行价13.5美元,勉强靠尾盘拉升才收了根十字星线,之后股价再持续下行,探底回升达到历史最高点13.9美元后即开始2月以来全球恐慌性大跌,截至最新仅报7.65美元,市值13.97亿美元,全日成交7.68万美元,境况稍显凄凉。

蛋壳公寓股价走势图

图源:同花顺

但估计吃瓜者关心的还并不是蛋壳去年的这份业绩报告。在农历新年期间被捅出逼房东减租 大新闻并因此被地方监管机构彻查租金贷问题之后,蛋壳最大的问题已经从能不能赚钱变成能不能撑过年初的行业寒冬。

甚至很多涉事者咬牙切齿地希望蛋壳公寓会冻毙于风雪。

毕竟,是蛋壳把他们赶上街的。

1

“二房东”每套公寓少赚85元

如果不看利润表的项目,光看蛋壳在经营层面的主要指标的话,有几个关键指标较值得留意:

第三季及第四季,蛋壳运营城市数量均为13个。第四季北京上海深圳(即一线城市)运营公寓套数是223753套,同比增长46.6%;其他城市运营公寓套数是214556套,同比增长156%。这说明蛋壳公寓去年主要经营策略是渗透低线市场。

于是,蛋壳平均每套公寓的租金由2018年第四季2264元降至去年同期的2074元。扣减租赁成本(即给房东房租)后,每套房赚取的差价利润分别为655元及570元,少赚85元。而且上文已提到,蛋壳去年第四季的入住率还录得小幅下滑。

公司业绩报告

图源:公司财报

蛋壳公寓的经营模式,简而言之就是个手下有很多房源的二房东。如果二房东手下每套房赚得钱少了,无论如何,蛋壳公寓低线渗透策略都算不得是十分成功。

每套公寓出租赚的钱少了,蛋壳公寓在去年第四季经营利润增量就主要来自出租公寓“量”的增加。但公寓季内通过二房东模式赚回来的钱仍远不足以覆盖其折旧摊销、营销及行政开支等费用。

在蛋壳公寓第四季所有费用支出中,增长较快的费用包括折旧摊销费用(3.48亿元,同比增长138.4%)、其他经营费用(2亿元,同比增长90.8%)及一般行政费用(1.32亿元,同比增长76.7%)。

但按公司披露,该等大幅增长的费用均于其业务扩张有关。折旧摊销费用是翻新及出租公寓数量增加;其他经营开支主要是由于提供公寓服务成本上升、确认出租房源的激励奖金(佣金等)增加及相关人员费用增加;一般行政开支则是由于总部及地区增聘管理人手所致。

公司业绩报告

图源:公司财报

在经营公寓数量大幅增加的情况下,这部分费用的增加是意料之中的事。虽说第四季,亏损率收窄是公司为数不多的亮点,但蛋壳距离最终实现盈利还有很远很远。

更为致命的是,蛋壳公寓最近还遇上了租金贷遭调查的问题……

2

现金剩6.85亿元

今年农历新年之际,蛋壳公寓要求房东减租,暗地里却要求租客准时交租的传闻让公司在行内出了名。深圳地区上千名业主就此事集体进行投诉。该事件甚至惊动了深圳市住建局等监管机构。

2月18日,深圳政法委发文要求深圳地方金融监管局、深圳银保监局尽快排查蛋壳公寓,重点关注公司的“租金贷”问题。

蛋壳公寓新年这一波操作,遑论真假,对公司负面影响甚大。因为疫情的缘故,原本农历新年后将出现的租房高峰本就受到影响,而负面新闻的出现更可能会不少潜在的住客对蛋壳敬而远之。

在业绩报告中,蛋壳公寓亦指疫情会对第一季公司业绩造成影响,具体体现为入住率持续下降(住户复工时间被推迟),影响公司收入。作为应对,公司目前已在着手减少经营的公寓数量。

另外,公司预计今年第一季将录得营收将介乎19亿元至20亿元之间,稍低于最新第四季的收入(21.293亿元)。按照蛋壳营收去年的高速增长趋势,该预期营收应该还是会高于去年同期的。

但公司更值得担心的是负债端的问题,亦即是租金贷。按公司披露,其业务扩张主要的资金来源除了住户预付款项之外,另一个便是租金贷款。2017年、2018年及2019年前九个月,银行给予公司的租金贷款分别为9.38亿、21.27亿及31亿元。

租金贷是指住户与金融机构订立贷款协议(通常为一年期)。住户每月缴纳的租金实际上用于偿还贷款,但利息由蛋壳公寓承担。这样,蛋壳公寓亦会获得该部分贷款中的upfront payment(即剩余11个月的房租贷款),用于经营扩张。

据公司披露,2017年、2018年及2019年前九个月,共有91.3%、75.8%及67.9%的住户选择使用了租金贷。按照公司规定,如果不使用租金贷,就只能一次性缴付一年期的租金(即公司业务扩张的另一个资金来源——住户预付款)。对于一般住户而言,不含息且可分期缴纳的租金贷显然是更合理的选择(当然不排除住户被诱导签约的可能)。

该部分积累的租金贷满足了蛋壳快速扩张的需求,但在当前公司营收下滑的情况下,每月要还的租金贷就可能成为压死骆驼的最后一根稻草。

截至去年年底,蛋壳公寓账上现金剩6.85亿元,无定期存款。而2018年年底,公司有现金10.87亿元,定期存款1.37亿元。

公司业绩报告

图源:公司财报

按照公司招股章程披露,其承担的租金贷一般会计入短期借款及长期借款中的即期部分。在第四季业绩报告中,该项目并无分呈租金贷总额,但从短期借款及长期借款中的即期部分来看,截至第四季末,公司共有负债45.54亿元,较2018年底28.9亿元增加57.58%。

按2018年推算,短期借款及长期借款中的即期部分中租金贷占比较大,约为70%。因此按照相同比例,2019年短期借款中推算租金贷款部分可能为31.88亿元。

公司短期借款及长期借款

图源:公司招股章程

即使以十分保守的比例预计,蛋壳公寓手上的资金本都不足以偿还租金贷,而今年第一季公司又遇上了疫情黑天鹅,以及一系列不那么明智的应对,其紧张的资金问题将进一步被放大。

据业绩报告披露,公司最近一次融资便是今年一月份在美国的IPO,之后便再无其他动作了。

另外,地方金融局对蛋壳公寓租金贷的排查至今仍未有公开的下文。

但实际上,早在去年12月,住建部联合国家发改委等六部门发布了《关于整顿规范性住房租赁市场秩序的意见》,要求“租金贷”收入占比不能超过租赁企业租金收入的三成。

而蛋壳公寓截至最新去年前三季仍有67.9%的住户选择使用了租金贷,因此其收入中租金贷的占比一定不止30%(对比前三季租金贷/收入,该比例实际为62%)。

因此,蛋壳公寓可能会被要求内发整顿。而一但要整顿,蛋壳公寓的租金贷规模势必会减少,然后就没有了业务扩张的主要资金来源。

对于蛋壳公寓来说,你要它不赚钱可以,但要它不扩张,它的经营将会很难,很难。

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