卓越商企服务赴港IPO:大部分物业来自卓越集团,毛利率逐年走低

卓越商企服务赴港IPO:大部分物业来自卓越集团,毛利率逐年走低
2020年06月04日 16:56 格隆汇APP

据港交所披露,5月31日,卓越商企服务集团有限公司(简称“卓越商企服务”)向港交所主板递交上市申请,海通国际和招银国际担任联席保荐人。卓越商企服务自1999年成立,为国内的商务物业管理服务提供商。卓越集团的控股股东、董事兼主席李华为该公司的最终控股股东,持有79.9%的股权。

根据弗若斯特沙利文报告,于2019年,按向商务物业提供基本物业管理服务所得收入计,其在中国商务物业管理服务提供商中排名第四,在大湾区商务物业管理服务提供商中排名第二。截至2019年12月31日,卓越商企服务在27个城市拥有308个在管项目,总面积为23.5百万平方米,其中总建筑面积11.4百万平方米的101个项目位于大湾区。

财务情况方面,该公司在往绩记录期实现了快速增长。收入从2017年的人民币9.47亿元(单位下同)增至2019年的18.36亿元,复合年增长率约为39.2%。纯利从2017年的1.36亿元增至2019年的2.34亿元,复合年增长率约为30.9%。

卓越商企服务的财务状况及经营业绩主要取决于其维持及增加在管面积的能力,而该能力又受到取得新服务合约及续期现有服务合约的能力的影响。

招股书显示,收益稳定增长主要因为来自物业管理服务的收益增加,分别为9.46亿元、11.99亿元及17.80亿元,约占同年总收益的99.8%、98.0%及97.0%。而物业管理服务的总收益整体增加则主要归因于在管总面积的稳定增长,于往绩记录期,在管物业的总面积由截至2017年12月31日的11.4百万平方米增至截至2019年12月31日的23.5百万平方米,复合年增长率约为43.9%。

于业务开展的初始阶段,卓越商企服务管理的大部分物业来自卓越集团。于2017年、2018年及2019年,向卓越集团所开发物业提供基本物业管理服务的收益,分别占同期基本物业管理服务所得总收益的59.4%、54.7%及42.2%。截至2017年、2018年及2019年12月31日,卓越集团开发的物业分别占在管总面积的65.3%、58.7%及43.2%。

于往绩记录期,卓越商企服务管理卓越集团开发的所有物业。此外,该公司于卓越集团开发物业的成功中标率为100.0%,而其业务规模与卓越集团的扩张同步增加。不过,该公司在招股书中表示,其对卓越集团的管理策略及影响其业务营运的宏观经济或其他因素并无控制权,倘若卓越集团因发展失利而重大影响其物业开发力度,将会损失业务机会。

于2017年、2018年及2019年,总体毛利率分别为24.6%、23.1%及22%。据了解,2019年百强物企的平均毛利润率为24.02%,这便意味着卓越商企的毛利率已不及行业平均水平。

其中,来自卓越集团的基本物业管理服务业务的毛利率分别为31.6%、34%、35.2%,明显走高;而来自第三方物业开发商的毛利率则分别为14.5%、9.9%、12.4%,直接导致了整体的毛利率水平从2017年的24.6%下滑至2019年的22%。

卓越商企服务在招股书中表示,由第三方物业开发商开发的物业所涉及物业管理服务的毛利率低于卓越集团所开发物业的毛利率,主要由于由卓越集团开发的在管物业主要为商务物业,包括许多高端写字楼及商务综合体以及中高端购物中心,以及该公司为卓越集团所开发物业提供的服务通常涵盖停车场管理服务,这两者的利润率均相对较高。

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