深圳住房问题的短期、长期对策参考

深圳住房问题的短期、长期对策参考
2020年07月08日 06:52 格隆汇APP

来源:朱罗纪

昨日至今,坊间在疯狂流传深圳要出调控的消息,还有人煞有介事地传出调控内容。在这个节骨眼上,我注意到后台的粉丝们神经高度紧张。

但是,深圳会不会出调控政策,会出什么样的调控政策……这些我认为不是正确的提问。正确的提问,应当是:如果想给市场预期降温,深圳应该/不应该怎么做?这里面,包括短期政策和长期政策。

很多讨论在我看来,都是老调重弹,深圳房地产乃至深圳整个城市现在的问题在于:症结已经找到,但是如何行动莫衷一是。我们今天就来讨论这个。

Part 1

先谈短期问题。

短期要坦承:房价出现了很明显的上涨,并且这个上涨紧追2009年、2015年。以及,这个上涨不是因为炒作导致。

整个上半年,深圳新房成交16727套,二手房成交44000套。其中6月,二手房成交10594套,创下四年以来的月度新高。单月成交破万套,上一次是在2016年3月。我们都知道,当月25日深圳出台调控政策,开启了持续到去年的调控紧缩大周期。这些说明了,这个市场眼下是极度亢奋。

从一些统计里也能看到,南山、前海、宝中,房价涨幅异常迅猛,1年3-6成都不鲜见。

比如我后台的一枚读者讲:他去年4月买的西岸观邸,104平米1080万,现在1600万。又于2017年在百花买的学区房,今年也已接近翻倍。

若熟悉深圳的房地产周期,便可知晓,在2009、2015年,深圳房价都出现过1年翻倍级的大涨,2020年虽还不及,但几乎可以追平2007半年之疯狂。市场的周期律在起作用,不以长期行政干预政策为转移,是可以再一次得到确认的。

这背后的原因,多重复杂,官方、协会都将重点指向炒作——中介、自媒体,我不能说没有,但要“量刑适当”。在房价大涨的权重中,炒作占多大比重,需要我们花多少资源去打击,其它的因素又是什么,占多大比重。搞清楚这个,很重要。不要直线型思维,更不要甩锅,每个团体都认为自己没问题,有问题的是他人,这是会误导政策走向的。到最后,耽误的是这个城市。

我原来谈过原因分析——2019年三波政策叠加刺激、应对疫情的货币放宽事实、严厉限价带来的财富刺激效应、深圳本身的经济人口增长基本面、商品住宅的长期供应短缺。

前三者为短期因素,后两者为长期因素,短期房价的剧烈波动,说到底都是长期因素的集中反应。这些原因不再一一详述,这里面,炒作的因素恰恰是最弱的——深圳房地产的空置率几乎是全中国最低的。这是我们必须要正视的,如果你花了太多的力气只去打击炒风,其它的问题一概避开,那最终不过是在未来又一次迎来历史的重复罢了。

Part 2

如果认同上述归因,那么短期政策调控的逻辑可能就会浮出。

1、稳定房地产信贷政策。

货币政策是每一次房地产周期性繁荣来临/消失的触发器、放大器。当货币是中性的时候,房价总是有希望可以得到比较稳定的波动。但只要预期货币政策放宽,买家立即发生的第一选择就是:加杠杆。所以,在货币政策出现转向的时候,地方政府对于地方的资金流入房地产,是可以做一些预案,防止资金过多流入房地产市场。

从历史上看,只要短期稳定住货币政策,房地产是没有出现过剧烈的价格上涨的。这一次出现,也是因为没有稳住。由于举世皆行的顶层设计,房地产几乎是这个星球上唯一一个拥有长达30年、稳定、低廉利率的高杠杆金融行为,这要求我们在对待房地产的货币政策上,必须要“中性”至上,努力避免去刺激市场参与者。

2、放松限价直至取消。

限价是一个临时价格管制政策,不应该长期执行,时间越长副作用越大。

这个我反对了好几年,当时还有很多声音批评我,现在大家都看到了市场的投票,三年过去,你买房子更轻松了?2018年华润城不到7000人去抢房,今年金融街9000人,很快我们会见到几万人打新的疯狂。

为什么打新越来越挡不住?是因为政策只管新房不管二手,结果导致两者的价差越来越大。历史已经验证了,限价是不成功的,这个我们要承认。这个时候你有两种选择,一种是把二手也管起来,另一种是减少套利空间,通过放松限价降低财富效应,让价格去调整需求。

Part 3

下面来看长期问题。我们要谨记一句话:任何不以增加住宅供应为目的的房地产调控,都阻挡不了房价上涨

深圳房价上涨的长期症结,几乎每个深圳人都清楚,有些人尽管不那么明白数据,但你一问起,他会几乎是条件反射式的告诉你:没地嘛。这些回到数据上,大家都清楚,就是这些——50%生态线、30%工业区块线、22.6%居住用地(占建设用地)比例。

大家说的“没地”,当然指的是没有住宅用地。但,这里面是存在着认知误区的。我们长期停留在这样的习惯性思维里,以至于铸成大谬。深圳的确是没有什么住宅用地供应,但并不是因为缺,而是因为不给。即是,深圳房地产问题的长期症结是:土地资源错配,该大量给地的不给,该大量缩减的不减。

这些我们在之前的文章里都已经论证了,相关的数据现在披露的也越来越透明了。比如在2006-2019年,深圳大概人口增长500万(推算约190万户),住宅供应(含人才住房)约70万套,只能满足38%的家庭购房需求。长期积累,就会造成深圳的套户比极低,价格根本压不住,无论你用什么手段。

但同期,超出需求量的大量批建商办、产业用地,这种思维在深圳有着强烈的“zhengzhi正确”,不能触碰。哪怕是商办的空置率超高,那也不能减,企业第一。但是很多认知之所以错的一塌糊涂,就在于只看硬币的一面。

我当然全力赞成深圳降低成本留住企业,但是你死命地给他产业办公,能够降低它的成本吗?答案是不能。因为产办的空间减缓了,但是产办空间挤掉了居住空间,房价会升得太高,员工成本最终一样反噬到企业成本上去。这是为什么我们一方面看到深圳拼命的增加产办,但是另一方面,大量的深企还是源源不断地流向东莞。

另外一个事实是,恰恰商办价格的走势,再一次验证了供求规律的科学。长期以来,人们不相信深圳这样的城市,可以简单的通过增加供应来平缓房价。但是我们看到,目下在深圳几乎最好的地方福田CBD、南山文化中心区,你买一套住宅要12万以上/平米,但是你买写字楼只要5-6万/平米,根本卖不上价。商务公寓也是如此,2016年之后买的公寓,没有几个赚到钱的。没有理由,努力增加供应可以减缓/压跌商办价格增长,而对住宅价格无效

以上并非什么高深的内幕,只要你认真的去了解这座城市,你都能知晓。基于此,我们也可以导出深圳长期的政策逻辑——这可以叫深圳版的“长效机制”。但是这些长期问题,我相信有些短期内不具备现实性,所以,可以讨论挑选哪些能上手的。

Part 4

1、要尽快大幅度减少商办以及商务公寓供应,转为住宅增加供应。

如上所言,继续增加商办空间的理由已经完全不存在,我们现有的产业、办公空间是足够的,或者说,更紧缺的是住宅不是商办。尤其是商务公寓这种功能性缺少的产品,应该永久性停止。我不知道每年拿出接近2万套的宝贵空间资源批给公寓,意义到底在哪里?户也不能落,饭也不能做,学也不能上,搞出这些产品,就是为了给开发商的城市更新项目好过关的?

2、下决心显著调整用地结构,翻倍增加居住用地配置。

房地产价格本质上是城市基本面的结果,深圳的问题是人多地少,不解决居住用地的错配问题,现有手段根本不足以解决房价周期性大涨。深圳的大城市病已经很严重——主要表现为成本高昂、社会建设滞后,如果深圳要对标硅谷、纽约,就要解决好这个问题。国际大都市的工业用地比重都很低(有些都是5%左右),深圳没有理由也没有可能继续维持30%的工业用地红线。翻倍增加居住用地的配比,应该是年度总量供应的配比,而非仅仅是政府出让用地的新增供应。

3、减慢关内城市更新速度,降低配套压力。

开发商天天都在呼吁,深圳的城市更新速度太慢了,要加快。但是,我之前一再强调过,我们对城市更新的理解已经完全偏了,全世界最快的城市更新就在中国了。

深圳推进城市更新10年,2016年强区放权后,容积率权力事实上落到各区,结果导致城市更新变成各区拉动GDP的引擎,城市更新变成了纯粹的房地产商业开发,而非它应有的本质——公共政策。出现大量的城市更新项目无限度拔高容积率,带来区域环境承载力过重以及人居品质下降,伤及城市长远。

同时,尤其在原关内的城市更新项目,大幅拔高容积率之后,又受土地所限无法提供更多的公共配套——教育、医疗,结果只能是恶化上述情况——批建了大量公寓、商办(非住宅可以不建配套),造成后者严重过剩。

此外,对于原关内那些拆掉的城中村,原有的居民被赶走,但是新建项目不能提供至少同等数量的住宅以回补缺口(这是已经被实证了的,也符合我们的感知),进一步加剧了住宅短缺的恶化。这是我跟进城市更新多年以来的一个观察,城市更新的确造成了深圳存量住宅供应的减少而非增加,这意味着深圳违背了自己当初推动200平方公里城市更新的初衷之一(当年职能部门曾公开承诺,城市更新将能平抑房价上涨)。

眼下,深圳有必要重新检讨城市更新政策,回到城市再造的公共政策本质里去。在你不能通过大幅增加住宅供应缓解问题的局限下,应该减慢拆迁速度以减轻住宅价格面临的上涨压力

4、探讨生态控制线的使用可能性。

这一点的确有巨大争议,环保爱好者乃至普通老百姓一定是义愤填膺,深圳怎可以为后代不负责任?!但我想举香港的例子,在谈到香港的住房问题的时候,我们都会讲:为什么你们放着24个郊野公园不开发,让人民住到劏房里?但为什么回到深圳,大家都要“双标”了。深圳的房地产、乃至整个深圳这座城市所面临的问题都已经极为严峻了,如果我们继续按照目前的搞法不做改变,不出10年,深圳一定会显著的“香港化”——表现为房价奇高、建筑密度大幅攀升、居住质量明显下滑、阶层分化严重……这一点都不是危言耸听。

深圳现在还没有走到那一步,但曲突徙薪,我们应该平心静气的就此展开讨论,寻找出一个两全之策,不要跳进了黄河到时再后悔。

5、政策性住房封闭流转。

我赞同深圳2018年启动的二次房改,但我不赞同搞人才住房,我更不赞同允许政策性住房锁定一定年限之后可以“解禁”。我认为深圳应该更大力度的推进保障房建设,但是如果必须要搞像人才住房这类的房子,那么,一定要永久性的封闭流转。我上次分享过一个案例——龙华的龙悦居,2014年定向配售单价5000来块钱,现在解禁了,单价8-9万,5年涨了17倍。这样的政策是要释放出怎样的信号呢?它只会像严厉的新房限价一样,起到巨大的财富刺激效应。

如果能够永久性的封闭运作,形成一个政策性住房的循环系统,政府可以最终拥有一个类似于股市“平准基金”的住房库,永远都可以来调节市场的不平衡。我们学新加坡的住房思想,不能光学一面,要学就学真的。

6、更有力地推进深莞惠都市圈。

基于近几年深圳在房地产、人口、社会建设领域出现的一系列问题,我认为深圳的人口上限已到,我们长期沉浸于深圳人口无限度增长的乐观思想会很快被改变。如果目前的情势继续,深圳很快会走到京沪在2016年走到的十字路口——京沪都在2016年都启动了人口零/负增长的目标控制,也即是大城市病恶化到了极点。只不过深圳的大城市病不表现为空气严重污染、交通严重拥堵,而是表现为住房问题极其严峻,配套建设极其滞后。今年深圳发生在教育领域的一系列问题,已经有力的说明深圳的配套建设已经不能再支撑人口的继续涌入,这会造成城市失控。

从这一点,我们需要改变的思想是什么?是那种深圳向东莞惠州迁移企业疏散人口是深圳的损失的思想,这不是深圳的损失,而是恰恰也符合深圳的远期利益。

我个人的认为是,深圳应该以更大的胸怀、魄力,即便是吃一些亏,也要打通深圳与东莞、大亚湾的关系,把轨道尽快的铺过去——到松山湖的13号线、到黄江的6号线、到凤岗的10号线、到惠阳的14号线,要尽快的建起好几个TOD式的卫星城。然后协调三地统一提供公平的公共服务,协助莞惠在当地投资建设大量的学校,让无望于深圳买房的白领刚需过去之后能够“买得起”并且“住下来”。

人们还在期待着上面大手一挥,深圳扩容。我倒是认为,应该两条腿走路,有没有那一天的到来,深圳都要按照“扩容”的干法,快速力推“50公里”都市圈。再继续等待下去,会错过窗口期。

Part 5

以上这些,是我们这一代已经走到上有老下有小的深圳移民绕不开的话题,也是政府必须面对正视的大课题。如前所言,这些症结大部分人都已深知,问题在于如何行动依然分歧巨大。需要破除太多的固有成见、部门利益,一定很难做。

然而,孟子云,“挟泰山以超北海,非不为也,乃不能也;为长者折枝,非不能也,乃不为也”。大幅增加住宅供应,自然不是“为长者折枝”那么容易,但也远远谈不上“挟泰山以超北海”那么难于登天。想真正的为这座城市谋得福祉,只能是迎难而上,当鸵鸟,只会遗祸子孙。深圳住房问题的短期、长期对策参考

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