来源：朱罗纪
昨日至今，坊间在疯狂流传深圳要出调控的消息，还有人煞有介事地传出调控内容。在这个节骨眼上，我注意到后台的粉丝们神经高度紧张。
但是，深圳会不会出调控政策，会出什么样的调控政策……这些我认为不是正确的提问。正确的提问，应当是：如果想给市场预期降温，深圳应该/不应该怎么做？这里面，包括短期政策和长期政策。
很多讨论在我看来，都是老调重弹，深圳房地产乃至深圳整个城市现在的问题在于：症结已经找到，但是如何行动莫衷一是。我们今天就来讨论这个。
Part 1
先谈短期问题。
短期要坦承：房价出现了很明显的上涨，并且这个上涨紧追2009年、2015年。以及，这个上涨不是因为炒作导致。
整个上半年，深圳新房成交16727套，二手房成交44000套。其中6月，二手房成交10594套，创下四年以来的月度新高。单月成交破万套，上一次是在2016年3月。我们都知道，当月25日深圳出台调控政策，开启了持续到去年的调控紧缩大周期。这些说明了，这个市场眼下是极度亢奋。
从一些统计里也能看到，南山、前海、宝中，房价涨幅异常迅猛，1年3-6成都不鲜见。
比如我后台的一枚读者讲：他去年4月买的西岸观邸，104平米1080万，现在1600万。又于2017年在百花买的学区房，今年也已接近翻倍。
若熟悉深圳的房地产周期，便可知晓，在2009、2015年，深圳房价都出现过1年翻倍级的大涨，2020年虽还不及，但几乎可以追平2007半年之疯狂。市场的周期律在起作用，不以长期行政干预政策为转移，是可以再一次得到确认的。
这背后的原因，多重复杂，官方、协会都将重点指向炒作——中介、自媒体，我不能说没有，但要“量刑适当”。在房价大涨的权重中，炒作占多大比重，需要我们花多少资源去打击，其它的因素又是什么，占多大比重。搞清楚这个，很重要。不要直线型思维，更不要甩锅，每个团体都认为自己没问题，有问题的是他人，这是会误导政策走向的。到最后，耽误的是这个城市。
我原来谈过原因分析——2019年三波政策叠加刺激、应对疫情的货币放宽事实、严厉限价带来的财富刺激效应、深圳本身的经济人口增长基本面、商品住宅的长期供应短缺。
前三者为短期因素，后两者为长期因素，短期房价的剧烈波动，说到底都是长期因素的集中反应。这些原因不再一一详述，这里面，炒作的因素恰恰是最弱的——深圳房地产的空置率几乎是全中国最低的。这是我们必须要正视的，如果你花了太多的力气只去打击炒风，其它的问题一概避开，那最终不过是在未来又一次迎来历史的重复罢了。
Part 2
如果认同上述归因，那么短期政策调控的逻辑可能就会浮出。
1、稳定房地产信贷政策。
货币政策是每一次房地产周期性繁荣来临/消失的触发器、放大器。当货币是中性的时候，房价总是有希望可以得到比较稳定的波动。但只要预期货币政策放宽，买家立即发生的第一选择就是：加杠杆。所以，在货币政策出现转向的时候，地方政府对于地方的资金流入房地产，是可以做一些预案，防止资金过多流入房地产市场。
从历史上看，只要短期稳定住货币政策，房地产是没有出现过剧烈的价格上涨的。这一次出现，也是因为没有稳住。由于举世皆行的顶层设计，房地产几乎是这个星球上唯一一个拥有长达30年、稳定、低廉利率的高杠杆金融行为，这要求我们在对待房地产的货币政策上，必须要“中性”至上，努力避免去刺激市场参与者。
2、放松限价直至取消。
限价是一个临时价格管制政策，不应该长期执行，时间越长副作用越大。
这个我反对了好几年，当时还有很多声音批评我，现在大家都看到了市场的投票，三年过去，你买房子更轻松了？2018年华润城不到7000人去抢房，今年金融街9000人，很快我们会见到几万人打新的疯狂。
为什么打新越来越挡不住？是因为政策只管新房不管二手，结果导致两者的价差越来越大。历史已经验证了，限价是不成功的，这个我们要承认。这个时候你有两种选择，一种是把二手也管起来，另一种是减少套利空间，通过放松限价降低财富效应，让价格去调整需求。
Part 3
下面来看长期问题。我们要谨记一句话：任何不以增加住宅供应为目的的房地产调控，都阻挡不了房价上涨。
深圳房价上涨的长期症结，几乎每个深圳人都清楚，有些人尽管不那么明白数据，但你一问起，他会几乎是条件反射式的告诉你：没地嘛。这些回到数据上，大家都清楚，就是这些——50%生态线、30%工业区块线、22.6%居住用地（占建设用地）比例。
大家说的“没地”，当然指的是没有住宅用地。但，这里面是存在着认知误区的。我们长期停留在这样的习惯性思维里，以至于铸成大谬。深圳的确是没有什么住宅用地供应，但并不是因为缺，而是因为不给。即是，深圳房地产问题的长期症结是：土地资源错配，该大量给地的不给，该大量缩减的不减。
这些我们在之前的文章里都已经论证了，相关的数据现在披露的也越来越透明了。比如在2006-2019年，深圳大概人口增长500万（推算约190万户），住宅供应（含人才住房）约70万套，只能满足38%的家庭购房需求。长期积累，就会造成深圳的套户比极低，价格根本压不住，无论你用什么手段。
但同期，超出需求量的大量批建商办、产业用地，这种思维在深圳有着强烈的“zhengzhi正确”，不能触碰。哪怕是商办的空置率超高，那也不能减，企业第一。但是很多认知之所以错的一塌糊涂，就在于只看硬币的一面。
我当然全力赞成深圳降低成本留住企业，但是你死命地给他产业办公，能够降低它的成本吗？答案是不能。因为产办的空间减缓了，但是产办空间挤掉了居住空间，房价会升得太高，员工成本最终一样反噬到企业成本上去。这是为什么我们一方面看到深圳拼命的增加产办，但是另一方面，大量的深企还是源源不断地流向东莞。
另外一个事实是，恰恰商办价格的走势，再一次验证了供求规律的科学。长期以来，人们不相信深圳这样的城市，可以简单的通过增加供应来平缓房价。但是我们看到，目下在深圳几乎最好的地方福田CBD、南山文化中心区，你买一套住宅要12万以上/平米，但是你买写字楼只要5-6万/平米，根本卖不上价。商务公寓也是如此，2016年之后买的公寓，没有几个赚到钱的。没有理由，努力增加供应可以减缓/压跌商办价格增长，而对住宅价格无效。
以上并非什么高深的内幕，只要你认真的去了解这座城市，你都能知晓。基于此，我们也可以导出深圳长期的政策逻辑——这可以叫深圳版的“长效机制”。但是这些长期问题，我相信有些短期内不具备现实性，所以，可以讨论挑选哪些能上手的。
Part 4
1、要尽快大幅度减少商办以及商务公寓供应，转为住宅增加供应。
如上所言，继续增加商办空间的理由已经完全不存在，我们现有的产业、办公空间是足够的，或者说，更紧缺的是住宅不是商办。尤其是商务公寓这种功能性缺少的产品，应该永久性停止。我不知道每年拿出接近2万套的宝贵空间资源批给公寓，意义到底在哪里？户也不能落，饭也不能做，学也不能上，搞出这些产品，就是为了给开发商的城市更新项目好过关的？
2、下决心显著调整用地结构，翻倍增加居住用地配置。
房地产价格本质上是城市基本面的结果，深圳的问题是人多地少，不解决居住用地的错配问题，现有手段根本不足以解决房价周期性大涨。深圳的大城市病已经很严重——主要表现为成本高昂、社会建设滞后，如果深圳要对标硅谷、纽约，就要解决好这个问题。国际大都市的工业用地比重都很低（有些都是5%左右），深圳没有理由也没有可能继续维持30%的工业用地红线。翻倍增加居住用地的配比，应该是年度总量供应的配比，而非仅仅是政府出让用地的新增供应。
3、减慢关内城市更新速度，降低配套压力。
开发商天天都在呼吁，深圳的城市更新速度太慢了，要加快。但是，我之前一再强调过，我们对城市更新的理解已经完全偏了，全世界最快的城市更新就在中国了。
深圳推进城市更新10年，2016年强区放权后，容积率权力事实上落到各区，结果导致城市更新变成各区拉动GDP的引擎，城市更新变成了纯粹的房地产商业开发，而非它应有的本质——公共政策。出现大量的城市更新项目无限度拔高容积率，带来区域环境承载力过重以及人居品质下降，伤及城市长远。
同时，尤其在原关内的城市更新项目，大幅拔高容积率之后，又受土地所限无法提供更多的公共配套——教育、医疗，结果只能是恶化上述情况——批建了大量公寓、商办（非住宅可以不建配套），造成后者严重过剩。
此外，对于原关内那些拆掉的城中村，原有的居民被赶走，但是新建项目不能提供至少同等数量的住宅以回补缺口（这是已经被实证了的，也符合我们的感知），进一步加剧了住宅短缺的恶化。这是我跟进城市更新多年以来的一个观察，城市更新的确造成了深圳存量住宅供应的减少而非增加，这意味着深圳违背了自己当初推动200平方公里城市更新的初衷之一（当年职能部门曾公开承诺，城市更新将能平抑房价上涨）。
眼下，深圳有必要重新检讨城市更新政策，回到城市再造的公共政策本质里去。在你不能通过大幅增加住宅供应缓解问题的局限下，应该减慢拆迁速度以减轻住宅价格面临的上涨压力。
4、探讨生态控制线的使用可能性。
这一点的确有巨大争议，环保爱好者乃至普通老百姓一定是义愤填膺，深圳怎可以为后代不负责任？！但我想举香港的例子，在谈到香港的住房问题的时候，我们都会讲：为什么你们放着24个郊野公园不开发，让人民住到劏房里？但为什么回到深圳，大家都要“双标”了。深圳的房地产、乃至整个深圳这座城市所面临的问题都已经极为严峻了，如果我们继续按照目前的搞法不做改变，不出10年，深圳一定会显著的“香港化”——表现为房价奇高、建筑密度大幅攀升、居住质量明显下滑、阶层分化严重……这一点都不是危言耸听。
深圳现在还没有走到那一步，但曲突徙薪，我们应该平心静气的就此展开讨论，寻找出一个两全之策，不要跳进了黄河到时再后悔。
5、政策性住房封闭流转。
我赞同深圳2018年启动的二次房改，但我不赞同搞人才住房，我更不赞同允许政策性住房锁定一定年限之后可以“解禁”。我认为深圳应该更大力度的推进保障房建设，但是如果必须要搞像人才住房这类的房子，那么，一定要永久性的封闭流转。我上次分享过一个案例——龙华的龙悦居，2014年定向配售单价5000来块钱，现在解禁了，单价8-9万，5年涨了17倍。这样的政策是要释放出怎样的信号呢？它只会像严厉的新房限价一样，起到巨大的财富刺激效应。
如果能够永久性的封闭运作，形成一个政策性住房的循环系统，政府可以最终拥有一个类似于股市“平准基金”的住房库，永远都可以来调节市场的不平衡。我们学新加坡的住房思想，不能光学一面，要学就学真的。
6、更有力地推进深莞惠都市圈。
基于近几年深圳在房地产、人口、社会建设领域出现的一系列问题，我认为深圳的人口上限已到，我们长期沉浸于深圳人口无限度增长的乐观思想会很快被改变。如果目前的情势继续，深圳很快会走到京沪在2016年走到的十字路口——京沪都在2016年都启动了人口零/负增长的目标控制，也即是大城市病恶化到了极点。只不过深圳的大城市病不表现为空气严重污染、交通严重拥堵，而是表现为住房问题极其严峻，配套建设极其滞后。今年深圳发生在教育领域的一系列问题，已经有力的说明深圳的配套建设已经不能再支撑人口的继续涌入，这会造成城市失控。
从这一点，我们需要改变的思想是什么？是那种深圳向东莞惠州迁移企业疏散人口是深圳的损失的思想，这不是深圳的损失，而是恰恰也符合深圳的远期利益。
我个人的认为是，深圳应该以更大的胸怀、魄力，即便是吃一些亏，也要打通深圳与东莞、大亚湾的关系，把轨道尽快的铺过去——到松山湖的13号线、到黄江的6号线、到凤岗的10号线、到惠阳的14号线，要尽快的建起好几个TOD式的卫星城。然后协调三地统一提供公平的公共服务，协助莞惠在当地投资建设大量的学校，让无望于深圳买房的白领刚需过去之后能够“买得起”并且“住下来”。
人们还在期待着上面大手一挥，深圳扩容。我倒是认为，应该两条腿走路，有没有那一天的到来，深圳都要按照“扩容”的干法，快速力推“50公里”都市圈。再继续等待下去，会错过窗口期。
Part 5
以上这些，是我们这一代已经走到上有老下有小的深圳移民绕不开的话题，也是政府必须面对正视的大课题。如前所言，这些症结大部分人都已深知，问题在于如何行动依然分歧巨大。需要破除太多的固有成见、部门利益，一定很难做。
然而，孟子云，“挟泰山以超北海，非不为也，乃不能也；为长者折枝，非不能也，乃不为也”。大幅增加住宅供应，自然不是“为长者折枝”那么容易，但也远远谈不上“挟泰山以超北海”那么难于登天。想真正的为这座城市谋得福祉，只能是迎难而上，当鸵鸟，只会遗祸子孙。深圳住房问题的短期、长期对策参考
