房企过得怎么样?

房企过得怎么样?
2021年05月04日 20:58 格隆汇APP

本文来自:岳读债市,作者:周岳、缪雪阳

基本结论

2020年,随着“三道红线”“五档分类”等一系列政策先后落地,房地产行业融资调控加码。截至2021年4月30日,102家发债房企已披露了2020年年报,我们对其财务表现进行梳理,并分析“三道红线”归档情况的变化。

发债房企营收增速有所下降,获利能力下滑。发债房企2020年平均营业收入663.05亿元,同比增加12.66%,增速连续两年回落;平均毛利率为27.54%,较2019年同期下降5.14个百分点;平均净利润增速转为负增长,金世旗、珠江股份、泰禾集团、天房发展4家房企由盈转亏。

发债房企杠杆水平有所压降,偿债能力有所提高。为满足“三道红线”监管要求,多数发债房企纷纷控债务、降杠杆、调结构。发债房企2020年剔除预收账款后的资产负债率为70.27%,同比小幅下降0.42个百分点;平均净负债率则同比显著下降12.89个百分点至87.19%。两项指标均出现下降的房企有京投发展、金辉股份、中南建设等40家公司。房企债务期限结构总体有所优化;现金短债比提高至1.21倍。

发债房企非筹资性现金流净额转正,筹资性现金流净额持续减少。房企为缓解现金流压力,主动加快销售回款,减少投资性支出,经营性现金流净额同比增加87.54%,投资性现金流缺口同比缩小12.25%。筹资性现金流净流入受融资环境收紧的影响同比减少70.74%。

2020年处于“红档”的样本发债房企数量显著减少,处于“黄档”的房企数量增加明显。截至2020年末,处在“红档”的有14家,“橙档”有14家、“黄档”有36家、“绿档”有38家。

多数发债房企实现“三道红线”不同程度的降档。89家发债房企“三道红线”归档情况较2019年有所好转或无变动,其中21家好转一档、7家好转两档、2家好转三档,剩余59家无变动。

发债房企踩线“剔除预收账款后的资产负债率”仍较严重。截至2020年末,56家发债房企剔除预收账款后的资产负债率超70%,踩线的房企个数虽较2019年同期有所减少,但踩线概率仍明显高于其他两条红线。剔除预收账款后的资产负债率在短期内的压降难度更大。

以更为严格的口径统计TOP50房企的“三道红线”:头部房企剔除预收账款后的资产负债率由2019年末的74.37%降至2020年末的73.46%;净负债率由112.52%降至105.56%;非受限货币资金对短期债务的覆盖倍数由0.98倍提升至1.04倍,总体财务指标有所优化;多数房企实现降档,但部分房企降档压力较大。

信用债市场回顾:本周信用债发行规模基本与上周持平,偿还规模有所下降,净融资额持续走高;城投债净融资为-21.64亿元,净流出规模较上周大幅减少,产业债净融资为1295.55亿元,规模小幅升高;本周信用债市场成交活跃度回升;中短票据收益率震荡上行;本周有5家信用债发行人主体评级下调。

正文

2020年,随着“三道红线”“五档分类”等一系列政策先后落地,房地产行业融资调控加码。截至2021年4月30日,102家发债房企已披露了2020年年报,我们对其财务表现进行梳理,并分析发债房企“三道红线”归档情况的变化。

一、房企过得怎么样?

1.2020年房企融资环境继续收紧

2016年至今,中央为防范房地产金融风险,对房地产行业进行新一轮的调控,地产融资政策总体收紧。随着银保监会23号文、信托64号文等文件的出台,房企银行贷款、非标、债券等多种渠道融资受到限制。

2020年初,新冠疫情突发,企业资金压力陡升,监管层频频发文给予企业信贷支持,房企融资环境在一定程度上得到改善。随着疫情逐步得到控制,楼市逐渐升温,地产融资政策再次收紧。2020年各项重大政策会议上,中央多次提到并坚定“房住不炒”政策立场。“三道红线”“五档分类”等一系列政策先后落地,房地产行业融资调控加码。

传统监管政策更多是针对房企不同融资渠道进行总量控制,而2020年8月央行、住建部在房地产企业座谈会上提出的“三道红线”则是作用于具体房企的精细化管理手段。房企为满足“三道红线”的监管要求,将改变过去粗放式的加杠杆拿地方式,同时加快销售回款速度,提高现金流管理能力;并通过各种办法压降杠杆水平、控制表内债务增速等。

2.发债房企2020年年报梳理

我们对发债房企财务指标进行梳理,样本房企的筛选标准是:1、申万二级行业为房地产开发;2、非城投平台;3、若发债的母公司是综合性主体,则保留专门运营地产板块的子公司;若母公司与子公司均从事地产开发业务,则保留母公司。我们共筛选出120家房企发债主体。

截至2021年4月30日,共有102家发债房企披露了2020年年报,披露率为85%,下文我们将对已出年报的发债房企主要财务指标进行分析。

盈利能力

2020年,样本房企营收增速下降,获利能力下滑。样本房企2020年平均实现营业收入663.05亿元,同比增加12.66%,增速连续两年回落。33%的发债房企营业收入为负向增长,其中泰禾集团营业收入同比大幅减少84.70%。

样本房企2020年平均毛利率为27.54%,较2019年同期下降5.14个百分点。多数房企毛利率均有所下降,仅14家样本房企毛利率水平同比提高,如新黄浦、兴城人居、华鑫置业等公司。样本房企2020年平均净利润增速转为负增长,超半数房企净利润较2019年同期减少,其中金世旗、珠江股份、泰禾集团、天房发展4家公司净利润由盈转亏。

杠杆水平

样本房企剔除预收账款后的资产负债率与净负债率均有所下降。我们通过剔除预收账款后的资产负债率及净负债率衡量房企的杠杆水平,这两个指标也是“三道红线”中的两个监管指标。样本房企2020年剔除预收账款后的资产负债率为70.27%,较2019年同期小幅下降0.42个百分点,超过一半的样本房企该指标有所改善。样本房企净负债率则同比下降12.89个百分点至87.19%,降幅较为显著。剔除预收账款后的资产负债率及净负债率均出现下降的房企有京投发展、电建地产、南国置业、金辉股份、中南建设等40家。在“三道红线”的监管压力下,房企纷纷采取多种方式降杠杆,净负债率在短期内的压降幅度更大。

偿债能力

样本房企短期偿债能力有所提高。样本房企2020年短期有息债务占总债务的比重为33.47%,同比下降4.04个百分点,债务期限结构总体有所优化。平均存量货币资金对平均短期刚性债务的比值为1.21倍,同比有所提高。多数房企短债占比及货币资金对短期刚性债务的覆盖情况均有改善,如广宇 发展、兴城人居、国贸地产等45家公司。

现金流变化

样本房企非筹资性现金流净额转正,筹资性现金流净流入持续减少。在2020年融资环境收紧的大背景下,样本房企为缓解现金流压力,主动加快销售回款,减少投资性支出,经营性现金流净额较2019年同期同比增加87.54%,投资性现金流缺口同比缩小12.25%。筹资性现金流净流入受融资环境收紧的影响同比大幅减少70.74%,筹资性现金流净额明显减少的有恒大地产、碧桂园、融创地产、绿地控股等公司。

3.发债房企“三道红线”归档变化跟踪

发债房企“三道红线”变化

2020年,处于“红档”的样本发债房企数量显著减少,处于“黄档”的房企数量增加明显。截至2019年末,处于“红档”的样本发债房企有27家、“橙档”有13家、“黄档”有25家、“绿档”有37家;而截至2020年末,处在“红档”降至14家,“橙档”有14家、“黄档”增至36家、“绿档”有38家。

2020年,多数发债房企实现“三道红线”不同程度的降档。样本中有89家发债房企2020年“三道红线”归档情况较2019年有所好转或无变动,其中30家房企实现了“三道红线”不同程度的降档,其中21家好转一档、7家好转两档、2家好转三档,剩余59家与2019年相比无变动。金辉股份和电建地产两家发债房企2020年从“红档”降为“绿档”,而蓝光发展、格力地产分别从“黄档”和“橙档”转为“红档”。

样本房企有息债务增速放缓,三项指标压降初步见效。样本房企2020年总债务均值较2019年同期同比增长10.71%,增速有所放缓,其中35家房企总债务规模有所减少。从“三道红线”实现情况来看,样本房企2020年剔除预收资产负债率的均值由2019年的70.69%小幅降至70.27%,净负债率由2019年的100.08%降至87.19%,现金短债比则由2019年的1.09倍上升至1.21倍,三项指标总体均有所改善。

样本房企踩线“剔除预收账款后的资产负债率”仍较严重。截至2020年末,有28家样本房企净负债率高于100%,22家房企现金短债比小于1倍,分别较2019年末减少10家、11家。2020年末,56家样本房企剔除预收账款后的资产负债率超70%,踩线的房企个数虽较2019年同期有所减少,但踩线概率仍明显高于其他两条红线。从2020年压降情况看,剔除预收账款后的资产负债率在短期内的压降难度更大。

建议关注房企表外负债风险。在“三道红线”监管压力下,房企纷纷开始加快销售回款,控制表内债务增速,降低杠杆水平。但部分房企通过明股实债、出表合联营项目公司等方式来优化“三项指标”,但扩大了表外债务规模。例如,从“红档”降为“绿档”的金辉股份,2020年少数股权益同比大幅增加219.85%,少数股东权益/所有者权益总额由2019年末的21.28%提高至2020年末的40.29%,而少数股东只占净利润的18.12%。

TOP50房企严格口径下的“三道红线”变化

我们以更为严格的口径计算克尔瑞全口径销售榜TOP50房企的“三道红线”情况,港股上市公司选择境内发债平台,我们在样本中共选取了符合要求的41家公司进行具体分析。

严格口径下的具体计算公式如下:

1、 净负债率=(总债务+永续债-非受限货币资金)/(所有者权益-权益性融资工具);

2、 货币资金/短期刚性债务=非受限的货币资金/短期债务;

3、 剔除预收账款后的资产负债率=(总负债-预收账款+权益性融资工具)/(总资产-预收账款)

头部房企杠杆水平整体有所压降,财务指标总体优化。严格口径下,41家公司剔除预收账款后的资产负债率均值由2019年末的74.37%降至2020年末的73.46%;净负债率由2019年末的112.52%降至105.56%;非受限货币资金对短期债务的覆盖倍数由0.98倍提升至1.04倍。

12家房企实现降档,部分房企降档压力大。严格口径下,截至2020年末,处在“红档”的房企有9家,“橙档”有8家、“黄档”有14家、“绿档”有10家,76%的主体原则上将面临有息债务增速限制。2020年,41家房企中有35家归档情况有所好转或无变动,12家实现不同程度的降档。中铁地产、华发股份、中南置地、华夏幸福、富力地产、恒大地产7家房企连续两年处于“红档”,未来降杠杆、控债务压力较大。蓝光发展、荣盛发展2020年从“橙档”转为“红档”,债务压力有所上升。

4.小结

2020年,地产融资环境整体收紧,随着“三道红线”“五档分类”等一系列政策先后落地,房地产行业融资监管调控加码。

在“三道红线”的监管压力下,样本房企2020年平均杠杆水平有所下降,偿债能力有所提高。多数房企为缓解现金流压力,主动加快销售回款,减少投资性支出,2020年非筹资性现金流净额转正。此外,样本房企2020年平均营业收入同比增速连续两年回落,获利能力有所下滑,或与本年度竣工结算减少及此前获取项目成本偏高有关。

跟踪2020年样本房企“三道红线”变化情况,我们发现,多数房企实现“三道红线”不同程度的降档,三项指标改善初步见效。2020年末,处于“红档”的房企数量显著减少,处于“黄档”的房企数量增加明显。

从TOP50房企看,2020年头部房企整体杠杆水平有所压降,财务指标总体优化,但部分房企的降档压力较大。

为满足“三道红线”的监管要求,房企纷纷压降杠杆水平,控制表内债务增速,但不排除部分房企采用多种办法“出表”有息债务,建议对房企的表外债务风险保持关注。

二、信用债市场回顾

1.一级市场:净融资额持续走高

本周信用债发行规模基本持平,偿还规模有所下降。本周信用债发行总额3909.85亿元,基本与上周持平;偿还总额2635.94亿元,较上周下降21.36%;净融资额1273.91亿元,是上周的2.25倍。本周共有32只信用债取消或推迟发行,涉及金额208.5亿元。

具体来看,企业债、公司债、中期票据、短期融资券及定向工具净融资额分别为261.71亿元、689亿元、86.15亿元、103.2亿元、133.85亿元。本周公司债、企业债、定向工具净融资规模大幅增加,短期融资券、中期票据净融资额有所下降。

本周城投债净融资为-21.64亿元,净流出规模较上周大幅减少,产业债净融资为1295.55亿元,规模小幅升高。

2.二级市场:信用债市场成交活跃度小幅回升

本周信用债市场成交活跃度小幅回升。本周信用债周度换手率为2.51%,较上周上升21bp。分券种看,企业债、公司债、中期票据、短期融资券和定向工具成交量分别为257.08亿元、163.75亿元、2662.47亿元、2268.09亿元和602.90亿元,企业债、短期融资券成交量较上周小幅下降。   

本周中短票据收益率多震荡上行。具体来看,本周AAA评级1年期、3年期和5年期中短票据分别收于2.96%、3.51%、3.74%,分别较上周上行0.02bp、2.61bp、2.31bp。

3.信用等级调整情况

本周有5家信用债发行人主体评级下调,1家发行人主体评级上调。同济堂医药有限公司主体评级由CC调整为C;北京东方园林环境股份有限公司主体评级由AA+调整至AA。穆迪、惠誉下调了中国华融资产管理股份有限公司、华融金融租赁股份有限公司、华融实业投资管理有限公司的主体评级。此外,穆迪将康师傅控股有限公司的主体评级由Baa1上调至A3。

三、风险提示

样本数据提取不全;地产调控政策超预期;信用风险事件增加。

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