7月30日，宝龙地产(01238.HK)发布公告，将于中期业绩发布之后，选择合适的时机行使公司股东于2021年6月11日举行的公司股东周年大会上通过的决议案给予董事会的权力，于公开市场回购不多于4.14亿股股份，相当于股东周年大会日期之已发行股份总数之10%。
近年来，由于中央相继出台房企融资“三道红线”、银行房贷“两道红线”、集中土地供应等多项政策令房企受到了更严格的监管，遭遇更大的压力，从而导致房地产板块一直处于低迷状态。而宝龙地产此时选择进行回购，向市场释放了积极信号，不仅有助于稳定市场信心和预期，也为即将到来的业绩期公司的表现带来了更多期待。从此次回购事项公告给出的原因来看，正是因为宝龙地产董事会相信，现时公司股份的买卖价格水平并未充分反映公司的相关价值。而且董事会也对宝龙地产的长远未来充满信心，相信回购能使公司获益。
下面就来具体看看公司的具体情况，是什么能够使宝龙地产董事会有如此信心？
1、基本面表现优异，持续强化的成长性与稳健的财务表现得到验证
从宝龙地产过去2020财年的表现来看，公司全年合约销售金额达到了815.51亿元，同比增长35.1%，超过了年初预定的750亿销售目标并且创造了历史新高。回顾前几年，宝龙地产每年都维持着业绩稳步上涨，特别是去年在整个疫情笼罩的大环境下公司不仅能保持稳定，甚至还超预期增长，在行业中已是出类拔萃。
在如此良好的经营情况下，年初业绩会上，公司还将2021年的销售业绩目标定在了1050亿元。这也意味着，宝龙地产也将有望在年内迈入千亿大关。
而根据公司最新公告数据表明，宝龙地产今年1-6月份的合约销售总额达到了530亿元，同比增长约68.2%，公司正有序推进年度目标达成。并且从月增长数据来看，月度合约销售总体也在稳定上升，如果能够按照这个节奏继续稳步发展下去，那么2021年的目标达成也将如“探囊取物”。
(数据来源：公司公告，格隆汇整理)我们知道过去一年，房企融资“三道红线”政策的出台为房企融资戴上了紧箍咒，透过更严格的可具体量化的规范标准给房企在融资、负债等层面新的指引。结合宝龙地产的年报数据来看，截止2020年年底，宝龙地产的净负债率为73.9%，剔除预收账款的资产负债率为69.9%，现金短债比为1.37倍，“三条红线”指标标准均为“绿档”，杠杆水平明显下降。从数据上看，公司近几年的债务状况不断改善，稳健的财务表现与持续释放的成长性形成了良好的共振，助力基本面不断得到夯实与巩固。
(数据来源：克而瑞研究中心，格隆汇整理)
2、被海内外机构集中看好，纳入重磅指数中长期潜力待释放
相较于普通投资人，机构投资者在市场信息获取、风险管理等多方面能力更为突出，具有明显的信息优势和专业基础，这也更有助于其对公司价值做出更加精准地判断。而港股市场历来以机构为主导，机构投资者向市场发布的研究报告以及观点往往在专业性、前瞻性以及含金量上都具有相当的水平，参考意义较大。
注意到，近年来海内外众多券商投行纷纷发表研报看好宝龙地产，其中亦不乏在首次覆盖上即给予行业首选的机构，这也从一定程度上凸显了专业投资机构对其青睐有加。
梳理一众大行的报告，可以发现机构更为看重宝龙地产在成长性和盈利能力上的突出表现，并对公司依托综合体开发、双轮驱动的增长模式表示充分认可。
对此国际知名投行摩根大通在所发布的研报中，首次覆盖宝龙地产给予“增持”评级。其认为，宝龙地产通过其独有的商业资产和布局战略，可以维持盈利的高增长，是行业首选标的，，将维持盈利的高增长，是行业首选标的。
摩根大通表示，当前房地产调控收紧，行业增速放缓，宝龙地产可凭借其确定性增长提升公司估值。同时，宝龙地产在COD项目模式方面优势显著，尤其在地方政府中树立了良好的品牌知名度，助力公司低成本拿地，为未来发展奠定了坚实的增长基础。
据摩根大通预计，2023年宝龙地产的销售复合年增长率高达17%，在其所覆盖的中型房企中为最高。并且在2023年，公司的利润复合年增长率将达到22%，增长性确定，这是其价值重估的重要催化剂。
观察到近期国内中金公司亦发表研报对中期及年度表现进行预判，中金预计宝龙地产上半年收入同比增长25-30%，核心净利润同比增长约25%至22亿元。预计中期报表毛利率接近35%，尽管较去年同期的37.1%略有下滑，但仍高于大多数同业。中金认为宝龙地产全年预计将实现亮眼的销售增长。公司今年计划供货1700亿元(同比增长30%)，上半年公司销售额实现有质量的积极增长，目标完成率达51%、领先行业，销售的权益比例亦稳中有增。
值得一提的是，公司今年稳健的经营销售情况也获得了评级机构的青睐。3月份，标普再次上调宝龙地产主体评级至BB-，这也是宝龙地产上市以来首次迈入“BB级”行列。信用评级的提升将进一步助力公司在融资端的表现，为公司持续夯实财务基础带来支撑。
此外，在5月，宝龙地产还获纳入MSCI中国指数，成为MSCI指数体系中的地产标的股之一。这不仅再次证明了公司得到行业及市场的一致认可，同时也意味着宝龙地产将成为更多境内外投资者买入的标的，对其股价及成交具有积极作用。
3、结语
土储战略是驱动房企发展的动力亦是研判房企未来业绩走向的重要基础所在。从宝龙地产既定的“1+1+N”的发展战略来看，公司选择了重点布局长三角及粤港澳大湾区，同时兼顾其他机会型优质地区。长三角和大湾区这两大区域都是经济高速发展的区域，并且国家十四五规划也将长江三角列为重点建设的区域之一，未来在地产开发、建设、管理上都有着得天独厚的优势。截至2020年末，宝龙地产的土地储备达到3649.78万平方米，预计可满足未来至少3年的需求，其中长三角地区占比约为68.7%。而大湾区目前还在初涉阶段，占比仅为4.08%。虽然目前占比不高，但是从今年6月份公司积极进入佛山市来看，大湾区的发展计划也在稳而有序的进行。在这些区域经济快速发展的助力下，公司未来的销售业绩将具有强劲支撑，后续表现可期。
截止2021年8月2日收盘时，宝龙地产的动态市盈率仅为3.16倍，并且还持续处于下降状态。结合历史数据来看，公司的估值依然处在历史低点。从房地产行业目前情况来看，长期处于低迷状态使得整体板块估值偏低，后续也有很大概率迎来估值修复的行情。同时，宝龙地产有着良好的业绩，并且在未来的战略部署也有很好的潜力，为后续业绩释放提供助力，伴随着板块的估值修复，公司估值也有望提高。
(数据来源：Choice，格隆汇整理)
