销售复苏!港A房地产股大涨,行业周期回归之下,哪些细分领域更具弹性?

销售复苏!港A房地产股大涨,行业周期回归之下,哪些细分领域更具弹性?
2022年06月23日 11:32 格隆汇APP

今日,港A市场房地产股走强。其中,港股时代中国涨超7%,合景泰富涨超5%,正荣地产涨 超4%,旭辉控股涨超3%,华润置地、龙湖集团等跟涨。

A股房地产服务板块涨幅居前,巴士在线涨停,国创高新涨近6%,特发服务涨超4%。

板块上涨,一方面是因为行业销售数据出现好转态势,另一方面则是券商研报认为房地产行业环境正在改善。

销售回暖,但全面回暖仍需时间

自“稳增长”政策发布以来,房地产行业的利好消息也是不断。据券商研报不完全统计,1-5月,全国134个城市合计出台合计326次地方性放松政策,尤其5月进入政策密集发布期,政策放松呈现加速出台的趋势。

在一系列的利好政策之下,房地产行业呈现回暖态势。据国家统计局披露的5月数据,单月新房销售、开发投资、房屋施工、土地购置等各项指标均出现好转。中信证券预测,下半年政策将进一步加大需求支持力度,销售有望从6 月开始复苏,投资和新开工则有望在四季度复苏。

另据克而瑞地产研究预测,6月房地产市场环比显著回升是大概率事件,整月增幅保守估计也将维持在2成左右,而同比降幅预期也将已由上月的“腰斩”收窄至四成。不过,克而瑞也提示,考量到年中这一特殊时间节点,集中备案、需求递延等因素影响,对于当前局部市场的“回暖”行情仍需理性看待,毕竟热销情况仅集中在个别项目,而宽松政策落地起到良好效果的城市也仅是少数。宽松政策效果更多是循序渐进而非立竿见影,因而全面回暖也将是“由点及面”而非“一蹴而就”。

投资机会在哪?

房地产业分为开发建设、不动产运营、物业服务和经纪代理四个领域。开发建设、经纪业务和政策周期因素高度相关,而物业管理和商管运营呈现高成长性特征。

具体来看,代建领域,代建市场将稳健成长,但行业天花板不高,未来预计可以容纳 2-3家中型以上企业。经纪业务领域,经纪业务的业绩底部必然伴随交易量的底部,经纪业务比开发业务的弹性更大。商管运营领域,龙头公司的优势可能更加明显,多层次产品线逐渐形成。物管领域,行业成长空间仍然巨大,行业并购有望逐渐恢复。

展望未来,中信证券认为,下半年房地产行业最为确定的周期主旋律,是从销售到投资的渐次恢复。在这个主旋律之下,最具弹性的是经纪公司,其次则是开发企业。销售的恢复也会带来信用的修复,所以物业管理公司虽然并非周期股,却也会受益于这个周期因素。周期之外,更有成长。对开发行业来说,成长性既在于优秀企业市占率提升,还在于企业盈利能力趋稳。对物业管理公司来说,头部公司市占率大幅提升和行业总体规模大幅提升并存,业绩继续高速上升可期。贝壳更是一家能穿越周期的企业,其不断优化 ACN 网络,提升技术能力,拓展第二甚至第三成长曲线。重点推荐贝壳、保利发展、华润万象生活和保利物业;也看好结构变化之下市占率有望上 升的企业,包括万科企业、招商蛇口、招商积余、金地集团、中海物业、滨江集团、华 润置地、美的置业、绿城中国、绿城服务和华发股份;还看好信用逐步稳定之下的民企 反弹机遇,如碧桂园服务。

中泰证券认为,从行业到企业,在需求端出现结构性复苏、调控政策在销售总量下行的背景下持续放松、土地市场竞争格局与盈利质量持续改善的背景下,龙头地产股有望在监管框架下迎来持续的经营质量改善,在行业持续出清的过程中,ROE有望企稳回升。同时,在疫情陆续出现好转,抑制企业推盘的不利因素逐渐消除的过程中,伴随政策的持续宽松,供需两端共同改善将逐步驱动房地产复苏。板块机会逐渐从政策预期过渡至基本面改善,具备拿地与推盘能力的龙头及区域性房企,将受益于竞争格局与土地市场改善,实现销售规模与经营质量的双重反转。 

 自上而下,持续推荐三条核心主线:1)受益于民企出清后竞争格局改善的地方国企:浦东金桥;2)中长期经营质量持续改善的全国性龙头:保利发展、万科A、绿城中国;3)高评级的稳健经营民企:滨江集团、旭辉控股集团。

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