今日早盘，港A两市房地产股、物业股涨幅居前。A股方面，中洲控股、中国武夷涨停，粤宏远A涨近7%，南山控股、荣安地产涨超5%，阳光城、新华联、西藏城投、滨江集团涨超4%。
港股方面，时代中国控股涨超15%，碧桂园涨涨超9%，融创服务涨超12%，旭辉永升服务、碧桂园服务涨超7%，新城发展涨7%，世茂服务涨近7%，时代邻里、雅居乐集团涨超5%，中国金茂、SOHO中国涨近5%。
基本面来看，上半年，A+H股103家主流上市房企营收同比下降14.7%，较2021上半年下滑46.6个百分点；归母净利同比下降66.8%，较2021上半年下滑62.6个百分点。行业归母净利增速迎来近10年最大下行，主要由小型房企、民企亏损导致，大型房企和国企盈利表现相对稳定，行业盈利集中度创2012年以来新高。
24家重点物企合计实现营业收入848.4亿元，同比增长34.5%，增速较2021年同期下降18.2个百分点；实现归母净利润90.7亿元，同比下滑4.6%，增速较2021年同期下降70.2个百分点。归母净利润率由2021年上半年的15.1%下降至2022年上半年的10.7%，主要是由于综合毛利率较去年同期下滑2.6个百分点至24.7%。
8月房企销售延续弱复苏
政策层面，7、8 月以来多部门联合出台各项措施，在一定程度上扭转消费者预期，稳定行业大局。9月6日，郑州市召开强力攻坚“保交楼”专项行动动员会，会上明确攻坚目标：即“确保10月上旬停工、半停工项目全面实质性复工”。
截至目前，郑州市纾困基金工作专班组建了项目库，初步确定了永威西郡、富田九鼎公馆等8个项目作为首批意向项目，预计投资43亿元；确保9月底前投放不低于50亿，10月中旬前全部放款到位，快速缓解房地产企业和项目资金压力，确保资金真正用于问题楼盘项目，推动实质性复工复产。郑州市财政局要抓紧与郑州银行、中原银行对接，尽快确定平台公司承接50亿元专项贷款，各有关县（市）区要抓紧对接，确保对建业、康桥、正商等5家头部房企已经确认的53亿元政府欠款于9月9日之前发放到位。
行业销售上，8月行业销售整体延续弱复苏态势，头部房企整体修复向好。据克而瑞，8 月 TOP100 房企销售操盘金额为 6047.5 亿 元，环比较上月基本持平，同比下降 37.34%，较上月同比-2.07百分比， 整体复苏态势持续走弱。
具体来看，单月销售金额排名前三的房企是保利发展、碧桂园、万科地产，8月全口径销售额分别为 384.8、352、316.9 亿元，同比下降 8.84%、52.69%、 38.61%，环比变动+16.54%、-8.57%、15.90%。
行业投资
从去年10月起，房地产行业就进入困难时刻，经过一年的时间行业不论是政策还是盈利都有所改善。天风证券认为，今年上半年房地产行业艰难寻底，盈利能力来到历史低位；但分结构来看，部分优质龙头、国企穿越周期、逆势扩张。看好本轮行业供给侧改革之后的行业格局改善，以及短期需求政策托底力度增长所带来的alpha和beta共振机会，投资逻辑从“旧三高”向“新三高”切换，即由“高负债、高杠杆、高周转”转向“高能级、高信用、高品质”。具有更优秀信用资质及资源储备的国央企和头部房企有望率先受益于下半年的行业复苏。
银河证券认为，政策更大程度的实质性宽松已经在途，房贷利率仍有下降空间，需求侧政策演绎范围加大，化解风险的资金支持和各方合力正在孕育，下半年行业局面大概率将迎来改善；土拍市场优质地块比例加大，溢价率处于历史低位，中长期来看，土地市场的良好环境将促使强信用房企盈利率先企稳。
个股层面，天风证券持续推荐：1）优质龙头：中国海外发展、金地集团、保利发展、万科A、龙湖集团、招商蛇口；2）优质成长：新城控股、旭辉控股集团；3）优质物管：碧桂园服务、招商积余、保利物业、旭辉永升服务。建议关注：华发股份、越秀地产、建发国际、滨江集团、绿城中国等。
银河证券建议关注优质住宅开发行业龙头股：万科 A、保利发展、金地集团、招 商蛇口、滨江集团、龙湖集团。建议关注优质物业管理公司： 招商积余、旭辉永升服务。
