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作者：葫芦娃
恍恍惚惚，又到了年底。
按照正常的逻辑，应该是又到了各路专家、房产大V、经济学者研判趋势，讨论周期，分析节奏的时刻了。
但是，如果今年再有人上来就教你剖析大势，请照脸怼。
不出意外，楼市要变天了。
01
中国楼市进入新一轮的周期，本轮时长20年。
众所周知，房地产是政策型行业，风口来了，鸡犬都能升天。
未来的政策走势如何？
九个字，“新时代、新目标、新政策”！
大会说，中国进入新时代。而新时代的地产行业目标是——
“住有所居、房住不炒”
完成目标的手段路径是——
『行政调控+宏观调控』、『长效机制+租购同权』
在这个目标和路径上，很多游戏规则都发生了变化。
1998-2017年，是中国房地产的第一个周期，这个周期高速增长、高频波动。
过去的20年，中国房地产销售面积翻了15倍，全国平均房价涨了7倍，一线城市房价涨了将近15倍，个别城市甚至涨了20倍。
过去的20年，平均3-4年就有一轮小周期，几乎4年一波动，房子买贵了，掉坑里了，三四年就能解套，5年就能翻身农奴把歌唱。
那么，下一个20年呢？
下一个周期，住房的属性会发生根本性的变化。
过去“投资属性＞居住属性”；
未来“居住属性＞投资属性”。
“去投资、重居住”将是下一个长周期的主旋律。
下一个周期，房地产还可能是抗通胀、实现财富保值的重要手段，但不可能再像过去那样10年涨10多倍，更不会像去年那样动不动就翻个番。
站在新时代、新目标之上，下一个20年的中国房地产，将进入平稳增长，低频波动的长周期。
2018-2019年，是“新时代、新周期、新政策”的元年，是两个周期“新旧之交”的节点年。未来20年和过去20年不一样，玩儿法也可能会发生翻天地覆的变化。
02
不要再随便All in，不要再随便梭哈，不要再随便高杠杆。
上面已经说过，未来的两三年恰好处于新旧之交的交替。
我们要明白，当新旧两个周期交替时，普通人很难看出下一个周期的特点和规律。
如果我们看不明白，不妨看看那些大房企里的大BOSS最近都在干什么、说什么。毕竟他们离战场更近，背后站着的是一大群的专业团队。
万科郁亮说，“住宅最low了”，“现在谁跟我说万科是房产商我跟谁急”，“万科是美好生活场景师”，“万科要脱离地产，做五大事务类型”。
在过去的两个月，万科说，中国的房地产职业已经到了危急关头。万科要根据“大会精神”调整战略，要多元化，除了地产，还要做物流、商业、度假、养老、教育和轨道交通物业。
不是住宅开发low了，而是前路不明了。不如，多元布局，总能押中一个，反正万科家大业大。
任志强说，“决定房价的是政策，而这次谁也不敢说何时调整”。
在过去的多个周期里，老任时刻都保持着一幅多军老战士的姿态。但是，当下的老任，似乎不是那么确定。
老任说，在过往的周期里，房价一定是沿着“疯狂-低潮-启动”的惯有路径走下，但是这次没有人知道会不会启动，谁也不敢说何时调整政策，以前敢说，现在不敢。可能会有一些变化，但怎么变，没有人知道。
不是老任怂了，而是时代真的变了。
融创孙宏斌说，“房地产行业最大的风险，就是去年的地买贵了”。
孙宏斌对于未来的预期充满忧虑，他觉得市场存在太多的不确定，长期的政策在路上，有多远不知道，是什么更不知道。原来希望十九大政策以后能松一点，十九大以后看来更紧，下面寄希望在两会以后，两会以后估计也不会太有希望。
“我对房地产很悲观，房价一直不让涨，会变成大家的习惯，行业最大的风险就是，地买贵了”。
要知道，千亿房企里，摔倒在泥潭中的，只有融创，也只有老孙。老孙的警醒，还是有必要听听。
恒大最鸡贼，花了1500万找来了任泽平。
能看出什么？恒大在蓄势！如果自己搞不明白，就请外援，这是恒大最熟悉的路径。
里皮年薪5000多万，送给恒大5个冠军杯。任泽平，也就才1500万而已。如果能在下一个20年的长周期里，把握好脉搏，掌握住规律，那1500万就是个屁。
这个生意，爱马仕哥做的不亏。
没有谁，在此刻能比开发商更想知道下一个周期的行情走势了。
看完这些千亿房企的大佬们最近的举动，我最大的感触就是——
真的变天了，新时代和新周期真的来了。遗憾的是，这次关于下一周期的特点和规律，千亿级的开发商其实也看不明白。
万科在转移开发重心，全面撒网；老任说，他不敢下结论了；孙宏斌说，我很悲观；恒大说，我得找外援……
而你呢？
如果你还在高杠杆举债买房，如果你还在某个城市All in，如果你还在某个项目上梭哈，那就需要警醒了。
之前，你入市时机不对，项目选择错了，目标城市不对，捂个两三年，周期回升，也就活了。但在新旧交替的当下，在周期波动缓慢的未来，你捂的起么？
03
新词儿涌现的时代，不要轻易下结论。
我们回顾一下，今年下半年，出现了多少个新词儿？又出现了多少次转型？
1、“存量市场”
中国的城市经历了长达20年的商品化开发建设，如今已经陆续步入由增量发展到存量更新的过程。
北京和上海，20年以上房龄的房子占比30%以上，除了北上之外，一些强二线城市的存量老房子也都在20%以上，这些房源都在核心位置、核心商圈、核心学区。这是一个价值万亿的市场。
买老破小还是远郊盘？是个问题！
2、“美好生活”
大会上说，新矛盾是人民不断增长的对美好生活的需要，与不平衡、不充分发展的矛盾。
而对于房地产来说，美好生活是什么？
中国房地产，正在从量的需求转移到了质的需求。中产阶级在崛起，以前是有的住，现在是要住好房。
除了住宅，除了要住得好，我们还要吃得好、玩儿的好、生活的好、教育的好。这就又是一个转变，从只关注住宅转变为养老、文旅、度假的多元关注。
投资低价刚需盘还是品质改善盘？投在大城市还是投在海南、云南？也是个问题！
3、“去杠杆、降负债”
从98年诞生起，“杠杆”就一直都是房地产孪生兄弟。
开发商用杠杆撬动开发，客户用杠杆撬动置业。20年过去，房价越涨越高，杠杆越加越大。在过去的20年间，加了杠杆的，貌似都赚到了钱。
貌似，杠杆从未让人失望过，有人说，加杠杆买房，就是赌国运，赌国运成功的，何曾被亏待过？
今年，突然说要“去杠杆、降负债”。房地产行业要从“高杠杆、高负债”转型到“小杠杆、低负债”。
资金监管、定向加息、打击消费贷、严管P2P、提高首付……是去杠杆；
缓批预售、限签合同、监管取地资金……也是去杠杆，只是是通过延长周期来去杠杆。
甚至恶毒一点的讲，去杠杆、降负债，就是把高杠杆的企业和人拖死，然后就杠杆平衡了。
怎么办？大杠杆的资产是该继续持有么？还是忍痛割肉？
4、“城市结构分化”
2017年，中国房价还在涨么？说它涨是错，说它没涨更是错。
中国一共有661个城市，其中房价涨幅在1%以上的不足50个城市，剩余611个城市的房价都没涨，甚至部分还在下跌。
2012年，中国城市的房价行情，第一次出现了分化。
之后的5年，一线城市房产=投资+自住，投资属性更强；二线城市房产=自住+投资，功能和金融并存；三四线城市房产=纯自住，没有任何投资价值。
那么未来呢？未来还会继续延续这个行情逻辑么？
未来中国房价还会涨么？拜托，这个问题好low。
大半年的时间，这些新名词儿，就这么突然蹦到了我们眼前，眼花缭乱且毫无头绪。投资客从未像现在有这么多选择，也从未像现在无从选择。
如果想不明白以上这些问题，那就不要轻易下结论。
04
楼市要变天了，正在从上一个20年的长周期，跨入下一个20年的长周期。未来的两三年，恰恰是新旧之交的变迁期。
无数次的历史经验教训告诉我们，在新旧交替、风云变幻的时代，对于散户来说，守着这三点，虽不会一夜暴富，但起码不会吃大亏。
1、 不要把鸡蛋放在同一个篮子里；
2、不要轻易All in，不要轻易梭哈；
3、家大业大的，不妨学习万科，广撒网，多试错。
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