买房三大纠结：小和大，远和近，老和新 | 总编FM

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 口述 / 魏丹荑（微信公众号：吴晓波频道）

一套是主城区的老房子，面积比较小，但是离工作单位近。另一套是郊区的新楼盘，面积大很多，但是上班要花更多的时间，周边也比较荒。应该怎么选？

很多读者经常会向我咨询这类问题，基本都是郊区和市区的两难二选一。

刘德科老师，是德科地产频道的总编、吴晓波频道的首席房产专家，他把这类二选一问题总结为“买房时的三大经典矛盾”：小和大，远和近，老和新。

今天，我就来分享一下，这三组矛盾应该怎么选。

01

买房是买大一点儿的房子好还是买小一点儿的好？答案是小的比大的更有价值。

不是说越小越好，如果一套房子小到只有20平米，那肯定很难好起来。这里的“小”，指的是在同等房间数量的前提下，面积越小越有价值。

比如，同样是有三个房间，90平米的房子就要比120平米的房子更有价值；同样是有4个房间，120平米的房子也要比160平米的房子更有价值。因为面积越小，总价越低，这一点在寸土寸金的大城市是非常重要的。

很多年轻人要买房，预算有限，对他们来说，房屋的面积是可以牺牲的，最多家里拥挤一些；房屋的功能是不能牺牲的，这样的话，不论是想做个书房、客卧，还是想做个儿童房，都有余裕。因此，房间的数量要尽量多。

有人会说，买房的也不见得都是年轻人，年轻人也不见得都预算有限啊？

确实，有些买房人非常有钱，他已经住惯大房子了，90平方米的三房当然是不够他看的；还有一些买房人则是打定主意，要一步到位，往后二十年都住这一套房子，那当然不能委屈了自己，自然也不会买90平方米的三房。

但我们必须要知道，这样的人不是主流。

城市里买房的主流人群就是年轻人。他们通常预算有限，会选择先买一套小一点儿的房子，过个5-8年，收入增长了，生了二胎了，再换套大一点儿的。

国际上那些平均房价比较高的城市，比如东京和香港，房屋的主力户型都比较小，正是因为主流购房人群就只能承担得起这样的房子。

所以，为了在卖房子时更好脱手，那么在买的时候就要考虑未来主流购房群体的需求，90平米3房或120平米4房，会是比较不错的选择。200平米以上的大房子，当然也能卖出去，但肯定要比主流户型更难卖，因为潜在的买家群体小了很多。

02

第二组矛盾是远和近。

如果我们完全不考虑房产升值和置换的问题，一辈子就住一套房子，那当然是近的更好。如果我们在意房产的升值，那么就不要怕远，因为远的比近的更有成长空间。

之所以说“远”更有价值，有两个原因。

① 城市化进程远未停止

根据国家统计局2018年的数据，中国常住人口的城市化率是58.2%，户籍人口的城镇化率才42%，而欧、美、日等发达地区都在70%以上。近些年，我们的城市化率平均每年提升1%-1.5%，也就是说，要达到70%的水平，还要十多年时间。

②新一轮的城镇化要素非常充沛

在未来，地铁、高铁、购物中心、新产业等城镇化要素，将会把城市和周边的城镇紧密地联系起来，让城市生活的疆域变得更宽广。原来市中心才有购物中心、星巴克，如今在越来越多的郊区和县城也会有。

所以，我们买房不要怕远，只要在城市版图中，哪怕目前是郊区，生活配套暂时没那么齐全，产业不够发达，都不用担心，在未来20年，这一切总会被填上。

当然，远不是说越远越好，远到离市中心80公里、100公里的荒郊野外，那也很难好起来；远也不是说所有的郊区都值得等待，城市发展总会有一些不如人意的地方。要怎么预判呢？刘德科老师提供了一个方法论。

我们可以画两个圈，一个叫权力之圈，代表的是政府的规划，主要参照物有四个：地铁的走向、政府大楼的选址、优质学区的分布，以及新区的规划。另一个叫市场之圈，主要参照物是购物中心的选址和生态型超级企业总部的选址。

如果一个楼盘处在比较荒凉的地方，看上去什么都没有，但只要规划中有以上六点中的好几点，那么总有一天，这个地方的价值会显现出来。

03

最后一组矛盾是新和旧。

这个非常简单，新的房子一定比旧的房子更有价值。不论是住房产品的设计理念，还是政府的配套规划，新的都要比旧的强。

问题是，当这组矛盾跟前面两组纠结到一起时，该怎么办？

举个例子，有两套房子，其中一套面积是小的，地段是远的，但它比较老；还有一套面积是大的，地段是近的，但它比较新。这就各有千秋了，该怎么选呢？

刘德科老师提供了一个简单的模型:给小、新、远这三个指标打分，小得50分，新得30分，远得20分。

那么，从投资价值的角度看，最好的房子是“小新远”，100分；最差的是“大老近”，0分。一套市中心200平米的老房子，是很有居住价值的，但没有什么投资价值，因为它的周边已经“熟透”了，只有那些还没熟、将会熟的地段，才会有不错的收获。

总的来说，判断一套房子的投资价值，最重要的指标是“小”，即相同房间数的情况下，面积越小越好；次一点的指标是“新”，再次一点的指标是“远”。

我曾多次在专栏里说过，闭眼买房都能赚的时代已经过去了，如今买房不论是自住还是投资，都得懂一些专业的知识，来分辨房子的好坏。这也正是我们开设“买房3天集训营”的初衷——通过实操课程和干货知识分享，快速帮大家建立起一个正确的买房知识框架，助力决策。

新一期的买房集训营即将开营，主讲人仍然是我，如果大家想学习买房知识，或是对买房有什么疑问，就来参加吧。

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2020年9月21日—9月23日

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