《中国经济2021》套装已上线，套装包含：1本实体书+10期作者解读视频+70期有声书。限量销售1000份，售完即止。
最近几周，我在专栏里聊了不少房产话题，但都是关于怎么买房的。今天，咱们看得宏观一点，来聊聊今年的房价趋势问题。
最近，我们上线了一套实体书、解读书视频和有声书音频为一体的套装——《中国经济2021》。这个套装课程的作者是经济学家王德培老师，他长期研究中国的经济发展，最近6年，每年都会对股市、楼市、产业变革、地方经济变局等问题作出预测，从《中国经济2016》，一直出到了《中国经济2021》，应该会一直出下去。
下面，我就来分享一下王老师对今年房地产市场的分析，并探讨下房产的选择问题。
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01
本月中旬，国家统计局发布了《2020年1-10月份全国房地产开发投资和销售情况》。
数据显示，这10个月的房地产开发投资绝对量是116556亿元，比去年同期增长了6.3%；商品房销售总额是131165亿元，比去年同期增长了8.2%。
10月份的房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为100.5，比9月份提高了0.08，是2月份疫情暴发以来连续增长的第8个月。
虽然各个城市的情况有所不同，但从宏观视角来看，今年疫情后的楼市行情是稳步温和上涨的。
王德培老师分析，这个现象的背后有两条逻辑线。
一条是政府方面的。
疫情后，政府要帮助各个企业渡过难关，必须要给他们减免税费，这就导致了地方财政赤字的增加；可地方上该建的公共设施还得建，特别是医疗方面的建设，花钱的地方还很多，那就必须要重启土地财政，抬高地价，用土地出让金来缓解财政压力。
另一条是开发商方面的。
疫情后，政府的金融管控有所放松，让开发商的财务成本降低了；同时，买房者的房贷金融成本也下降了，又让开发商获得了足够的利润；兜里有钱，又能以便宜的价格借到钱，开发商当然会选择去竞价买地。
政府要花钱，所以要抬高地价；开发商有钱了，所以肯去买高价地。这就是各地土地拍卖热潮的根源，也是房地产市场景气的根源。
但是，不管是地方政府，还是开发商，头顶都有一条红线，叫“房住不炒”。
央视《焦点访谈》节目探讨“房住不炒”
所以，地方政府不能无限制地抬高地价，只能在控价的同时，多卖地；房企则需要精打细算，“花最少的钱买最好的地”。博弈之后，就出现了一种奇特现象：好的地可以拍出很高的价格，各地地王频出，竞价往往多达几十轮；不够好的地则频频流拍。
总而言之，这次楼市的上涨行情，是为应对疫情、引流货币之水带来的新一轮房地产泡沫。潮水过后，楼市还是会重回高位横盘的行情，既不可能猛涨——因为有“房住不炒”这跟红线，也不会暴跌——因为地方经济发展还无法脱离房地产。
02
大的趋势理解了，我们再来谈谈细节，看看未来房价具体会怎么变化，对社会又有何影响。
王老师提到了一个关键词：分化。
主要有三种分化：
第一种，不同城市之间的房价分化将会加速。
一二线城市原本就因地缘等优势聚集了大量资源，土地稀缺，需求持续。再加上，此次疫情中，大家对一二线城市的医疗条件和防控治理能力又有了更直观的感受，所以它们的房价很有可能继续水涨船高。
疫情中的武汉体育中心方舱医院
相应的，很多人口净流出的三四五六线城市的房价，则难以保持增长的势头，和一二线的差距会越来越大。
第二种，不同房企之间的分化将更为残酷。
在“房住不炒”的宗旨下，各种政策不断出台，“高杠杆、高周转”的模式变得无比脆弱，房企的抗风险能力和持续运营能力，变得越来越重要。
于是，头部房企因为资金充裕，经营模式良好，可以手中有粮，心中不慌；一些负债较高的大型房企，也因为转向及时、家底够厚而能转危为安；而那些负债太高、转向不及时的房企，以及体量太小的房企，最终要么是被日益收紧的资金链勒死，要么是在与大房企的竞争中败下阵来，让出手中的蛋糕。
万科喊出“活下去”的口号，改变高杠杆模式
举个我身边的例子：早两年，在杭州还能找到一些小房企开发的楼盘，如今的新楼盘，则大部分都是由滨江、绿城、万科、融创等知名房企开发的了，那些小开发商只能退到周边县市去开发市场，然后又会面临碧桂园、恒大这些大房企在进军下沉市场时候的竞争。
第三种，也是对我们最重要的一种，不同群体之间的贫富分化将会加大。
有房者，会随着资产价格上升，自动分享社会财富。优质房产越多的人，分得的财富越多。这个趋势在疫情之前就有，在疫情之后又被强化了。
03
看懂房价的这些变化，对我们普通人有什么帮助呢？
最直接的好处，就是可以帮助大家明确一点：对房产投资来说，买在哪座城市，买什么样的房子，正变得越来越重要。
如果你在三四五六线城市，投资了一套小房企开发的房产，在过去，这是可以的，它的价格会随着房地产市场行情的整体上涨而上涨；但在这个分化越来越明显的时代，它的增值速度就很可能不太理想了。
其实这个道理，我在过去的专栏里已经讲过不少次了。这一次，是用更宏观的视角，从根本上讲清楚。
在王老师的这套《中国经济2021》课程中，有对各种经济现象的分析，房价问题只是其中很小的一个章节。在课程里，你可以看到从政策到现象的完整脉络，从而对中国经济发展有一个宏观的认知。可以说，这是一份非常好的学习资料，也是一份非常有用的投资内参。
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