刘德科：只有保主体才能保交楼_

截至2023年5月，全国各地1114个保交楼项目交付率仅为34%。

文 / 刘德科（德科地产频道总编辑）

前几天，吴晓波老师与我共同调研、讨论，写了一篇专栏文章《吴晓波：只有救楼市才能救内需》，引发了不少争议，当然也有很多建设性讨论。今天的这篇专栏，是我们聚焦在保交楼这件稳民生大事，提出的一些看法与建议，继续就教于各方。

保交楼没有捷径，只有下苦功夫。我们的观点是——

▶▷本轮房地产困境就是民营房企的流动性困境。

▶▷房地产纾困的三大任务是保交楼、保主体与保市场，单维度地保交楼或保市场都很难有成效，现在迫切需要紧紧抓住“保主体”这个牛鼻子。

▶▷解开本轮房地产困境的有效办法就是——给钱，即国家一再强调的“有效防范化解优质头部房企风险”。

▶▷现在，亟需打通“三支箭”的末端梗阻，健全金融机构的容错纠错机制。

牛鼻子应该是“保主体”

保交楼是稳民生的大事，但进展缓慢。全国保交楼项目，无论是复工率还是交付率，都不到一半。截至2023年5月，全国各地1114个保交楼项目交付率仅为34%①。那么多保交楼政策出台了，为何依然进展缓慢？

目前房地产面临的三大困境：保交楼进展缓慢，爆雷房企仍在泥潭之中，购房意愿极其低落。

针对这三大困境，国家已出台了一系列政策，归纳起来就是：保交楼，保主体（防范化解房地产领域风险），保市场（支持刚性和改善性住房需求）。

现在迫切需要把这“三保”打通，并且需要紧紧抓住“保主体”这个牛鼻子。

实践已经证明，单维度地保交楼，很难有成效。保交楼仅仅是房地产综合征的一种外在溃疡。现在是房地产行业的整个内在系统出了问题，仅仅只是在皮肤上擦药膏，当然很难有成效——拨付再多的保交楼专项资金，也是事倍功半。单维度地保交楼，甚至会产生反作用，比如预售资金监管过分严格，这种应激性措施反而把正常项目的现金流都变成了一个个资金孤岛，倒过来影响了房企的正常现金流。

单维度地保市场，也很难有成效。过去一年多时间，从中央到地方都已经出台了很多面向购房者的放宽措施，但也是收效甚微。市场主体大规模塌陷，整个房地产市场就成了无源之水。

所以，房地产纾困的牛鼻子应该是“保主体”，也就是国家一再强调的“防范化解房地产企业风险”。

打通“三支箭”的末端梗阻

在“保主体”层面，国家已经出台了以“三支箭”（支持信贷、债券与股权融资）为核心的一系列纾困政策②，但也是成效不明显。现在，亟需打通“三支箭”的末端梗阻。

政策无法有效落地，关键在于末端梗阻未打通。以“第二支箭”为例，去年11月份，央行出台政策让“中债信用增进公司”作为背书支持民营房企发债融资。中国银行间市场交易商协会迅速受理了三家民营房企的储架式注册发行，想做一个示范，但银行还是不买账——债券可以发了，并且有“国家队”的明确背书，银行还是不买账。发行机构负责人亲自打电话劝说，银行仍然不买账。银行有自己的难处，怕万一形成坏账，自己会被问责。