对于恒大来说，今年的中秋格外的冷。
9月28日，中秋节前一天，恒大发布公告，称公司接到有关部门通知，公司执行董事及董事会主席许家印因涉嫌违法犯罪，已被依法采取强制措施。
眼看他起朱楼，眼看他宴宾客，眼看他楼塌了。
哪怕站在吃瓜群众的角度，恒大的发展也有点过于恍惚，最后的倒掉，多少有点抽象。
01
转折点：2018
2018年，王石出走后的万科，在郁亮的带领下，抛出来一句惊天动地的话：活下去。
这让很多人震惊，正在火爆发展的房地产行业，怎么会迎接冬天？
这句话的前提，其实源自于2017年底提出来的“房住不炒”。
这一年，这个口号提出来的时候，并没有引起很多人的重视。现在回头看看，这是蝴蝶振动翅膀的那一个瞬间。
在所有的房地产企业中，万科作为龙头企业之一，觉悟和站位一直很精准。
万科在2018年开始转型，准备迎接房地产的冬天。
恒大呢？
在2017年底邀请著名经济学家任泽平加盟。
事实上，此时的房地产市场依然持续火爆了三年，真正的冬天到2021年才来临。
摧枯拉朽最后一击的，是2020年8月推出的“三道红线”。
星空君曾经在那段时间分析过各上市房企的应对，发现以万科为首的一部分房地产企业开始收缩业务，开始回笼资金，现金为王。
然而，依然有一些企业如脱缰的野马，继续膨胀式发展。
其中的代表，就是恒大。
换言之，如果2018年恒大能选择向万科一样转型，依然是有很大的概率活下去的。
然而，皮带哥的赌性，毁掉了他自己，和恒大。
任泽平也没能阻挡住恒大的一意孤行，2021年初，他离开了恒大。
如今的任博士，已经开始走网红带货路线，他的生发水卖的有声有色。
02
信号：救房地产，不救房地产商
这件事意味着什么？
星空君认为，不要误读现在各地出台的房地产鼓励政策，所有的政策都是鼓励消费侧，而非供给侧。
也就是说，现在鼓励大家买房，要救房地产，但不会救房地产商。
有什么区别吗？
区别大了，星空君认为，很可能要推动出清劣质房地产商，进行优化组合，有实力的房地产企业跨区域并购资产状况堪忧的房地产企业。
对于消费端来说，通过降低利率、降低准购门槛等方式扩大消费；对于房地产商来说，进行资产重组，只要保交房就可以了，活不活得下去就不管了。
在严格的三道红线的控制下，期房制出现了开始向现房制转变的趋势。
为了优化现金流，必然会有现房出售的房地产商，并迅速形成潮流，期房制名存实亡。
03
两万亿负债？
恒大账面总负债2.4万亿。
但是，负债两万亿并不代表银行贷款两万亿，
负债还包括应付款（欠供应商的），应付职工薪酬（欠员工的），
事实上，根据恒大2022年年报，欠银行的大概是6000亿。真正“倒霉”的是供应商，而不是金融体系。
另外，恒大还有大概1.2万亿的存货（土地、在建房产等），3500亿左右的应收款、预付款等，只要房价不断崖式下跌，这1.2万亿的存货就不会大幅贬值，恒大的问题还是有办法解决的。
