五一假期，一千多个想买房子的人，走进了建发·璟院的展示中心。
很多人可能对这个数字不太理解。五一期间不少售楼处玩起了进门砸金蛋、抽茅台的游戏，一些楼盘甚至推出降价20-30万的房源，入门者依旧寥寥。
在住建委的网站上，建发·璟院最新的网签套数更新到102套。显然这个数字不是它已经卖掉的全部房源。3月5日，楼盘开盘，当月网签额就是快7个亿。再经历完整的4月和火爆的五一假期，估计这个楼盘的网签量将迎来一个小高峰。
而从3月开盘至今，这个楼盘只卖了2个多月的时间。
北京楼市的冷清是分四季的：总价三四百万的房子整体走向萎靡，一些三四千万甚至更高的豪宅却依然可能开盘即热销。总价800-1500万，处在温和市场圈层的建发·璟院，出现了豪宅的热度。
成功不会是偶然的，它肯定做对了什么。
一
1969年，也就是中国第一条地下铁路完工那一年，西方著名教育家、心理学家、作家劳伦斯·彼得发布了著名的“梯子定律”。“梯子定律”让彼得享誉世界，但他为中国人所熟知的哲学，是木桶理论：
水，会从一个木桶的最短板流出去。
不过，中国几十年房地产历史，是对木桶理论的讽刺。一个楼盘以前无论存在多少短板，由于中国房地产有着只涨不跌的神话，也会很快卖出去。
现在神话破灭，建发·璟院率先看清楚了现实。
2022年，北京出让的55宗地块中，只有6宗位于2-4环间，除去3块共有产权房，只有3块是纯住宅用地。去年9月，建发房产以33.81亿元的土拍价格上限抢到了其中的一块，就是建发·璟院。
你说建发·璟院的位置好吧？它的位置是真的好。
交通方面，它离着最近的地铁站——新宫地铁站只有约400米。新宫地铁站又是4号线、19号线的换乘站，辐射范围比非换乘站更广；如果一个人习惯开车出行，四环路、五环路、京良路和京开高速、槐房西路、南中轴路、新机场高速路，同样会让出行非常方便。
住这个楼盘不但交通便捷，你可能离着上班地点也很近。
坐地铁的话，从这里坐5站可以直达金融街，坐6站可以到丽泽商务区。假如在首都商务新区、临空经济区的写字楼上班，大概半小时从这里出发即可到达。
住在这里你说上班方便吧，生活也很方便。
下楼走四五分钟，就到了北京排名靠前的万达广场——槐房万达广场。跨过一条马路，就到了开业不久的大悦春风里。车程约半小时，就能够到达荟聚、宜家、山姆会员店（西红门店）、丰台万达广场这几个京南较大的购物中心。
你说交通、写字楼、购物中心都是钢筋水泥，这个楼盘还有着非常“原生态”的一面。
这个楼盘距离占地约1.6万亩的南苑森林湿地公园（已开发尚未开发完毕），步行需要约5分钟。再向外走一走，能发现槐新公园、海子公园、世界花卉大观园、桃苑公园公园等公园等，都在大约步行十分钟的范围内。
处在丰台区的C位，这个楼盘的教育资源、医疗资源同样是非常完备的。
当建发房产拿下这幅地块的时候，优秀的交通、产业、购物中心、公园、学校和医疗资源，其实就一股脑完备了。这些是建发·璟院构建“没有短板的木桶”的第一个长板子。它接下来要做的事，是保证其它板子和这条板子一样长。
“剩下的板子”包括户型，园林，硬装和品牌、材料选择等方面。上个月我实地去了建发·璟院踩盘，发现材料特别扎实。总之，我的个人感觉是：它达到了为自己设立的要求：
一个人想在附近买房子。看了这个楼盘后，没有理由不买它。
因此，我的个人建议是：如果有着在附近购房的想法，走出去看一看。
二
3年前，央行原副行长吴晓灵一次在清华演讲时说：
房地产的投资属性消失，做好泡沫破灭的准备。
对大多数楼盘来说，这句话无疑是正确的。可是，投资属性依然是很多购房者重点考虑的因素。建发·璟院能够脱颖而出，除了它是一个“没有短板的木桶”，还因为它在木桶上镶嵌了一颗“钻石”：
人为创造了更优价值。
2018年，北京市发布了“北京正负面清单”，之后严格管控四环内新增住宅用地。位于四环内的建发·璟院，本身就具备着一定的稀缺属性。这几年，丰台区的产业聚集能力一度超过了朝阳区，也进一步增加了楼盘的价值属性。
在这些情况的基础上，建发·璟院还存在着价格倒挂。
楼盘周边的次新盘天恒天悦壹号、泰禾金府大院二手房挂牌价约9.1万/㎡，建发·璟院的指导价是8.3万/㎡，定价就存在着一定的倒挂。
此外，能够在毛坯、精装修之间自由选择的建发·璟院，选择了精装修，更进一步增加了倒挂的浓度。
于是，在一张普遍9万+、10万+、11万＋、13万+的北京南部中高端住宅图中，建发·璟院的价格成了最显眼的一个：
8万+。
除了构建一个完美的“木桶”，以及在木桶上镶嵌一颗钻石。楼市向下，其它开发商的选择也间接影响着建发·璟院的去化。
“市场不好时，谋求精益求精的作品”好像是一件顺理成章的事。但现实里并没有如此顺理成章。由于利润下滑，这些年一些房企为了保持利润，开始制造更多的短板，比如：
橱柜后面不贴瓷砖、更换防火材料、降低外立面档次等问题，恰恰就是在这两年频发出现。
外部环境让建发·璟院活出了郭德纲的风味，有时候成与败：
也靠市场衬托。
一个来自福建的开发商，进京3年，开发的楼盘能够出现逆市热销。建发·璟院不是第一个。去年6月开盘的建发·珺和府653套房源，至今网签了618套，同样跑赢大市。璟院的一些业主，就是由珺和府的老业主介绍过来的。
你问建发房产为什么这样拼，他估计也会和你说这句话：
我想短期内在北京打出一个品牌。
