继前几日“买酱油”的海天味业市值打败包括万科在内的所有上市房企之后，又一家食品饮料企业开始赶超上市房企。
随着今年以来股价的持续上涨，港股上市的海底捞市值在9月10日悄然来到1852亿港元，超过多家房地产公司的体量。而若加上2016年从海底捞拆分的颐海国际的市值(截至9月10日收盘为485亿港元)，整个“海底捞系”的市值已经达到2337亿港元，与此同时，中国恒大当天的市值为2266亿港元。
一家做火锅的和一家做酱油的企业，市值为何能够接连打败两大地产龙头？虽然从9月11日最新的数据来看，万科与恒大已重新超越了酱油与火锅，但房地产企业已经被赶超还是事实。
几万一平的房子为什么会干不过几块钱一瓶的酱油？
压制房地产企业估值的原因
某种程度上来说，这与上层“促消费、抑房价”的坚定态度有关，消费股和地产股的现状可以说冰火两重天。
如果我们回顾一下年初至今的行情走势，可以很清楚的看到消费股在股市上一骑绝尘的表现。
根据东方财富choice数据，我们可以看到两者的差距非常明显。从年初至今，食品饮料板块以65.12%的涨幅领涨所有板块，房地产板块的涨幅则为14.08%，在申万一级的28个行业中，位列倒数第七。
两大板块上半年涨幅对比数据来源：东方财富choice
另外从市值上来看，碾压房地产企业市值的其实不只是海底捞和海天味业。
数据显示，截至今年8月底，A股前十大房地产上市公司的总市值为1.02万亿，而前十大食品饮料企业的总市值则是前者3倍多，其中仅贵州茅台一家的市值就已经覆盖了这十大上市房企的市值总和。
但我们若是比较一下食品饮料板块各领域龙头和房企的业绩，可以看到前者在营收和净利润上远不及后者，即使是贵州茅台也仅仅只是在净利润上略高于房企。
数据来源：东方财富choice
那么，问题出在哪里？
首要原因在于，相比起房地产，海天味业等消费股的业绩确定性更高。例如，消费股本身是弱周期属性，相比起房企，不容易受周期波动的影响，当然也更不容易受政府政策的影响。
而且在公司现金流方面，海天味业等企业都要远远好于房地产公司。其中，海天味业的经营活动现金流长年好于净利润。与之相反的是，除了万科外，大多数房企的经营活动现金流都是负数。
负现金流再叠加房地产行业的超长开发周期，使得房企对资金极度渴求。因此，我们可以看到大多数房企的资产负债率都是极高的，而食品饮料类的资产负债表则相对更干净。
根据2019中报披露的数据，食品饮料行业的资产负债率仍处于低位，整体的资产负债率是所有行业中最低的，并且仅有*ST莲花(123.18%)等两家公司的资产负债率在A股整体均值83.74%之上。
而与之形成对照的是，房地产行业的资产负债率创下了近4年以来的新高，已由此前的76.54%上升至80.51%。
再从需求层面来看，过去十几年里，由于人口增长叠加城镇化率快速提高，商品房形成了巨大的需求量。其中城镇化率从2000年的36.22%，一口气拉到了现在的53%。
但如今，随着出生率的下降，年轻人口开始减少：数据显示1990年以后的人口出生量持续下滑，叠加城镇化速度已经放缓，这对商品房未来的刚性需求会造成一定压力。
当房子逐渐走向存量，开发商的事就不多了。而在美国的标普500中，房地产板块是清一色的REITS（房地产信托投资基金），没有一家地产开发商。这也是为什么包括万科在内的大部分国内房地产公司都在积极寻求转型，如长租公寓领域、物业领域等都进行了尝试。
坚定看好的“酱油”也有风险
如前文所说，以海天味业为首的各消费领域龙头，拥有细水长流式的稳健增长，这是投资者们力挺的重要原因。
2019年初至今，海天味业的股价涨幅相当可观。期间在8月30日，海天味业的股价创下新高达到115.29元/股，市值突破3100亿元。
同时，海天味业的基本面也并无异常，业绩增长依然稳健。今年上半年，海天味业营业收入首次突破百亿元，归属于上市公司股东的净利润27.50亿元，同比增长22.34%。超强的渠道以及议价优势，使其一直稳居行业第一。
在可以预见的未来，海天的业绩依旧将保持稳健的增长。
但说到需求增长的风险，酱油行业也并不是没有。
2017年，中国酱油行业产量为1001万吨，可比口径同比增长5.1%。此前3年，酱油行业产量的个位数增速与2008-2017年10年间行业产量的复合增速11.83%相比，下降较大。也就是说，行业发展进入了相对稳定的时期。
从终端市场看，据前瞻产业研究院的统计数据显示，国内酱油的渗透率已经达到了99%。这意味着，酱油行业的上升已触及到了市场的天花板。
因此海天味业若想要想继续保持业绩高增长，那只能是从价格上入手了。但是，海天味业整体产品处于中低端，提价空间和频率都不大，提价周期一般是2-3年。
数据显示，海天味业酱油业务产能从2010年的84万吨，扩大至2018年的185万吨，但海天味业酱油单价已经从2822元/吨下降到2696元/吨，降幅达到4.5%。
而且与茅台的稀缺性不同，调味品可替代性强，当前海天的动态PE已经超过50倍数，如果只有超强的渠道和议价能力来支撑这么高的股价和市盈率，只需要一点点不及预期的消息就会引发恐慌，导致资金出逃。就好像2018年10月，一则普通的商品质量问题的消息就砸掉了海天味业80亿的市值。
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