记者 | 满乐
国内公募REITs迈出历史性一步。
8月7日，证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（以下简称《指引》），自公布之日起施行。
公募REITs全称Real Estate Investment Trusts，即不动产投资信托基金，自20 世纪 60 年代在美国推出以来，已有40多个国家（地区）发行了该类产品，其投资领域由最初的房地产拓宽到酒店商场、工业地产、基础设施等，已成为专门投资不动产的成熟金融产品。
证监会方面表示，《指引》的发布旨在填补当前我国公募REITs产品空白，盘活基础设施存量资产，拓宽社会资本投资渠道，提高直接融资比重，增强资本市场服务实体经济质效，并为后续推动我国REITs立法积累实践经验，
今年4月，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》。证监会随后就对《指引》征求意见，4个月之后，新规终于落地。
实际上在《指引》征求意见之后，今年6月中共中央、国务院还曾印发《海南自由贸易港建设总体方案》，方案包括支持住房租赁金融业务创新和规范发展，支持发展房地产投资信托基金(REITs)，国内公募REITs正加速推进。
对于公开募集基础设施证券投资基金（以下简称基础设施基金），《指引》中明确需采用“公募基金+基础设施资产支持证券”的产品结构，基金管理人与基础设施资产支持证券管理人存在实际控制关系或受同一控制人控制。
基础设施基金还需同时符合下列特征：
1、80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，并持有其全部份额；基金通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权；
2、基金通过资产支持证券和项目公司等特殊目的载体取得基础设施项目完全所有权或经营权利；
3、基金管理人主动运营管理基础设施项目，以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流为主要目的；
4、采取封闭式运作，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。
另外，基础设施基金还将在符合条件情况下上市交易。未来，基金份额发售方式将采取网下询价的方式确定基金份额认购价格，公众投资者以询价确定的认购价格参与基金份额认购。
而基础设施基金管理人除应当具备常规公募基金投资管理能力外，《指引》还要求其配备不少于3名具有5年以上基础设施项目投资管理或运营经验的主要负责人员，基金管理人或其同一控制下的关联方还应当具有不动产研究经验。
值得一提的是，监管层除把关基金管理人外，还对基础设施基金涉及的项目质量提出审慎要求。即：权属清晰，现金流持续、稳定，投资回报良好，现金流由市场化运营产生，不依赖第三方非经常性收入等条件。
“REITs无疑是国内金融市场中的一大蓝海”，有北京地区中型券商行业分析师向界面新闻记者介绍称，REITs具备资产类型多样化、高流动性的特征，其面向的是基础设施及房地产行业。
该分析师表示，在注册制推动科创企业获取直接融资的情况下，传统行业则有望通过REITs获取流动性。目前，传统不动产行业融资工具除IPO外，大部分是依靠银行借款、发行债券、证券化等债务型融资，股权型融资占比很小，导致房地产和基础设施行业负债率普遍偏高，如果能引入以REITs为主的高流动性、权益型金融产品，对于国内的经济结构调整包括金融体系的优化都能起到重要的推动作用。
除利好传统不动产行业外，有券业固收人员也表示，REITs在海外一般应用与养老金、保险等长期资金的投资，但同时也是个人投资者低门槛参与不动产市场的工具。国内公募REITs的落地也有望给投资提供新的固收资产选择。
