界面新闻记者 | 王妤涵
在今年2月末香港特区政府宣布撤销长达14年的楼市“辣招”（防楼市过热强力限制举措）后，港府于近日再发布楼市利好政策。
10月16日，香港特区行政长官李家超发表了任内第三份《施政报告》，这份报告在楼市方面推出了多项重磅措施，其中包括放宽住宅贷款、允许投资移民购入住宅物业等多项举措，旨在进一步激活香港楼市。
从新政后的市场反馈来看，界面新闻在香港部分街区的实地走访中发现，许多中介门店都贴出了“施政报告组合出击，全面激发楼市活力”的海报，同时，线下咨询的人数相比以往也有所增长。据中介反馈，近日市场氛围的持续向好，也促使部分买家加快了进入市场的决策步伐。
10月18日香港太古城片区中原地产门店前 拍摄 ：王妤涵
数据表现上，据中原地产香港统计，新政后的首个周末（10月19日-20日），中原地产十大屋苑录得14宗成交，按周上涨55.6%，成交额重返双位数，创下了近5周以来的新高。
首个周末成交明显转旺
“受多重利好消息带动，楼市全面转旺，周末期间有两个大型铁路新盘开售，销情畅旺，共录得超400宗一手成交。可见楼市有动力，将持续向好”，中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰表示。
具体来看，新盘市场方面，周末期间共录得超过490宗成交，按周急增超过1.1倍，部分新盘在首轮售罄后，对后续加推的单位进行了加价。
启德新盘周末新一轮销售，即日售清215个单位，在当晚又新加推了98个单位，折实平均实用呎价约为23960港元（呎为香港面积计量单位，一平方呎约等于0.09平方米），部分单位加价约2%至6%。
位于黄竹坑站的地铁上盖项目周末期间首轮销售共卖出191个单位，随后加推了76个单位，折实平均尺价约22052港元，较上一轮次的销售单位价格上调约2%。
二手市场方面，周末期间新界区未有新盘推售，交投集中在二手市场，成交以约500万元或以下为主，其中，嘉湖山庄录得5宗成交，为十大屋苑中最多，创7个月以来的周末新高。
十大屋苑周末成交情况 图片来源：中原地产香港从市场情绪来看，“美联信心指数”最新报60.5点，按周上升2.5%，已连升3个星期。楼价方面，“美联楼价指数”最新报127.28点，按周微升0.04%，楼价走势逐渐企稳。
美联物业首席分析师刘嘉辉研究指出，当前香港新盘成交畅旺，楼市气氛升温，加强业主信心。特价盘减少，信心指数上升。值得留意的是，目前信心指数高于平均值（即“楼价好、淡分界线”），若指数进一步上升并维持于平均值水平之上，楼价则将有望止跌回升。
新政出台多项举措激活楼市
查阅此次颁布的《施政报告》，有关房屋政策方面，涉及了造地、公屋、资助房屋、豪宅等诸多方面。其中，对楼市有着最直接及有效的帮助，便是放宽楼宇按揭的措施。
《施政报告》中指出，香港金管局将放宽住宅物业的按揭贷款条件，不论物业价值、是否自用或公司持有以及买家是否为首置，按揭成数上限一律调整至七成，供款与入息比率上限一律调整为五成。
图源：报告原文“放宽按揭限制，变相降低了首期支出，入市门槛降低，而且取消了因楼价或用途的按揭限制，相信将有效吸引外资及有眼光的置业者重投香港物业市场”，陈永杰分析指出。
另外，报告中还提到的对“新资本投资者入境计划”（CIES，俗称“新投资移民计划”）进行优化，也是对内地投资买家的意大利好。
新计划指出，自10月16日起，香港将允许申请人投资住宅物业，单一物业成交价须为5000万港元或以上，投资于房地产（包括所有住宅及非住宅物业）的金额最多只有1000万港元会计入投资总额。
据了解，以往香港投资移民均倾向于购买豪宅满足自主需要。今年3月，香港政府曾宣布重启暂停多年的“新资本投资者入境计划”，允许合资格人士通过金融资产投资移民香港，投资门槛为3000万港元，不过彼时的投资范围只包括金融资产和非住宅地产。
而在此次新政后，住宅投资也被纳入投资总额计算，这也意味着香港政府将允许移民者购买住宅房产。
美联物业住宅部行政总裁布少明表示，新的投资移民计划将5000万物业内的1000万纳入额度，对于5000万以上的豪宅成交量是有帮助，或会增加三成以上，只是目前息口仍然高企，再加上国内经济下行，政策对于香港楼市有回稳作用，但是不会大幅飙升。
同时，他也表示，过去5000万或以上的物业较多内地人士购买，相信未来发展商也会给这些投资移民客人，作出相应的调整及重点推售相应类别的物业。
香港豪宅成交有望创新高
整体来看，今年以来香港的豪宅市场表现较为良好。
美联物业研究中心结合土地注册处数据显示，截至10月15日，2024年香港价值超过5000万港元的一二手住宅注册总量已达441宗，这一数字已接近2023年全年总量的94%。
近10年来香港超5000万豪宅成交量 图源：美联物业其中，内地买家成为推动豪宅市场成交的主要力量。今年前9个月的销售数据揭示，在5000万至1亿港元价格区间内的一二手豪宅成交中，以内地买家姓名英文拼音辨别的个人买家占比高达58.7%。
10月17日，香港山顶道又有一豪宅成交打破纪录。
据悉，该物业由香港老牌富豪何崇本家族持有，占地面积约16700平方呎，实用面积8910平方呎，配有泳池及花园，且享有维港景观。买家为来自杭州的内地富豪，最终的成交总价达10.5亿港元，呎价约为11.8万港元，刷新了美联储减息后的最大成交额。
价格方面，不同于中小型住宅的近期的下跌趋势，香港豪宅的价格一直较为稳定。
在普缙集团9月的分析报告中指出，在香港豪宅市场供应稀缺下，一手豪宅项目不受整体楼市价格下调影响，与此同时还创下了区内呎价新高纪录。因此，该报告预计，在豪宅市场独特性的推动下，其表现将继续优于中小型住宅。
美联物业方面预测，随着新政策的出台，“买港房带来的后续收益”以及“投资港房可获得的香港身份”这两大优势将吸引更多内地投资者加速进入市场。预计今年超过5000万港元的住宅注册量将达到600套，创下近三年的新高。
