万达重返港交所背后

万达重返港交所背后
2021年04月28日 20:00 市值观察

万达商业早已不是当初的模样。

作 者 / 大师兄

编 辑 / 小市妹

2016年从港股私有化退市后,万达商业并没等到在A股上市的机会,公司近期公告将撤回A股IPO申请,谋求轻资产重组后尽快在海内外上市。

明眼人清楚,万达商业的目的地,还是港交所。

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离港回A,谋求更合理估值

万达商业当初选择回A,最大的动机是为了更高的估值。

2016年9月在港股退市时,万达商业市值不到2400亿港币,而其2015年的净利润高达300亿人民币,市盈率不到7倍。如此低的估值水平,包括王健林在内的大股东们肯定是难以接受的。

“万达商业曾经顶着当年港交所最大IPO登陆资本市场,然而上市后却没有享受到投资者高级别的礼遇。”业内人士认为万达在港股被大大低估。

上市后的股东周年大会上,时任万达商业董事长丁本锡也称:“香港市场用自己的尺子来衡量万达商业的商业模式,是不适宜的。”

与之形成鲜明对比的,彼时A股商业地产行业整体市盈率超过30倍,这意味着万达商业如果能够迅速回归A股,市值甚至有可能超过9000亿人民币以上。按照50%左右的持股比例,王健林不但可以坐稳国内首富之位,甚至有可能冲击2016年的世界首富。

数据来源:同花顺iFinD

事实上,港股的估值一向都远低于A股。以2016年6月万达商业退市前为例,南方航空的H/A比价为56%,比亚迪不到64%,广汽集团只有32%,金隅股份更是低至25.52%。

不仅是在港上市的大陆公司,美国上市的中概股,即使在国内有很大行业影响力和社会知名度,由于业务模式不被国外投资者认同,估值水平也曾经远低于国内同行业水平,这也是前几年中概股争相回归A的主要因素。

最典型的是分众传媒和360,从美股私有化退市、转道A股借壳上市之后,市值都曾增长了6倍以上。

时过境迁,A股日益成熟,整体估值已逐渐回归理性,中港乃至中美之间估值差异已大为缩小。A股商业地产行业整体PE仅仅10倍左右,显然,如果以商业地产公司的身份回归A股,万达商业其实已经错过了最佳时机。

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撤A回港,估值蜕变

即便不在乎估值,万达商业回归A股之路也变得异常艰难。

经济结构持续转型,消费和科技逐渐成为我国经济增长的主要驱动力,沪深两市IPO的上市公司结构,也明显向这两类行业倾斜。房地产开发公司则从往日政策的宠儿变成从严监管的对象,融资上市阻力重重,恒大借壳深深房失败,即为明证。涵盖传统房地产业务和商业地产业务的万达商业地产,自然也难以获得政策的优待。

为了推动公司在A股顺利上市,万达商业意图业务结构转型。

2018年1月19日,万达集团发布消息,腾讯联合苏宁、京东、融创,与万达商业签订战略投资协议,四家公司计划出资约340亿,收购万达商业从香港H股退市时引入的投资人所持有的约14%股份。万达商业地产将更名为万达商业管理集团,逐步剥离房地产开发业务,转型成为纯粹的商业管理运营企业,以实现公司在A股的尽快上市。

至2019年底,支付巨额剥离成本后,万达商管集团最终完成了房地产业务的剥离。

公司2020年三季报显示,万达商业投资物业租赁及管理收入达到249.42亿元,占比92.2%,物业租赁及管理收入成为公司营收构成最主要部分。

即便彻底脱胎换骨,万达商业在A股上市仍然困难重重。由于国内物业公司大多都有房企背景,这些公司在A股的上市,会面临政策的阻力。截至2019年底,A股仅有3家房企背景相对较弱的物业公司,即南都物业、新大正和招商积余。

不能上市对公司的影响显而易见。今年3月8日,天津产权交易中心曾挂出万达商业股权转让交易,转让方以底价21.84亿元,出让万达商业4200万股,股权比例为0.9277%。据此计算,万达商业每股转让价为52元,总市值约2354亿元。这一市值规模,和万达商业5年前从港股退市时几乎无差异。

港股市场,为万达商业提供了新机会。

“轻资产”“物业管理”正是当下港股的重要风口,其已成为绝大多数国内物业公司上市的福地。

对比港股三家代表性物业公司的市盈率水平,可以略见一斑。以2020年净利润和4月28日收市总市值计算,华润万家生活净利润8.18亿人民币,总市值1098亿港币,市盈率112倍;恒大物业净利润26.48亿人民币,总市值1558亿港币,市盈率49倍;碧桂园服务净利润26.86亿人民币,总市值2457亿港币,市盈率76倍。港股市场三家龙头物业管理公司平均市盈率,超过80倍。

▲图源:同花顺iFinD

万达商业2019年净利润达到244亿,2020年受到疫情影响,其上半年的净利润仍有63.9亿,全年来看,如果剔除减免超过40亿租金和物业费影响,万达商业净利润水平应该超过140亿。

公司业绩表现显然远比上述这三家公司更强。

值得注意的是,万达商业从事商业物业管理,估值水平不能简单和恒大物业及碧桂园服务等住宅物业类比,更有参照意义的是港股里商业物业管理公司的估值水平,比如今年上市的星盛商业,PE在30倍左右。

即便再有所折价,万达商业的轻资产模式,在当下港股市场的正常估值水平,也比之前地产模式要高出很多。

失之东隅,收之桑榆。兜兜转转5年多的万达商业,如果重新回归港股,必会是港股市场物业管理行业的全新标杠,公司的转型之路将更加顺畅。

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