人口是一切经济社会活动的基础，几百年来，全球史诗般的人口大迁徙引发了区域兴衰、产业更替和霸权更迭。
目前，我国人口迁移具有逐年增加，较高学历、落后地区迁入发达地区等特点。人口迁移背后，是巨大的财富转移与财富增长机会。
是什么驱动了人口大迁徙？未来中国人口向何处？带来哪些机会和挑战？
人口大迁移，中国处于第二阶段！
根据对美国、日本人口流动的趋势研究发现，人口迁移呈两大阶段：
第一阶段，人口从农村向城市迁移，一二线和三四线城市都有人口迁入，这可能跟这一阶段产业以加工贸易、中低端制造业和资源性产业为主有关。
第二阶段，人口从农村和三四线城市向一二线大都市圈及卫星城迁移，三四线人口面临迁入停滞，大都市圈人口继续增加，集聚效应更加明显，这可能跟产业向高端制造业和现代服务业升级，以及大都市圈学校医院等公共资源富集有关。
值得注意的是，在第一阶段到第二阶段过程中，会出现短期的大都市圈向区域中心城市回流现象，但不改变大的趋势。这也就是意味着，控制大城市人口、中小城镇化战略和大规模西部造城运动可能是不符合人口迁移规律的，而且大城市比小城市更有效率、更有活力、更节约用地、更节约资源。
而在我国快速城市化进程中，中西部地区人口长期主要向东部地区的长三角、珠三角及京津地区集聚；但2011以来，在东部地区的外来务工人员部分回流中西部地区，人口主要迁入一线城市和部分二线区域中心城市。
对照国际经验，中国正处于人口迁移的第二个阶段。
1985-1995年：主要迁入珠三角、沪苏、北京。
1995-2010年：主要迁入珠三角、长三角、京津。
2010-2015年：主要迁入一线城市和部分二线城市。
2011年以来，中国经济逐渐进入新常态，东部沿海产业或外迁或内迁或转型升级，中西部地区就近城镇化开始推进，这些事件意味着人口迁移可能会出现新的特点。
在省际层面，2010-2015年人口净迁入的第一集中地是京津地区，中西部外来务工人员大量回流造成长三角、珠三角净迁入人口大幅减少。
在城市层面，人口向一线城市和区域中心城市集聚速度整体放缓，且分化明显，但趋势未改。
未来2亿新增城镇人口去向何方？
有专家分析，未来中国人口迁移格局：一线城市和部分二线城市人口将继续集聚，城市之间、地区之间的人口集聚态势将分化明显。
在东部地区，北上广深津等大城市将可能继续呈现大量人口净迁入；其他城市，特别是外来人口众多的中小城市，人口增长有可能放缓甚至停滞。在中西部地区，重庆、郑州、武汉、成都、石家庄、长沙等区域中心城市人口将快速增长。
中国城市化仍处于快速发展期，城乡、区域之间的相对收入差距仍然较大，农村人口将继续大量进入城市；大城市就业机会多、发展前景广、文化包容性强、教育医疗等公共服务资源丰富，吸引农村居民及中小城市居民；随着中西部地区经济发展及就近城镇化推进，在东部地区的部分外来务工人员将可能继续回流，首要选择中西部地区的区域中心城市。
而据联合国预测，到2030年中国城市化率将达约70%，对应城镇人口为10.2亿，比2017年增加约2亿；到2047年城镇人口达峰值时将增加约2.76亿。
按当前趋势推算，未来2亿新增城镇人口有约50%、即1亿人来自乡城迁移，其他则将是自然增长和行政区划变动贡献。
19大城市群以1/4土地集聚74%人口，创造90%的GDP，其中城镇人口占比77%。到2030年2亿新增城镇人口的约80%将分布在19个城市群，约60%将分布在长三角、珠三角、京津冀、长江中游、成渝、中原、山东半岛等七大城市群。
中国未来有望形成长三角、京津冀、长江中游、山东半岛、成渝等5个人口亿级城市群，10个以上1000万级城市，12个左右2000万级大都市圈。
人口大迁移带来的财富机遇
人口的迁移决策主要受两方面影响，一方面在于迁移目的地的经济发展趋势，另一方面则受到迁移人口所处地区与目的地之间的经济差距大小影响，追求更高的工资水平和就业机会是主导因素。那么，人口大迁移伴随哪些财富秘密呢？
01
人口迁移带来财富聚集
根据调查，我国因务工、经商而迁移的人口比重从80年代的7.9%上升至2010年的45.1%，成为全国迁移的最核心原因，而其他如婚姻嫁娶、学习培训、投靠亲友等非经济因素占比皆出现明显下降。
比较各个地区工资收入水平和净迁入人口的关系，结果显示两者呈现非常明显的正相关，证明具备较高的经济发展水平的地区对迁移人口产生巨大的吸引力。
北京、天津、上海、江苏、浙江、福建等省份的平均工资相对较高，也带来更多的人口导入，其中来源地和迁入地之间的工资差距是助推人口流动的核心因素。
经济、工资的高低吸引了高素质人口的流入，反之，高素质的人才的流入也为这些地区的经济发展做出重要贡献。例如，上海、浙江、安徽等城市。
上海近5年来人口净流入规模有所减少，但成功实现了长三角人口从核心城市向周边的扩散。上海人口流入来源前五大省中的浙江、安徽、江西等近年来均出现了人口回流，这些省份相对较好的人口消化和吸附能力侧面反映了长三角发展相对均衡的区域经济。
上海成为我国首个突破3万亿元大关的城市，同比增长6.9%。
杭州近年来经济发展迅猛，杭州2017年GDP达到12556亿元，同比增长8.0%。此外，杭州有阿里巴巴、网易等大的互联网公司，创业氛围浓重，成为吸引人才的一个重要因素。
宁波和佛山一样，即将突破万亿大关，成为长三角又一极具潜力的城市。
历史规律也证明，不同的财富时代，人口迁徙一直遵循的三个基本规律是：第一，人口迁徙总是从资源贫乏国家流向资源丰富的国家；第二，人口迁徙总是由人口稠密的国家流向人口稀疏的国家；第三定律就是迁徙的人口主体都是迁出地最具有创业能力的优秀人口。
02
人口迁移带动投资增长
随着中国城市化进程加快，未来人口的集中度将进一步的提高，人口流动与产业发展相关，人口集中度的提升与产业集中度提升相关；同时，人口的集聚度又与城市在文化、医疗、教育、养老等社会公益和福利相关。
中国的城镇化已经到了后期，但人口在城市间流动的阶段还有很长时间。
如中国目前第一大城市上海的人口集中度还远远不够，只占中国城市人口的2.97%，不足纽约的一半。东京作为日本第一大城市，它的人口集中度是全球最高的，占日本人口的三分之一；其次是首尔，占韩国人口的四分之一；第三是巴黎，占法国人口的23%。
数据来源：WIND, 中泰证券研究所
因此，如果没有政策的限制，上海常住人口达到五千万也存在可能性。既然政策上要严格限制超大城市的人口流入，那么，我们可以预期大都市周边地区的人口会增长和集聚。
统计数据表明，过去两年北京周边、上海周边、广州-深圳周边的城市，人口也都在增加。其中，高铁的开通为大都市周边区域吸引人才、导入人才，提供了特定的重要契机。
数据显示，中国高铁八横八纵，选取其中两条高铁，发现沿线36个城市中有21个城市，常住人口的占比出现下降，其中京沪高铁沿线下降的城市为5个。
而沿江通道高达70%的城市的比重变化为负值，反映出高铁建成之后，这些城市并没有呈现出集聚人口的态势，反而出现了向外扩散的迹象。
为何高铁沿线城市吸引不了人口流入，反而出现流出呢？这与当地的产业发展、GDP增长、居民收入水平提高、税收增长、消费水平等密切相关。把这些指标进行研究，发现大部分高铁沿线城市在高铁开通后，都没有显著改善，不少甚至下降。
而从资产配置的角度看，专家提出，要根据人口流向变化来寻找投资的方向。过去投资者讲得比较多的是区域板块机会，如东北振兴、西部大开发、中部崛起，只要有政策就去炒地图，却很少对政策本身做评估。
现在，我们需要更加精准去研究人口流动的细节，如哪些县区人口在流出，哪些城市人口在流入。
因此，应该更加关注“线”的变化而不是“面——板块”，这些年来，中国人口总体流向“三条线”上，这三条线的经济增长质量相比其他地区要高，产业集中度也相对较高，一条是长江经济带，一条是粤港澳湾区，一条杭州湾湾区。
尽管京津冀也是一个有发展前景的增长板块，但过去几年总流动人口在净流出。从大板块看，东北、西北、华北，这三个区域的人口都是在流出的。
而长三角、珠三角发展状况也不是铁板一块，长三角经济区主要在上海周边及杭州湾一带发展不错，温州经济增速下行，人口净流出。整个广东也就是粤港澳湾区经济发展比较快，从这个角度来讲，我们投资的逻辑，过去是铺“面”，现在应该到聚焦到“线”，未来应该精准到“点”。
总结一下，在当今存量经济主导的这样一个经济格局下，分化的过程没有完成，集中的过程也远远没有完成。如果能够把握产业、资金、人口流动的大趋势大方向，及早发现集聚的点或集聚的趋势，那么，未来的投资收益、财富增长应该非常可观。
03
人口迁移带动楼市涨跌
大家都知道，有人才需要楼房、有需求房价才会坚挺，包括前段时间各地方的“抢人大战”，充分阐释了人口对楼市的重要影响。
但过去十年，人口红利带来的房地产市场机遇可能渐行渐远，未来房地产区域的选择需要更加重视区域人口的增长潜力，而其中人口迁移带来的红利将是兵家必争之地。
综合来看，广东、浙江、江苏、福建、上海、北京等传统东部省市依然具备较强的人口竞争力及未来高素质人口供给，山东、河北依靠较强的教育资源在大学生沉淀层面占据先机，同时也受益于京津冀的辐射。而安徽、四川、湖南湖北、东北黑龙江、吉林则相对吸引力较低，不但人口流出严重，在大学生吸引力方面也较为薄弱，也从侧面证明了区域产业升级已经迫在眉睫。
报告也按先后顺序对房地产企业选择人口吸引力区域给出了排序：
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优先选择：一线城市仍具备广阔空间
从人口发展空间角度，专家认为东部一线城市北上广深等区域依然具备广阔的空间，这些区域经济发展迅速，工资水平具备极强的吸引力，同时人口受教育程度的提升也进一步反哺区域经济的复苏，可以凭借历史形成的优势，长期享受外来优质人口流入带来的人口红利。
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其次选择：城市次中心核心城市和国家战略区域
广东、浙江、福建、江苏、广东等区域处于或者紧邻三大经济圈，城镇化进程相对完善但仍存在空间，周边省份农村劳动力充裕，同时丰富的资源对高素质人口具备较强的吸引力，这些省份的省会城市南京、杭州、广州、福州，以及核心城市如苏州、东莞、佛山、厦门等城市都具备较强的可持续发展空间。
同时建议关注具备国家战略支持的区域，如京津冀、长江经济带、一带一路等国家战略带来的部分省市人口迁移方向的变化。
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再者选择：人口返迁的省会城市和区域单核城市
主要建议关注重庆、四川、安徽、江西、河南、贵州和湖北等区域的单核城市，这些省份全都是人口导出型区域，但作为人口迁出的第一站，这些省份的省会城市往往并没有受到人口迁出的困扰，同时务工人员的返回式迁移是这些区域得以发展的动力，结合本地农村人口的城镇化，这些区域往往能享受双重人口红利，从而成为地方性的增长高地，如重庆、成都、合肥、南昌、郑州、武汉、贵阳等。
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警惕选择：所有人口净流出省份的非核心城市
根据BCL的统计，全国过去人口流出最严重的区域有两个：1、西部的川渝黔连绵区，除了成都、重庆、贵阳等少数中心城市外的区域；2、东部的浙西南-闽西连绵区，该区域以山区为主，人口密度不高，经济相对不够发达，人口容易流向附近的珠三角和长三角。
对于大部分人口流出的省份而言，人口外迁的趋势不可逆转，其中具备人口提升空间的城市可能少之又少。
以河南为例，外出人口在18个省辖市并不是均匀分布而是有明显的地域特征，全省只有省会郑州市是净流入地区，外省流入河南的人口中41%的流入到郑州市，省内跨市流动人口中的60%流入到郑州市，成为承接流入人口最多的地区。
河南并不会是个例，如湖北、东三省、贵州、安徽等省市单核城市成长的背后是非重点地级市、县级市的无限衰落，这可能是大家需要警惕的。
