今年一季度，市区的改善外溢越来越明显了。
在环城买新房的人群中，市区占比升至49%。
比去年增长37%，高出一大截。
为何如此突然？
五个原因。
①市区二手房成交量高
今年二手房成交一直很活跃，工作日还能保持在百套左右。
一季度的成绩，为5年内同期第二高（仅次于去年小阳春行情）。
全市二手房成交中，市区占比最高，32%。
背后尽是卖一买一的改善需求。
客观说，大家都是降价出货，普遍的置业预算在250-400万。
改善的面积段，至少100平米以上。
市区新房太贵，中产不得不往外走。
②购房政策调整
去年901新政后，划分限购和非限购区。
市区改善买环城，算首套。
③偏重产品改善
市区外溢的中产，不需要户籍和学籍，产品当先。
同样的总价，在环城能买到更大的房子，实现改善需求。
在一定程度上，实现消费升级，和田忌赛马是一个道理。
④天津购房的承载力
这和中产的收入有很大的联系。
中产家庭月供能力7000元已经算高的了，对应总价也就300-500万。
用地段换产品，没毛病。
⑤人口结构出现变化
天津目前老龄化严重，出生人口减少。
60岁以上人口比重大幅增长，已经达到22%。
这种趋势还在加剧。
对于改善市场来说，这部分人群不容忽视。
因为，他们的观念早就变了。
对生活有更高的追求，特别是体制内的退休人员，想换房，还有购买力。
这就是我们之前说过的“换药不换汤”。
汤，是城市配套、生活环境。
药，是房子。
汤没变的情况下，想吸引外溢，药必须升级。
中产已经不需要“吃饼”了。
必须看现状，拼生活。
现在看来，能满足中产外溢需求的板块主要集中在环城的环内部分。
其中包括西青水西，北辰南仓、东丽津滨大道、津南双林……
这些板块的共性是，邻近市区，与之前的生活不会产生割裂，同时产品比市区好一大截。
而在北辰南仓，中产的选项并不多。
中储城邦，无疑是板块内的首选项。
既然中产都要拼现状、拼生活，就要选确定性强的房子。
中储城邦，已经是现房，即买即住。
安全又可靠！
产品的质感就摆在眼前。
要知道，中储城邦是一个总建面约45万平米的超级大盘，分三个地块开发。
相当于一个小城的规模，形成自有生态。
能托起大盘的开发商，在开发和服务上肯定差不了。
中储的品牌、绿城的物业、中建的工程。
怪不得兑现力这么强。
中储城邦总平图
大社区的好处就在于能容纳更多的配套，形成热点商圈、人气足，未来地标属性也很强。
项目自带商业配套，生活便利度很高。
沿街底商，涵盖餐饮、便利店、洗衣店、社区商超等多种业态，业主日常采买轻松搞定。
同时，中储城邦做景观示范区投入了约1500万资金，打造成一座公园。
作为配套的市政公园保留下来，相当于业主的“私家大花园”。
在一定程度上，决定了项目在二手房市场的地位，至少还能图个知名度。
再依托南仓的成熟烟火气，生活的浓度十分厚重。
这就是改善能住下去的基础。
当前，中储城邦在售的是三期“文泽花园”。
该组团是整个地块中改善属性最强的，70%为洋房和叠拼产品，相当低密。
改善追求“闹中取静”的体验，在这里完全能够实现。
处在繁华的都市圈中，还能找到一片净地，属实不易。
难得的是，在低密的基础之上，项目还做出了“氛围感”。
关键在于社区园林景观的铺排。
文泽花园，整体打造了法式浪漫主义园林。
在设计上，注重线条感和居住体验。
五星级大堂酒店，以考究的空间尺度，营造十足的奢阔品质，会客、休息……将归家的仪式感拉满。
园林景观采用中轴对称布局，通过法式组团景观、浓密的绿植草地、缤纷的花木、艺术感的雕塑，勾勒出优雅的园林精致。
在社区当中，你可以看到多重硬景，比如花廊架、水系廊亭。
一股浓烈的异域风情，配合红砖建筑自然流淌。
说到建筑，中储城邦的颜值很出挑。
市面上大多数都是新中式、新亚洲风格，甚至有一些公建化立面。
但红砖，一直被奉为经典，不过时！
项目的立面采用英式都铎风，充分体现出匠心品质。
丰富的线条、墙面的雕花、坡顶、八角窗……多重材料及形制的搭配，凸显出高贵的阶层。
乍一看，五大道的洋楼被搬进了社区之中。
整个社区，尽可能平衡人与人、人与自然之间的关系。
高度调动社区的活力。
在主城内，一票难求的叠墅产品，更满足了中产对于生活空间的极致幻想。
中储城邦，把容积率、总价段和舒适度平衡的刚刚好。
上叠、下叠，将面积控制在约135-156平米，把多重场景植入其中。
中储城邦建面约156平米下叠户型图
下叠产品，把一层全部释放，打造成全家的交流与活动中心。
餐客、厨卫……科学布局，动线完全遵照生活习惯进行铺排。
开放式的厨房面积很大。
要知道，住叠墅大部分是多人口家庭，或者是“轰趴”爱好者。
务必要满足多人的“口粮”，而且厨房空间也是需要“交流”的。
这样的厨房里，同时容纳两三个人进行操作毫无压力。
坐在沙发上，就可阅遍法式浪漫园林。
户外可拓展空间，增加了生活的亲地性，这才是住叠拼真正的优势。
私属性、互动性……实现有天有地的生活。
下叠的二层为休息区。
双阳卧室，不论是老两口还是一家三口，都能实现居住同权。
主卧套间，包含有独卫和衣帽间，五星酒店的即视感。
南向八角窗的设计，更是把阳光指数拉伸到极致。
北向的多功空间，茶室、影音空间……随意配搭。
尽享家庭的私密，与一层进行严格的动静区分。
这既是生活的礼序，也是场景的变换。
中储城邦建面约135平米上叠户型图
上叠的优势就在于，居住空间的有效区分。
实现生活场景的多维转换。
相比于平层，它的空间更立体，配置更丰富。
最关键的是，性价比超高。
同样是300多万的预算，买两层空间，还是独门独户，是不是超值？
高品质的中产社区，还有一个环节不能忽视。
物业服务水准！
为此，中储城邦引进了“高端玩家”绿城物业，擅长服务高端住宅。
毫不夸张地说，它已经是检验高端项目的“金标准”。
项目携手绿城物业打造【城邦社】。
【城邦社】在一定程度上具备了“泛会所”功能。
对于高端住宅来说，除了在产品力下功夫之外，一些人文圈层的营造也很重要。
由表及里，内外兼修。
改善的最终意义就是精神层面的提升。
要知道，当下的改善是很看重这点的。
与硬件设施相比，打造圈层难度更高。
充分考验房企和物业的“软实力”。
为此，中储城邦围绕文娱生活，根据不同年龄的业主，定期组织丰富的活动。
拉近了邻里之间的关系，提升了业主生活的幸福指数。
在硬件维护与人文关怀上，都表现出超高水准。
进而，为业主带来不同以往的生活体验。
同时，也让社区的改善属性更加纯粹！
市场中，已经很少有项目能兼顾到这点了。
如今，买房人已经回归居住。
好房子，提供的应当是超预期的体验感。
只有这样，才能实现改善目标。
目前，新政密集。
不论是首付比例、贷款利率，还是购房资格上，都出现了空前的利好。
市场已出现了正向反馈。
但，楼盘的价格还未出现明显上涨。
很显然，在这个阶段改善不能再被观望情绪所裹挟。
“调头期”正是上车的好时机，找准自己的标的才是重中之重。
中储城邦，已在城市北部建立起改善的范本。
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