2021下半年，楼市转折下行。
2022年，开始气吞山河般的救市，全国各城几百个政策“多箭齐发”。
2024年，更是祭出一堆“史诗级”，降首付、降利率……
但新房成交量，依旧没起来。
天津，2021年1248万方，2022年799万方，2023年977万方，2024上半年379万方。
越救，量越低。
一通操作猛如虎，定睛一看原地杵，没啥反应。
为什么？
365房地产研究机构的一项调查，或许能解开这个疑问。
现在的买房需求中，投资占比不足1%，可约等于0。
2016年高峰时，能达40%。
如果不出政策，恐怕也是这个成交量。
现在只剩自住需求，投资客退场。
因为投资只看预期，预期不好，出什么政策也不买。
如果预期向好，即便各种条件限制（限购限贷限售……）也得想办法弄到房票，挡不都挡不住。
土地市场，体现的更明显。
核心原因在于——房企拿地是100%纯投资。
现在拿地条件已经相当宽松，简直是“房企友好型”。
降地价、分期付款、增加可售面积、减少地库开挖、降低容积率……
还有一些隐性条件，可以再降低土地成本。
结果呢？房企并不买账。
看组数据，对比成交面积——
2022年新房降36%，土地降68%，差两倍。
2023年新房涨22%，土地涨72%，差三倍。
2024上半年新房降31%，土地降39%。
但今年土地出让中包括4.5万方的人才公寓，且化债及城更类地块占比超6成。
真正市场化拿地不足4成。
算下来，降幅超60%，也是两倍差距。
能看出两个特点：
❶ 土地与新房涨跌同频。
要涨都涨，要跌都跌，正相关。
❷ 土地有“放大效应”。
新房跌3成，土地跌6成；新房涨2成，土地能涨7成。
土地的表现更激进，要么亢奋、要么颓废。
拿去年来说，上半年新房、二手房市场很炸。
3月新房成交140万方、二手房单日突破600套，火的一塌糊涂。
5月金茂摘得体北地块，溢价10.4%。
东孙台地块溢价15%，触发摇号，龙湖中签。
6月正继中北镇地块溢价15%，也触顶摇号。
房企集体亢奋，但实际上5、6月楼市已降温。
再看2021年，更典型。
上半年，北上深出现涨价的示范效应。
天津5月土地两集中出让，45宗地，26宗溢价成交。
招商天拖地块溢价48.8%；旭辉在成林道一口气拿三块地，楼面价最高1万4；融创海教园两块地楼面价高达1万2，溢价率44%……
像赌徒杀红了眼，一把梭哈。
再看今年，降地价、条件宽松，反而不敢拿地。
比如北马集地块，楼面价8959元/平米，容积率才1.2，做叠拼、洋房都OK。
有利润、算得过来账，却流拍了。
纯投资看预期，也就是新房成交量高不高。
预期好，条件卡脖子也不耽误拿地。
竞自持、捆绑商业地块、绑安置房……
面粉已经比面包贵，根本算不过来账也还要抢，大小地王频出。
因为当时新房成交量高啊。
2016年成交2400万方，是现在的3倍。
现在预期差，新房成交量低，有利润却没人拿。
既然房企拿地是投资行为，那么降地价形成的不就是负面预期？
对新房成交量也是个打击，更不利于卖地。
土地市场冷清，或许是“救市方向”没选准。
既然土地有“放大效应”，真想“救土地”——
唯一有效的方法，是把新房成交量拉起来。
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