天津楼市，上演了“奇幻的一幕”。
买房不都追求低价吗？越便宜越好？
还真不完全是！
事实证明，降价的新盘，并没都持续走量。
反而卖不过“隔壁比它贵的”……
轰轰烈烈的“十月行情”，改善活跃度最明显。
作为领头羊，把市区成交量拉涨160%，高的有些惊人。
进入11月，楼市体感温度略有下降。
刚需盘确实蔫儿了，但改善盘热度可以，保温状态。
不少300万以上的楼盘，每周还能认购十几套。
几个原因：
第一，救市政策确实定向利好改善。
商贷取消首二套之分，统一利率降到3%，首付比例降到1.5成。
终于把改善“从门外站着请到屋内上座”。
天津刚刚调整的契税，针对90-140平米户型，首套降0.5%，二套降1%，也是“取悦改善”。
本身改善买房人对政策就敏感，有独立判断能力。
现在宏观转向+定向刺激，判定楼市企稳，及时入场。
第二，买房“安全性”的顾虑逐渐消除。
房企的安全性，也是迫使改善观望的重要原因之一。
担心不能延期交房、不能原版兑现。
但还能活跃在楼市中的，都是“长期玩家”。
行业洗牌后，高周转、韧性差、实力弱的，基本都被淘汰。
改善人群也能认知到这点。
所以，这一阶段改善盘一直走在回暖路上。
第三，改善人群不玩命“抠价格”了。
这是个关键的支撑点。
不再一味的等降价，而且还出现“反骨行情”：
同一板块的改善盘，高单价卷产品的，卖得更好；降价的新盘，反而不走量。
数据来源：365房地产研究机构
城投东方紫宸10月签约69套，河东第一名。
旁边的大华清水湾连降几波价，但只签约28套。
比东方紫宸便宜，但卖不过它。
空港的绿城桂月云翠，单价算是板块天花板。
10月签约均价超2万，竟然签约107套。
同板块的长风雅著单价1万6，才签约18套，差出6倍量。
海教园的中建悦庐棠墅10月签约64套；锦绣大家签约3套……
这类反差的例子比比皆是。
龙湖海河砚熙台都清盘了，中交春映海河卖成现房还没卖完，特惠后，10月才签约9套。
绿城锦玉兰10月首开认购80套，签约45套，签约均价2万2，北辰一哥。
刚加推的楼座，房源又没剩多少了。
旁边也有1万5的现房，10月签约35套，整不动。
梅江和悦实景示范区呈现后，单周认购近20套。
陈塘有的楼盘持续特惠，成交量也不见明显起色。
以前，同一板块俩盘，只要房价贵出5%都没人买账。
最后都得卷成一个价，没有最低只有更低。
但现在的成交情况说明：
卷产品不卷价格的改善盘，大多都成功了。
产品弱只靠降价的盘，并不都能持续走量。
什么原因呢？
❶ 市场教育了买房人，不要押注人性。
2021年开始，楼市加速下行，新盘大打价格战。
降价的差不多都陆续都交房了，减配是常规操作。
大多数市场化房企，降房价先减成本，减无可减才动利润。
买房人被市场教育后，明白“一分钱一分货”。
围城必阙，把价格挤到墙角，结果就是“买时改善，交付刚需”。
所以，对于房价不再“玩命抠”了。
全国皆如此，调查数据显示：
相比于2023年，今年买房人“降标减配的担心”占比从19%增长到25%，“房价缩水的担心”从12%降到10%。
❷ 新产品的溢价，达成共识。
三代产品刚出现时，很难卖出溢价，市场还没形成共识。
但迭代速度越来越快，与老产品代差也越来越大。
现在新旧两类产品，几乎找不到相似点了。
这也意味着，这轮迭代已成型，晋升楼市主流。
产品越级，足够支撑二代与三代15%的价差。
卷实景示范区后，买房人眼见为实，酒店门庭、下沉庭院、高端会所开放式阳台、高附加值小院……愿意为好产品多付费。
懂得“铝板比涂料延年”，也看到了“产品差的二手房不保值”……
依然追求性价比，但是，性在价先。
更看重产品性能，而非一味追求低价。
不动心，只因诱惑力不够大。
之前买房不愿附溢价，是因为产品还没升级到位。
只要足够喜欢，自然会忍受价格的不足。
❸ 买房人结构发生变化。
结构调整，体现在两个维度。
一个是，现在买房都以自住为主，必然更看重产品。
甚至很多家庭的潜台词是：
“换完这套房就住下去了，不折腾了，多花点钱，买个保值的好产品”。
只有投资客才会“按价买房”，选板块里最便宜的。
但天津楼市还没出现投资客，他们一定是右侧交易。
另一个是，买房人年轻化，消费观念变了。
全国重点城市截止到2024年第三季度——
90后买房人占比接近50%，00后已从3%上涨到7%。
00后整顿职场的同时，也潜入楼市。
他们的父母基本是70后，有财富积累，没准儿家里好几套房。
所以现在的年轻人买房，妥妥的“刚需改善化”。
更自由、压力小，甚至不用考虑教育，不用妥协……
就一个原则：喜欢就好，取悦自己。
可能一个女王化妆间就打动她了，哪怕买89平米小户型，也得是新产品。
早有调查显示，刚需型新房客户除户型外，对公区配套的需求明显提升，要求不停留于“有”，更关注颜值，与保障房拉开明显差距。
真正预算有限的24纯刚需，已经被二手房分流了。
能留在改善市场中的，都是产品偏好型买房人，对房价反而不“死抠”。
这对房企做产品，也是个启发。
对于楼市，也是正向鼓励。
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