回归外环线的主题从西边开始。
天津老城与外环线之间的“游泳圈”大致分为东南西北四个部分。
神奇的是，西边游泳圈里的房价是最贵的。
因为紧挨南开啊，稍不留神，就能与南开看成一个整体。
不过，南开老城发展的差不多了，只有插花地，就算做城市更新，也只能改造，难度大。
而西边宜居带的发展有的是进行时，有的还是未来时。
比如水西，发展没几年，已成为环城板块中均价最贵的。
除了水西，整个西边宜居带还有西营门和李七庄。
都属于西青区，角色属性“各有千秋”。
吸“富”力强的水西
在天津，接棒梅江成为下一个富人区的，就是水西。
稀缺的自然资源——水西公园，面积140.57万平方米，在市区面积最大。
板块的规划定位就是以水西公园为核心的创新型商务商业活力中心、宜居生态的开放园林社区。
环境优势是水西自带的天生丽质。
以公园为中心，打造南北两个社区、配合双轴、多组团。
除了住宅，还规划商业、九年一贯制学校、小学、幼儿园……以及城市级别大公建。
现在，新一中心医院、泰康高端养老中心已经落地、地铁11号线在建中……
在天津“一环十一园”规划中，水西公园被打上产城融合标签。
所以，它不仅宜居，还连接产业。
去年，绿城·水西雲庐一个盘撑起水西，还把改善标签给水西贴的牢牢的。
今年金地水西印开盘，城投水西·东方天宸也即将启动，都是改善。
新产品、大面积、低密布局，妥妥富人区的配置。
3万/平米就是个起步价，600万/套的套均价才是常态化。
讲到这儿，水西的故事刚开头儿，发展还在继续，规划不断兑现，板块不断成长。
最像老城的西营门
乍一听，还以为是南开区做城市更新的西营门。
其实不是，这是青云桥附近，之前天津俗称的“三不管”地带。
位置挨着南开、红桥和西青。
行政隶属于西青。
2020年，公布的板块规划，西营门片区将形成“两带一芯”的功能结构。
基于南运河文化，板块定位是文旅宜居活力社区。
地铁二号线途径西营门片区。
目前板块内还是有不少老破小的，也有很多未开发土地。
很多配套目前还是依附于老城，毕竟离得近，无缝衔接。
西营门就是典型的潜力板块，规划改造还未正式启动。
唯一的新盘绿城桂语映月仍然没开盘。
从地段和定位看，这里更适合刚改及普改人群。
厚积薄发的李七庄
天津人讲话儿：过了中石油桥就是李七庄。
老城和外环之间的这个板块，未来是要打造李七庄公园社区。
地铁5号线和10号线路过此板块。
中医一附院新院落户于此。
东第万科广场和大津城商业广场是板块配套商业。
城市界面挺新，没老房，也没新房，天房美域房龄在这儿大的。
万科东第算板块内的次新，二手房均价2.8万/平米。
李七庄要想迎来下一次突破，就要等李七庄公园和新盘的助力。
关于李七庄公园的规划还没出，位置大致在中医一附院西南侧。
西边宜居带还是很有层次的。
中间的水西是富人区的底子，主打改善甚至高端改善。
两端的西营门和李七庄承接附近市区外溢，主打刚改与普改。
只是西营门和李七庄目前没有新盘可选。
在整个宜居带中，西青的兑现速度会最快，也最容易起势。
毕竟它离南开太近了。
南开区房价高，西青就有先天优势承接市区外溢。
比如水西，现在的成交量已经很高了，而这种趋势会一直延续下去。
