2024上半年落幕，怎么形容天津楼市呢？
震耳欲聋的平静！
是不是有点儿黑色幽默……
上半年的救市政策，大声疾呼，奔走相告。
氛围烘托的老到位了，起跑姿势也摆好了。
天津430放宽市区限购；中央517吹响集结号，代表肯定是要攻城的。
好像出了很多利好，又好像没给什么利好。
政策“自嗨”，市场“面无表情”。
没给面子啊。
上半年，天津新房预计成交380万方左右。
比去年上半年降30%，快跟2022年封城时差不多了。
如果非要说有个成交小高峰，那还得拜“南开河西转学新政”所赐。
不过，全国都不咋地，百城平均降幅40%，天津降的不算多。
政策凶猛，新房却在“无声降价”。
买房人极其冷静、重度观望。
开发商只能卷完产品，再卷房价，大饼卷一切。
几个新盘，中建理想城、中交海河玺、格调观麟花园、格调隐翠轩、金融街融府、梅江和悦……
产品牛不说，价格都符合甚至低于市场预期，弯道超车。
不讲武德？不好意思啊。
搞的二代产品只能接着降价，楼市“乱纪元”。
“拼多多”模式之下，630也只冲了个寂寞。
特惠对市场触动极弱，开发商都懒得闹腾了。
“今年是630冲刺最绝望的一年”。
天津某房企大佬发朋友圈说。
卷到起飞的楼市，卖房人比买房人更晕。
秉承买卖自由的原则，二手房业主也掀桌子了，真降价啊。
比新房强，至少换来了量。
3-6月成交量都不错，最高6000多套，赶上去年3月了（贝壳数据）。
只比去年上半年降了10%。
学区房回归理性，但依然是成交主力。
❶ 依然很多人不敢买新房；
❷ 二手房价跌出性价比，南开、河西2万+随便挑；
❸ 二手房保值的预期消失。市场正在反向激励——交房即站岗。
这种环境下，天津提前进入存量房时代。
二手房成交占比越来越高，上半年最高已超70%。
全国同频，以价换量。
百城二手房成交均价涨跌幅
北京6月二手房网签量逼近1.5万套，创近15个月新高。
深圳二手房连续3个月成交破4000套。
上海二手房多次出现单日成交破1000套，6月量涨40%。
如果这种局面再持续2个月，可以确认一线楼市率先企稳。
上半年的土地市场，凄凄惨惨戚戚。
天津共出让23宗宅地，总出让金94亿。
与前两年没法比，别比了。（很多城市更新地块，地价较低，不含土地整理成本）
全国又同频了。
胃口不好，消化不良，点个巨无霸也吃不下去。
上半年土地出让金普遍降4成。
这才是“七寸”，土地财政熄火，下一步谁来续火？
虽然6月房地产数据还算漂亮，但上半年基本面并未改善。
新房成交不及预期，土地出让金进账太少，只剩低价老破小独自狂飙。
下半年咋整？
没悬念，继续出台超预期的大招！
北京首付降至2成，作为风向标，正式宣告517救市整体画句号。
短期刺激的效力，确实也结束了。
如果没大招，三季度楼市又要“苦苦蓄客”。
现在全国同频，已经跟城市能级、经济弱相关了，必须依赖全国层面的政策。
7月15日的大会，将是下半年政策的关键转折点。
可能涉及去库存、地方收储、房贷利率、契税调整、财税改革……
还需要突破原有阈值。
政策是战术，作战讲究“一鼓作气，再而衰，三而竭”。
重磅政策不继续，楼市复苏就是空谈。
因此，今年楼市的转机，就压在下半年了。
必须出现明显好转，别问为什么。
天津楼市的下半场，将出现两大节点：
❶ 政策端继续发力。
除了响应715中央层面的政策外，天津地方也有储备政策。
全市解除限购，这一步还没走。
据了解，正在研究买房与落户挂钩，或将以1-2个区作为试点。
❷ 观望需求集中释放。
买房需求就像过红绿灯，攒够一波走一波。
上半年，至少积压了70万方的新房需求。
这还不算2023、2022年的。
这都属于存量需求，只要有政策刺激，就能“泄洪”。
释放多少，取决于政策力度。
如果力度太大，就会形成羊群效应。
另一方面，上半年二手房成交量太高了，比去年下半年涨了22%。
面对“产品更好，房价更低”的新房诱惑，卖一买一的置换需求，也在积压。
预计，三季度天津楼市“见底”。
是指成交量筑底，量先回暖。
稳预期——稳量——稳价，按顺序来。
金三银四，不存在了。
今年应该叫——银六金七、银九金十。
不必过于悲观，当“房价永远涨”形成全民共识时，转折点就来了。
现在“房价一直跌”终于也形成了全民共识，转折点同样虽迟但到。
牛熊交替，规律使然。
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