12月，天津土地市场抢先“鸣锣翘尾”。
井喷式挂牌26宗宅地，拉开年末激情卖地大幕。
至此，2024年土地成交情况，基本落定。
今年的地，明年的房。
突然放量之下，大家最关心对明年楼市的影响。
8个字概括：
杀伤力强，贴面竞争。
今年1-11月共出让39宗宅地，不多。
12月“满仓上架”26宗，1个月就供出了前11个月66%的量。
这波抢收，挡不住的凶猛。
如今卖地不打无准备之仗，有人要才会挂。
这26宗地，基本都能出让。SO：
2024年天津将出让65宗宅地，比去年少20%；
出让金约309亿，比去年少45%；
成交建面约436万方，比去年少37%。
即便12月土地井喷，今年成交面积也比去年降了近4成，算不上“天量供应”。
事实上，今年全国卖地都不理想。
趁着年底楼市抬头，房企预期好转，各城市都拿出压箱底的好地。
拉满弓，能卖则卖，一线城市地王频出。
天津也不例外，土地“有水快流”。
不过，咱们的“地王叙事”基本终结。
今年的“单价王”应该是南开可口可乐地块。
土拍活跃，是楼市复苏的标志之一。
但年底这波，还谈不上信号，更多是土地市场的年终冲刺。
12月要出让的这批地，两大特点：
❶ 地价低、容积率低
河东工大4号地，楼面价1.58万/平米，容积率从2.4降到2.0。2020年上实地块起始楼面价也要1万8，容积率2.9。
南开可口可乐地块，容积率从2.4降到2.3，楼面价2万2。2021年新梅江也是这个地价。
南开凌庄子地块，楼面价1万5，容积率为2.3和1.6。之前融创南开宸院楼面价1万8，容积率2.7。
南开居然出现1万5的地价！与水西H地块一样。
河东詹庄子地块、西青西营门地块，容积率都是2.0，都比板块内新房容积率低。
降容积率，也相当于变相降地价。
❷ 扎堆高温区域
多数房企只能做到关注当下热度，哪新房好卖就去哪拿地。
海教园热，一口气又挂4块地。
空港火，二期接着挂块地，一期还有地块没动，后浪就来了。
河西楼市热度低，土地无人问津。
都转战河东，减速机厂、工大地块、詹庄子地块……
南开今年成交量涨幅大，供应也扎堆。
对明年楼市，会有什么影响？
❶ 全市去库存，但市区“卖压”大
今年新房预计成交800万方，土地成交建面436万方。
连续第三年去库存。
2022-2024年，已经去了1000万方的存量。
但是，2023、2024年土地供应结构改变，明显回归市区。
市区土地成交面积占全市三成。
这两年，市区供应稍大于需求。
再加上产品后发优势太强，有的地块不是来竞争的，而是来清场的。
所以，2025年市区新盘会有一场激烈的角逐。
❷ 南开楼市成红海，“决战红旗路”
明年，南开或将有20个新盘（后续稿件详细解读）。
供应量集中在红旗路以西，还是“挺费改善”的。
做好心理准备，南开楼市将出现门槛新低，房价有些焦灼。
❸ 河东洋房大爆发
河东土地“偏好”降容积率。
现在新产品洋房少，溢价竟然能比小高多20%，甚至首层能多50%。
但要出让的地块都能做洋房，过犹不及。
稀缺度降低，溢价也将极值回归均值。
新增供应加上现有新盘，河东楼市将“贴面竞争”（后续稿件详细解读）。
楼市“玩法”又变了。
天津人喜欢洋房，为迎合买房需求，市区土地降容积率已成趋势。
这些强杀伤力的地，产品更卷，卷大门、卷实景、卷会所、卷赠送面积……
地价低，房价更有优势。
2025年，依然是一个买房人友好的市场。
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