ofo与长租公寓之间只缺一个“房东”

ofo与长租公寓之间只缺一个“房东”
2019年08月16日 11:29 嚼客

文/嚼客

“不买房的你也值得被认真对待。”——乐伽公寓。

在北京的一些废品收购站里,一辆ofo小黄车的收购价格是5元,也就是说你需要冒着违法风险,卖掉40辆ofo小黄车,才能拿回那200元押金。

Ofo在过往的10轮融资中总共拿到150亿元,其市场战略一直是以大资本投入与摩拜争夺市场份额,再通过巨量市场份额数据获得更多投资跟投,以资本换时间的方式不只出现在共享单车领域,“资本换时间”的方式注定了互联网的众多细分行业,最终可能只有少数的几家头部企业可以生存下来,焦躁。

1600万退款人次依旧在ofo的app里静待退款进程,这将是一场旷日持久的退款仗,偶尔还能看到媒体对于退款速度的倒计时推算和退款人无聊时发的抱怨微博,字里行间大多数人都认为退款无望,只是偶尔调侃这无趣的行业变化。

与ofo用户一样,众多乐伽公寓的租户也在等待乐伽公寓的退款解决方案,但不一样的是,他们还得跟房东进行交涉,承受着随时被房东扫地出门的压力。“房东”的角色加入和利益诉求让问题变得更为复杂,乐伽公寓的爆雷已经不再是用户和平台之间的单项追责,。

在一周前的8月7日,乐伽公寓发出公告:公司因经营不善,无力履行合同,无法偿还客户欠款,目前已经停止经营,关闭所有业务。这家起家于南京,广布于苏州和杭州的长租公寓企业就此落败。

在2018年年初,手握3万套可租房源的乐伽公寓,在众多城市拥有超过200家的签约中心,一支年轻的管理团队提出“不买房的你也值得被认真对待”行业理念,乐伽公寓的高品质和低租金一度令刚走出校门的年轻人欣喜,但最后这帮欣喜的年轻人似乎并没有得到乐伽所谓的“认真对待”。在爆雷的最后时刻,乐伽公寓依然申明了他们全力担责的决心,但这并不能挽回残局。

就资金链断裂所造成的用户损失而言,乐伽公寓确实显得比其他涉足金融贷的长租公寓企业要“更善良”,它“高收低租”的运营模式并不像其他暴雷的长租公寓企业再加金融杠杆入局,因为一旦涉及“租金贷”,杠杆便是双向的,租客与公寓方均加足了杠杆,既加大了长租公寓企业的爆雷风险,又会影响到部分租客个人的金融信誉。

乐伽对于租客的租金支付要求是年付,但其给房东的租金按照季度付,那么乐伽在其中就有9个月的租金支付时间差可以投入市场,将其“高收低租”的价差计算其中,也会有6个月左右的租金可以投入市场和运营,但也意味着其运作模式更像是一场慢性自杀,如果最终外部资本不能及时接入,乐伽做的有多大,这雷爆的就有多响。

“高进低出”的模式在其开始滚动之时会以多方共赢的局面出现。对乐伽公寓而言,其收入手中的房源均高于市场价,获取房源的速度非常快,如果有数据支撑,会看到其在部分城市的市场占有率直线飙升;对房东而言,口碑不错的专业长租公寓品牌进行统一管理,租金收益率高于市场30%-50%,何乐而不为;对租客而言,更少的房租,更好的房源。

钱从哪儿来?

最好的方式是资本兜底,但市面上长租公寓品牌多而不强,每个人都在忙着谈未来、谈资产证券化、谈流量入口,就是没人谈合理的商业模式,最终能活下去的怕是只有头部几家长租公寓,众多二三线城市长租公寓能否坚持到资本入局?

在资本介入前,一线收房员对长租公寓企业的现金流有着严重威胁,嚼客君曾长期与一线中介员工打交道,每个人都是好同事,每个人都很善良,但每个人都是低底薪高提成,每个人也都将成交作为工作第一目标,“高收低租”的模式内核就是以市场占有率为优先级目标,不少一线收房员会在高提成之下尽量提高收房价格,既可以拿到更多的房子,也可以获得额外的“收益”。

永远不要考验人性,从不否定个人的情怀,但也要认清在以成交为目标的中介行业,一线员工能做好应有的服务,就已经是最大的善意。

在爆雷圈里,乐伽公寓也算是个“老实人”,凭借租客年付租金和房东季付租金之间的差额保证了现金流足以建立再入市场的资金池,最终因为地方市场规模的天花板导致资金流断裂,玩砸了。高收低租无非是租客与乐伽公寓之间的债务纠纷,这比那些将网贷引入“租房贷”的爆雷公寓品牌善良太多。

资本逐利,在共享单车领域,爆雷之后,有人会骑上那么一辆单车回家弥补押金损失,但在乐伽这样“高收低租”的长租公寓领域,爆雷之后,租客很难按租约住满一年,因为房东收入和租金之间是存在差额的,而差额早已被投入市场拿取更多的房源。

资本希望企业能有更大的市场占有率,保证后续的估值放大;企业希望能有足够大的市场占有率,保证自身的资金链安全;一线业务员对于高提成的追逐会让收房与出租的小闭环转得更快。没有人在乎最终的出口在哪,也没有人在乎运营模式是否具备基本的商业逻辑,每个人都蒙着前者的眼一同冲锋,直到出轨,戛然而止。

最后,每个人假装什么都没发生。

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