家庭房贷杠杆率持续攀升，我们还能坚持多久？
新晋北漂、沪漂、深漂90后们，不得不再次感叹买房的压力越来越大。
最近，中房智库研究院独家发布了2017年全国35个重点城市房价收入比报告。
令人遗憾但又在意料之中的是，35座城市中有28座城市收入比都比2016年有所上涨，只有9座城市相对下降。
01深圳上海北京厦门买房压力最大！长沙最小
所谓房价收入比，是指“房屋总价”与“居民家庭年收入”的比值。
通常的计算方法是：房价收入比=住房总价/家庭可支配收入=(新建商品住宅成交均价×城镇家庭户均面积)/(城镇居民人均可支配收入×城镇家庭户均人口)。
通过计算公式可以看到，房价收入能直接反映出居民的买房压力值，比值越大则压力越大，反之则压力越小。
一般认为，合理的房价收入比的取值范围为4-6，若计算出的房价收入比高于这一范围，则认为其房价偏高，房地产可能存在泡沫，高出越多，则存在泡沫的可能性越大，泡沫也就越大。
根据联合国公布的有关资料，不同国家房价收入比的离散程度相当大。1998年对96个国家的统计结果表明，这些国家的房价收入比区间为0.8～30，平均值为8.4、中位数为6.4。
下面我们来看看2017年这35座重点城市房价收入比的完整榜单：
图1.35个重点城市最新房价收入比榜单图片来源|中房智库研究院
从上图1可以看到，35座城市2017年房价收入比都超过了6，最低的长沙6.67，2016年长沙为5.92,2017年有所提高。最高的深圳，达到了39.64！这一比值还比2016年的40.42下降了0.78。
剩下的三座一线城市最高的为上海27.98，其次北京为25.7，最后是广州11.2。其中2017年房价收入比上升最快的十座城市为三亚、北京、上海、海口、杭州、西安、常州、宁波、珠海、石家庄。如下图：
图2.房价收入比增长最快的10个城市图片来源|中房智库研究院
可以看到，2017年房价收入比增长较快的城市，大部分也是2017年房价上涨较快的城市，如杭州、西安等，2017年的房价算是开挂。
还有旅游地产为主的三亚，2017年新建商品房均价25877元/平方米，同比增长35%；住房总价是家庭可支配收入的28.16倍。
三亚的房价一直处在上升通道，根据国家统计局数据，2018年1月份，三亚的新建商品住宅销售价格分别同比上涨2.4%。今年收入比是更要扩大的节奏？
35座重点城市中，房价收入比最小的是长沙，为6.67，尽管低到这个程度，还是超过了通常认为的合理范围。足以说明，我们房地产的泡沫。
著名宏观经济学家鲁迪格•多恩布什(Rüdiger Dornbusch)有句话说得很贴切：“危机到来所用的时间比你以为的久得多，然后它发生的速度又比你以为的快得多。”
显然高层也意识到了，2017年的楼市调控可以用史无前例来形容。不过转型需要时间，至少目前来看，一线城市的房价部分已经处于下行通道了。
但这意味着楼市泡沫开始落地了吗？也不见得，在蜜妹看来，虽然大家都知道终有破灭的一天，谁也没有办法预测准确的时间。
不过，也能从一些影响楼市的主要因素中，看出政府对楼市态度，毕竟我们现在的楼市，主要还是政策市：调控松时就一片大涨，调控收紧就开始各方观望。
02家庭房贷杠杆率持续攀升，我们还能坚持多久？
那么我们可能会以哪些姿势来结束这场长达十几年的地产牛市呢？蜜妹认为有几下几点：
首先当然是货币政策的变化。我们这十几年的房价上涨根本上是源于货币超发。经济大神弗里德曼也说过：价格是一种货币现象。房价泡沫也不会例外地源于过多的货币追逐房产。
2012年我国M2为97万亿，到了2017年这个数字为168万亿。放这么多出来，怎么蓄水？房地产呗。这几年我们放水不停，但物价却没有涨太快，就是因为水都流到了楼市。
实际上，宽松货币营造的资产价格盛宴只是一场幻觉。当水放到一定程度，为了避免被淹没，就要收紧闸门。
那2018年会是收紧闸门的转折年吗？我们来看看2018年政府工作报告关于货币政策的表述，罕见地没有提到M2的增速目标。
其中是这么说的：“稳健的货币政策保持中性，要松紧适度。管好货币供给总闸门，保持广义货币M2、信贷和社会融资规模合理增长，维护流动性合理稳定，提高直接融资特别是股权融资比重。疏通货币政策传导渠道，用好差别化准备金、差异化信贷等政策，引导资金更多投向小微企业、‘三农’和贫困地区，更好服务实体经济。”
不提具体M2增长目标，又是中性，又是松紧适度，总闸门还要管，又要合理增长，流动性合理稳定……这是否意味着放松银根或是进一步抽紧银根？
真是琢磨不透，多目标溢于言表。但有四点是明确的：
在去杠杆的大背景下，M2的内生机制本身也发生了变化；联储加息缩表大背景不变，加息频率还可能提高；货币政策中性表述起码没有变化；房价已经很高，再玩不好。
其二就是从土地供应层面，从根本上改变土地国有的情况。都知道很多城市缺的不是地，而是用地指标。
问题是，土地供应制度会变吗？答案是肯定的。大家应该还记得年初新华社的发文：“国土资源部部长姜大明说，我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”
尽管这个表态有些模糊，只是说研究，也没说具体的时间点，不过此次中央建立长效机制、多主体供应、租购并举的决心是毋庸置疑的。越是大事，也越不可能一步到位。
先撇开具体落实时间不谈，至少态度已经很明确了，在全面调控楼市背景下，相信很快会有些实质性的动作。
最后一点，也是至关重要的，就是居民杠杆，说白了就是家庭负债。也有某位经济学大拿曾说，所有的金融危机本质上都是债务危机。高杠杆的危险毋庸置疑。
那目前我们的杠杆到了什么程度呢？不同的机构统计结果不太一样，这和统计口径有些关系。根据甘犁统计，中国家庭资产中房地产占比已经达到68%，北京和上海则高达85%。
也有机构称，中国家庭的负债率远低于全球其他地方。中国的家庭负债占GDP比例只有44%，美国的占比高达80%，世界发达经济体的平均水平是74%。
以我国央行发布的《2017年四季度金融机构贷款投向统计报告》为参考，发现金融机构人民币各项贷款余额120.1万亿元，同比增长12.7%，增速比上年末低0.8个百分点；全年增加13.5万亿元，同比多增8782亿元。其中个人住房贷款余额21.9万亿元，同比增长22.2%，增速比上年末低14.5个百分点。
客观来说，至少从央行的数据统计看，我国家庭的房贷杠杆率整体还不算高。不过，家庭贷款占家庭存款的比重，就不可谓不高了。
2012年末时，我国家庭房贷杠杆率大约只有19.75%，而到了2017年末上升到33.59%；同期，我国住户贷款占住户存款比从2012年末的不到40%，上升到2017年末的62.14%。不得不感叹，这几年，我国居民加杠杆真的太快了。
而且考虑到很多年轻人买房不仅借了银行的贷款，还借了父母、岳父岳母、亲友的钱，甚至借了影子银行资金，消费贷等等，实际的杠杆率恐怕要更高一些。
当然，面对居高不下的房价收入比和家庭房贷杠杆率，相关机构肯定也不会无动于衷，这些都只是我们了解楼市情况的参考。
毕竟这场游戏你我都已经入场，谁也没有能力控制它的结局，唯一能做的就是尽可能地多了解一些，保全自己。但愿我们都能在这场盛宴中增值自己的财富。
