导读：为何信托作为持牌金融机构，不直接向佳兆业提供融资？为何要“绕道”金交所，把募集老百姓的信托资金投向了佳兆业在金交所发行的定融产品。
近日，知情人士透露，DG信托某产品底层抵押的土地被政府部门认定为闲置土地，目前正处于公示期。
这意味着，该闲置土地或即将被收回。
据了解，DG信托与此土地和背后公司相关的信托产品或有两只。一是全名为“DG信托·XX-佳兆业桃源建设集合资金信托计划”，存续规模5.35亿元，成立于2020年12月18日，期限2年期。该产品在2022年12月后逾期后展期至今。二是全名为“DG信托·XX-佳兆业桃源建设集合资金信托计划”。产品资料显示，募集规模不超过4.65亿，期限为12个月。
01
抵押物或被收回！！！
据悉，深圳大鹏新区的政府官网找到了这则大鹏新区城市更新和土地整备局综合科发布的公示消息，发布日期为4月11日。
根据闲置土地处置办法规定，闲置原因由政府调查后，向社会予以公示，公示时间30天。因此，按照相关规定，这块土地仍处于公示期。
该闲置土地公示称，G17102-0254宗地，位于大鹏新区南澳街道水头沙社区，于2013年2月15日签订了《土地使用权出让合同书》【深地合字（2012）3015号】，用地单位为深圳市南澳大酒店有限公司，土地面积25965.86平方米、土地用途为旅馆业用地。我局依法认定上述宗地为闲置土地，2024年4月9日向用地单位核发了《闲置土地认定书》，目前正按照《闲置土地处置办法》（国土资源部第53号令）的有关规定进行处置。
知情人士透露，这块土地正是DG信托相关信托产品穿透后的抵押担保土地。
02
交易结构打“擦边球”绕道金交所
据了解，DG信托与深圳市南澳大酒店有限公司、佳兆业集团相关联的信托产品有两只，一是DG鼎信佳兆业信托，存续规模5.35亿元，成立于2020年12月18日，期限2年期。该产品在2022年12月后逾期后展期至今。
据DG信托的管理报告显示，鼎信-佳兆业桃源建设集合资金信托计划，存续规模5.35亿元，成立于2020年12月18日，期限2年期。
信托资金用途：用于认购桃源建设（深圳）有限公司在金融资产交易所（“金交所”）发行的定向交易产品、定向融资计划、私募债券或其他非公开定向债权投资工具等。
交易结构显示，DG信托发行集合信托计划，募集资金去认购金交所发行的定融产品。
另外，佳兆业集团提供担保、土地抵押、股权质押等风控措施。
03
为何“绕道”金交所？
2020年9月，清理整顿各类交易场所部际联席会议发布《关于进一步做好金融资产类交易场所清理整顿和风险处置工作的通知》(清整联办〔2020〕14号)(下称14号文)，要求金交所不得向个人销售产品、不得跨区域展业等规定。
包头产权交易中心官网还曾发布一则郑重声明称，“严禁任何机构或个人受让权益或资产后，变相发布任何面对大众投资者的‘理财产品’。”
那么，信托公司作为持牌金融机构为何还要通过金交所“绕道”给地产公司融资呢？
原因或是：2020年5月银保监会发布《信托公司资金信托管理暂行办法（征求意见稿）》、银保监对各家信托机构窗口指导要求压降融资类业务规模等新规，以及房地产“三道红线”融资监管。
上海信托圈业内人士表示：DG信托作为持牌金融机构并具备放贷资质的情况下，没有直接向佳兆业提供融资，而是“绕道”金交所，把募集老百姓的信托资金投向了佳兆业在金交所发行的定融产品。这或许是一种"绕监管"的行为？这样就变成了所谓的“投资类”信托，就不会占用公司融资类额度，另外也规避了房地产“三道红线”的融资监管要求。
然后，小编就查询了下，DG信托·鼎信-佳兆业桃源建设集合资金信托计划，当时在中信登备案的类型，果不其然，备案为：投资类！
