和许多离家漂泊的童鞋一样，刚刚迈入社会的生活里总是少不了看房、找房、租房、搬家，以及和房东吵架...没有在租房上被中介坑过的人生是不完整的。
那是在北京工作的第二年。有一天，出差在外的我突然收到了室友的电话，房东要卖房子，要求我们在1个月后合同到期时搬走。
与以往几次涨房租吓唬我们搬家不同的是，这次是动真格了——卖房。
我那时候每周只能回北京一次，每次只能停留一天半，完全没时间看房、搬家。加上已经好几天每天只睡四个小时，我接了电话就哭了！
也就是在那个时候，我才理解了那么多北漂的心情：一定要在北京安置一套住宅，哪怕是最小的，也好过居无定所。
那时北京购房已经需要5年社保或者户口。刚刚工作、积蓄十分有限又不想让家庭过多资助的我，只能将目光瞄准商住房。
以公司为中心看了一圈后，我很快相中了一个刚刚交房、环境安静、治安良好的位于东五环边上的商住小区。
中介小哥带看房的时候异常热情，加之我正着急要买个房子，于是刚刚踏入社会的我，瞬间有了非买这套房子不可的心，心中刹那间充满了置业的希冀和喜悦。
虽然身在外地的爸妈说我操之过急，但是听完我哭诉惨痛的租房经历后，十分心疼。于是，考虑到房子总价不到150万，他们也就不拦着了。
第二天，我就收拾好证件和钱，让中介约了房主签合同。我在中介一口一个“姐”的攻势下，一字未改地迅速签订了合同，并付了15万定金。
当我把签完的合同发给爸妈时，他们对这份槽点满满、充满潜在风险的合同傻眼了。
除去一些小的瑕疵（比如定金比例不高），最重大的问题竟然差点让我损失一半的房款！
这是怎么回事呢？
按照标准合同的约定，我需要在二手房购买合同签订完支付50%的房款，然后在过户之后再支付剩下50%的房款。
这看起来没毛病，对买卖双方都很公平呀！
但问题是，这套房子当时还没有办完房产证，原房主大约还需要2个月才能取得房产证。
如果我支付了50%房款的首付，而原来的房主并不能如期在2个月内取得房产证，那过户给我可能就要更久了。如果严重超期，那么我已经支付的80万怎么办？什么时候才能换来哪怕一半的房子？如果房价涨了，房东反悔了怎么办？
但是，如果因为这个潜在风险，我放弃购买这套房子，那我已经支付15万定金就会因为违约而被没收。
真是左右都是坑！对于当时刚工作的我来说，不管是支付80万的潜在风险，还是损失这15万，都无法承受。而且，按照合同约定，合同签完之后，中介的义务就结束了，就这样，居然还收了大部分佣金。
于是，在外地的母亲买了第二天的机票亲自飞来与房东谈判。看到焦急而疲惫的母亲，我对我的鲁莽感到了深深的自责，如果我能在交易之前深思熟虑，掌握交易的知识，就不会让家人这么难过。
在母亲主导的艰辛谈判下，我们增加了补充条款：
将大部分的款项放在房东办出房产证之后支付；
约定了房主需要在XX日内完成房产过户，否则需要支付XX违约金。这样，万一房东拿不到房产证，我预先支付的定金也会有个说法。
中介有责任配合督促直到完成过户，否则也要进行违约赔付。
在这样的保障下，我才顺利完成了购房的手续。
多年以后回过头来看这件事情，我一方面觉得当年的自己急躁幼稚，另一方面也觉得未必是个那么大的事。但是当时，这个事情确实折磨了我大半年，一直战战兢兢，那种兜里只有30万，剩下100多万都是借来的，万一没弄好，要赔钱的恐惧和焦虑真的不想再经历。
后来，我从事了地产行业，给房地产公司选地、拿地。然后，过去几年，我也有了多次房屋买卖的经历，经验丰富了不少。加之，身边有不少小伙伴在合同纠纷，买房时寻求我的建议。
于是，我了解了更多首次置业、急于置业的小伙伴们由于和曾经的我一样经验不足，差点将本应该作为人生一个愉快起点的购房，变成了一场揪心噩梦的故事。
因此，我把常见的交易纠纷总结成四句口诀“标准合同要修改、大额资金要共管、贷款事项要控险、房屋附属要明约”，作为给大家提醒。
一、标准合同要修改
第一次购买二手房产的同学，经常听到中介说：“哥/姐，我们这个合同是标准合同，不会有问题的，都是国家规定的，您照着签就行。”一听到国家规定，大家就倍感放心，觉得填写上所购买房产的基本信息就可以。
但是实际情况是，标准合同只是对最简单和基本情况的约定指导，就好像我们日常工作中的模板。是用以修订的基础，如果照搬其实是“懒于动脑”。
对于标准合同的修改，原则上是要进行“丰富、增补”，对于那些交易中的特殊情况进行补充说明和约定，并通过资金分期支付、约定房主义务等方式保障购房者的安全。
二、大额资金要共管
共管账户的意义在于能够让房主在履行自己义务后第一时间拿到钱，也使得购房者能够在房主履行义务前不实际支付金钱给房主，避免房主拿钱不办事儿，甚至跑路。
理论上，共管账户的存在对于买卖双方都是一个很好的保护，但是现实中，总有不少卖家通过各种手段要求买家将资金直接打到自己账户。这种情况是绝对不能答应的，因为一旦将房款打给了卖家，所有的风险都留给了购房者自己。
这个道理说起来容易，然而在市场火爆，一房难求的情况下，有不少购房者认为自己好不容易捡到便宜的房子，就可能在这件事上让步，从而给自己造成风险。
我有个朋友L，在购买一套住房的时候，卖家就要求L在合同签订后，除了一部分资金放在共管账户之外，还要给他个人账户打两百万房款以供他还清这套房子的抵押贷款。
如果这样，在过户前，L打给共管账户和个人的钱就会占总房款的80%。由于L十分喜欢这套住房，中介又从中怂恿，差点答应。
其实，如果答应的话，房主要是拿着这笔钱跑路，L会很难追索，而就算不跑路，拿着钱拖着不过户，光吃利息，L也会很艰难。
三、贷款事项要控险
由于现在大部分购房者在购买房产的时候都需要贷款，关于贷款的管控也十分重要，核心是将银行和公积金管理中心的不可控因素充分剥离。
标准合同里一般会约定买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，需要现金补齐或者再次申请贷款。那么，如果一次被拒，到底还能申请几次？卖家在一次配合贷款失败后，是否还要/能继续申请？配合申请多少次就是十分需要明确的问题！
我在过去一次办理中，由于自己的征信出了问题，并不是每家银行都能受理业务。综合中介的意见，认为只有4家银行可能接我的单子。于是，确定了卖家有义务积极配合4次，否则就属于卖家违约了。而如果4次都没有办下来，那就需要现金补齐。其实这是对双方都公平的一种约定。
而从买家的角度来说，应该尽量明确交房过户的具体日期，更不要签订XX日内银行不放款，买家要补钱或者就算违约这种条款。这一条通常没什么问题，但是在资金紧张的情况下，如果选择的是放款很慢的银行，很可能就会中枪。
前年银行贷很慢的时候我的朋友H在某中介签订合同，要求合同签订XX日内，卖家必须收到包含银行贷款的尾款，否则算H违约，并且收到贷款后卖家才会交房。结果H等了4个月都没有等到银行下款，险些不仅没有搬进新房，还承担了违约责任。
四、房屋附属要明约
房屋的附属品主要包括：户口、租约、水电煤气物业费。
其中，户口是最重要的，特别是对于学区房的购买者来说，一定要约定好需要卖家何时完成户口迁移，并且最好扣一部分钱在卖家户口移走之后再支付，如果没有移走户口，需要卖家进行赔付。如果有租约的话，也要明确租户搬走的日期，同样最好扣一部分钱，并设置如果租户没有按时搬走卖家的赔偿义务。
我有一个朋友S，由于买房的时候没有就户口进行约定，入住之后才发现原先的房子里有一个户口。找了原来的房东，这个户口是他的一个远房亲戚，原房东拒绝提供联系方式，后来这个户口的事情就一直拖着了。虽然不影响房屋使用，但是再出手的时候，一定会被下家诟病。
水电煤气物业费一般由中介进行管理交割，通常不会出现买家为卖家承担费用的情况，但是这笔费用也是需要提前扣下的。在设置扣除金额的时候，建议先由中介提前查一下卖家物业费欠费情况，避免预留的资金不足。要知道，有些从来不交物业费的卖家甚至可能拖欠物业费十几万元。
最后啰嗦一句：任何交易，最终还是要揣摩各方的诉求和基本情况。
比如，房东卖心不定的要多下定金，增加房东的违约风险；买家钱不够的，最好适当要求延长交易时间，避免来不及筹措资金。
事实上，房屋成交量上涨时期，因为房屋买卖而发生的纠纷不计其数。毕竟，这是很多人人生中最大金额的一笔个人合同，但是却可能是第一次正儿八经签合同！
今天提到的几点很重要，但却没有涵盖房屋买卖合同中所有的坑，未来我们继续补充，也欢迎大家留言分享。
最后，祝愿所有的朋友们买房交易顺利、成功早日入住！
