如何最大化房地产投资收益？
投资核心是低买高卖，但是对于喜爱之物人们往往丧失理智疯狂出价，以至于英国文豪王尔德（O. Wilde）发出感慨“知道所有东西的价格，但不知道任何东西的价值”。现在很多房地产投资者都是凭经验，而非通过科学的价值分析进行选择和决策。轻则买贵了，重则会被严重套牢。
房地产投资就是买入折价的房子，或者买入未来有上涨潜力的房子。买入有良好投资收益比的房子，可以最大化房地产投资收益，同时获得三大收益：价差收益、未来增值收益、现金流收益。
那么投资前如何才能确定房屋是折价的，或者未来上涨潜力巨大？这时候就需要对房屋的价值进行专业分析了。
如何对房屋价值进行分析？
房屋价值分析最核心的技术是对价格的评估分析，房地产估价有三大基本方法，即市场比较法、未来收益法、重置成本法，可以根据不同房屋特性进行选择应用。
1. 市场比较法
指将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格进行交易日期、交易情况、区域因素、个别因素等的修正，以估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
市场比较法的理论依据是替代原理，适用于类似房地产交易实例较多的场合，在房地产比较发达的情况下，它是一种说服力较强，具有现实性，最常用的估价方法。
2. 收益法
指预计估价对象未来各期的正常净收益，选用适当的资本化率将其折算到估价时点上的现值后累加，以估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益法适用于评估有收益或潜在收益的房地产。
3. 成本法
指求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
成本法适用于房地产市场不发达，难以运用市场比较法的房地产估价，对于既无收益又很少出现买卖的公用建筑也比较适用。
成本法是房地产估价的最基本方法，它是以重建或重置的思路求得房地产价格的一种评估方法，其评估原理建立在重置成本的理论基础之上。
成本法是以假设重新复制待估房地产所需要的成本为依据而评估房地产价格的一种方法，即以重置一宗与待估房地产有同等效用的房地产所需投入的各项费用，再加上一定的利润和应纳税金来确定房地产价格。
应用成本法评估房地产价格时，一般可分新建房地产的成本估价法，新开发土地的成本估价法，旧有房地产的成本估价法三种方法。此外，在进行评估时，市场因素将会对房屋价格产生影响，在进行评估时应注意从市场角度看成本法的评估问题。
有哪些房屋价值分析工具？
现代社会，如何使用专业工具成为法拍房投资者科学竞争和致胜的关键，房屋价值分析主要有两种工具可用。
1. 房地产估价报告
房地产估价报告是专业评估事务所的全面、公正、客观、准确地记述估价过程和估价成果的文件，是给房地产估价委托方的书面答复，是关于估价对象的客观合理价格或价值的研究报告。
根据相关的管理规定，典型的房地产估价报告包括：(1) 封面；(2) 目录；(3) 致委托方函；(4) 估价师声明；(5) 估价的假设和限制条件；(6) 估价结果报告；(7) 估价技术报告；(8) 附件。
房地产估价报告一般是由全国各地评估事务所出具，特征是具有权威性，推导方法细致科学。
2. 房屋价值分析报告
房屋价值分析报告是房地产专业咨询机构基于本身的大数据优势，通过统计分析方法推导资产价值和风险所在，然后形成的 AI 大数据报告。
以贝壳找房的房屋价值分析报告为例，报告内容包括：(1) 封面；(2) 目录；(3) 分析声明；(4) 被分析对象的基本情况；(5) 周边小区情况；(6) 地理信息和配套；(7) 价值风险分析；(8) 周边价格和成交走势分析；(9) 基本操作流程；(10) 风险提示。
哪些机构提供房屋价值分析报告？
目前国内提供房屋价值分析报告的机构不多，有代表性的机构有贝壳找房、资产信息网等。
贝壳找房拥有2.2亿套房源，433个地产字段和标签，每天日均21,000条挂牌，32,000个线下门店，有320,000经纪人做支撑，目前贝壳找房的房屋价值分析报告可以通过「资产信息网」和微信小程序「资产信息」获得。
资产信息网（https://zichanxinxi.com，微信小程序：资产信息）是全国最大的人工智能驱动的免费法拍房信息平台，覆盖全国3,000个城市，上百个字段维度提供丰富巨大的信息量，提供21类资产和千万级项目数据，是企业决策者、买家和买方、资产并购基金经理、中介和咨询公司、研究员分析师、风控人员等免费的信息平台和决策工具。其大数据分析报告由贝壳研究院和快深资产评估有限公司分别提供。
报告对比和应用场景
图 分析报告用途
1. 应用场景不同
房地产估价报告和房屋价值分析报告各有优势和特点，从权威性角度，房地产估价报告远胜房屋价值分析报告，在房地产租赁、抵押、担保方面必须用评估事务所盖章的报告。房屋价值分析报告胜在可以从大数据维度对房屋进行分析，主要用于对房地产多个维度的详尽了解。
2. 价格差距大
在成本方面，房地产估价报告的收费基于2009年国家发展改革委、财政部颁布的关于发布《资产评估收费管理办法》的通知。
按上述计算收费总额不足1500元的按1500元收取，如果评估一套500万的房子，按万分之五收费，需要支付2500元。
而基于大数据的房屋价值分析报告价格则要低很多，以「资产信息网」的报告为例，每份市场价值只要980元，而最新的促销价更是低至每份98元（评估报告申请链接：https://www.zichanxinxi.com/report）。
3. 响应速度差距大
常规的房地产估价报告需要估价师到现场尽调和搜集数据，再通过人工撰写报告和编辑格式，一般需要三天以上的时间才能完成一份完整的报告。
而基于大数据的房屋价值分析报告，通过使用人工智能，大幅提高了效率。以「资产信息网」的报告为例，一般三分钟内在线出具一份内容丰富的分析报告，能急速响应用户的需求，为快速解决问题提供帮助。
4. 分析维度和数据量差距大
房地产估价报告关键是给予客观公允的定价为目的，不会过多提供数据而是注重结论。
而房屋价值分析报告主要是为客户提供全面信息，间接地进行价格分析，为决策提供支持。报告不仅提供详细小区信息、交易成交走势，也引进了现代互联网大数据技术，提供详尽的地图信息定位和周边信息。
房屋价值分析报告内容包括区域信息、位置地图、全景地图、卫星地球图，地形地图，部分地段中还有热力图、街景地图、全景地图和地铁图。周边维度更是详细地介绍了购物、生活服务、美食、旅游景点、运动健身、教育培训、丽人、汽车服务、交通设施、金融保险、公司企业、政府机构及社会团体等近20项详细信息。
房屋价值分析报告提供的所有大数据信息，都是为了满足客户进行房地产评估的核心需求： “决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。”
