第一章 行业概况
资产评估是一项关键性的行业，该行业主要为客户提供关于其资产的价值、质量和潜在风险的评估服务。资产评估行业广泛涵盖了房地产、企业、金融和个人资产评估等多个领域。在这些领域，资产评估师通过对市场趋势、法规和技术变革等方面的分析，提供了有关价值、质量、可行性和风险的专业意见。
根据行业分析机构的数据，全球资产评估市场在2021年达到了约300亿美元的规模，并预计在未来几年内会继续增长。这主要是由于企业和政府机构对资产估值的需求不断增加，以及新兴市场中不断出现的需求。资产评估市场的增长还受到市场竞争和技术创新的影响。一些新技术，如大数据、人工智能和区块链等，已经开始应用于资产评估行业，这为行业的未来发展提供了更多的机会。
房地产资产评估是资产评估行业中最大的市场。在这个领域，资产评估师通常被聘请来为住宅、商业和工业房地产提供价值评估、出租价格评估和投资可行性研究等服务。
企业资产评估是资产评估行业中增长最快的领域之一。在这个领域，资产评估师通常被聘请来对企业价值、知识产权价值、品牌价值等进行评估。这种评估在企业收购、出售、合并和融资等交易中非常重要。
金融资产评估是资产评估行业中的另一个重要领域。在这个领域，资产评估师通常被聘请来评估股票、债券、期货、期权等金融资产的价值和风险。
个人资产评估是资产评估行业中最小的市场，但也是增长最快的领域之一。在这个领域，资产评估师通常被聘请来为客户提供关于他们的个人投资组合、保险计划、退休计划等方面的建议。
图 中国资产评估体系
图 美国金融评估管理体系结构图
根据沪、深两市2019年市场统计简表以及Wind数据库数据，2019年全年沪深两市首次公开发行（IPO）上市A股201只，筹资2490亿元，比上年增加1112亿元，其中197家IPO公司使用了资产评估服务，占全部IPO公司的98.01%。根据证监会发布的《2019年度证券资产评估市场分析报告》，2019年证监会并购重组委审议了118宗上市公司并购重组项目，共涉及216项资产评估项目，全国70家证券评估机构中有38家承做了有关资产评估工作。
资产评估种类为：
- 按资产评估工作的内容分为评估，评估复核和评估咨询.
- 按资产评估与评估准则的关系分为完全评估和限制评估.
- 按资产评估对象及适用原则分为单项资产评估和整体资产评估.
图 资产评估特点
图 资产评估的功能.
资产评估对象，也称为资产评估客体，是指被评估标的，是资产评估的具体对象。资产评估对象通常为整体企业（或单位）、资产组合和单项资产。
图 评估项目领域
表 股权类资产选用及采用的评估方法
图 资产评估构成要素
评估公司是指组织专业人员依照国家数据资料，按照特定的目的，遵循适当的原则、方法和计价标准，对资产价格进行评定估算的专门机构。资产评估是在产权变动时才需要进行。对于一个企业来说，产权不可能经常发生变动，委托方和被委托方的关系是一次性服务。
据中国资产评估协会统计数据显示，我国资产评估行业收入总额维持稳定增长趋势。2015-2020年，行业收入总额年增长率保持在15%左右，平均为15%。截至2020年底，资产评估行业实现业务收入总额约136.2亿元，较2019年增加约16.8亿元，增长约14%。
从收入结构来看，我国资产评估行业业务收入包括评估收入、咨询服务收入和其他收入。截至2020 年底，资产评估行业评估收入127亿元，占收入总额的93.23%，资产评估行业咨询服务收入9.01 亿元，占收入总额的6.61%。
评估业务仍是资产评估行业绝对核心。随着社会主义市场经济体制的建立和完善，尤其是国有企业改革的深化和生产要素市场的发育，使资产转让和资产重组等各种形式的产权交易日益频繁，资产评估行业这种为市场经济服务的中介机构因此应运而生且蓬勃发展，在市场经济建设和发展中发挥越来越重要的作用。但在我国经济体制不断深化的形势下，评估市场不断壮大对评估业的要求越来越高。
第二章 商业模式和技术发展
2.1 资产评估行业产业链
图 评估行业产业链
资料来源：资产信息网 千际投行 Wind
评估公司负责上游各类资产的评估工作，包括整体企业（或单位）、金融资产评估、金融不良资产处置评估、土地使用权、房地产、矿业权、森林资源等。
图 评估客体与评估对象关系
资料来源：资产信息网千际投行 Wind
表 评估信息系统框架以房地产为例
房产交易信息系统可便于评估师查询使用房产交易的基本信息，服务于市场比较法的应用，主要包括交易时点信息、交易对象信息和交易价格信息三个基本组成模块。其中交易时点信息即指交易时间；交易对象信息包括建筑物名称、位置、结构、建筑面积、建成时间等，交易价格信息中则要包含交易价格、同一楼盘开发商报价及价格走势图、价格指数等相关价格信息。
2.2 商业模式
图 评估行业服务模式
表 以中衡股份为例分析主营结构
2.3 技术发展
（1）商誉减值测试
上市公司并购过程中会形成大量而高额的商誉，其后续的计量问题已经成为监管当局和资本市场各方高度关注的事项。资产减值是财务报告编制和披露的重要事项，商誉减值事项是其中的关键。与商誉减值相关的评估业务，已成为从事证券服务业务的资产评估机构的重要评估业务。
（2）知识产权质押融资
知识产权质押融资已成为创新型中小企业融资的新渠道，但实践中仍存在一些困难，其中知识产权价值评估是制约知识产权质押融资发展的难点。2019年8月，中国银保监会联合国家知识产权局、国家版权局发布《关于进一步加强知识产权质押融资工作的通知》（银保监发〔2019〕34号），为资产评估行业开展知识产权质押融资有关评估业务提供了政策依据，也对资产评估行业加快完善知识产权评估相关研究工作提出了更高要求，是资产评估业务延伸的重点方向。
（3）科技成果转化
随着《促进科技成果转化法》修订和国家创新驱动发展战略的加速实施，科技成果转化相关的评估业务需求将大幅增加，主要体现在以下几方面：一是作为独立、专业的第三方，通过对科技成果进行科学合理的定价，有效防止了国有科技资产流失；二是为科技型国有企业员工以科技成果入股提供了价格依据，有助于调动科研人员积极性，实现中长期激励；三是在科技企业与社会各方之间建立资产纽带关系，将研发与商业化应用充分结合，实现了研究的商业化价值，有效促进了科研产业良性发展。
（4）预算绩效管理评估与评价
资产评估行业参与政府预算绩效管理具有独特优势。一方面，评估行业拥有专业的评估人才队伍，为评估结果的合理性和准确性提供了保障；另一方面，不同于政府部门的内部评价体系，评估机构是独立的第三方，能够提供客观、公正的评估结果，对于提高财政资金使用绩效评价的公信力、民主性和科学性，促进财政工作和预算信息的公开透明具有重要的现实意义和深远影响。未来财政支出绩效评估和评价业务将持续增长，这将推动资产评估业务创新和市场拓展，促进评估行业继续做强做大。
（5）科创板企业估值
为落实创新驱动和科技强国战略，更好服务于科技创新型中小企业，培育一个理论创新与应用创新循环进化的科技创新生态链，科创板应运而生。资产评估行业积极为科创板企业估值提供专业服务，增强了预计市值评估的可靠性和会计信息的相关性，进一步提高了拟上市公司信息披露的质量，防止由于预计市值评估不当导致股票发行失败或发行后大幅度破发，为科创板的平稳运行提供了保障，有助于切实维护广大投资者的合法权益。
表 资产管理公司研发创新工作 - 以中企华公司为例
新型估值公司通过大数据快速估值，房地产有京东和阿里的询价评估，也有贝壳找房以及资产信息网的大数据评估。股权方面有北交金科、中联评估的智慧评估云与心流慧估等。“1+X”智能估值数据采集与应用职业技能等级证书(初级)资格考试也在逐步开展。
2.4 政策监管
行业主管部门为中国财政部、国家国有资产管理局。行业协会和自律组织包括中国资产评估协会、国有资产监督管理委员会。
2016年7月2日，十二届全国人大常委会第二十一次会议审议通过了《中华人民共和国资产评估法》，并将于2016年12月1日起施行。这对我国资产评估行业发展具有里程碑式的意义，标志着我国资产评估行业进入依法治理新时代。
中国资产评估协会于2019年9月12日修订并发布了《中国资产评估协会会员信用档案管理办法》（中评协〔2019〕26号），自发布之日起施行。中评协2006年4月22日发布的《中国资产评估协会会员诚信档案管理暂行办法》（中评协〔2006〕96号）同时废止。
中国资产评估协会组织制定并于2020年1月9日发布了《资产评估专家指引第9号——数据资产评估》（中评协〔2019〕40号，以下简称《数据资产评估指引》）。
中国资产评估协会组织开展了《资产评估行业市场开拓路线指引（2013年）》修订工作，制定并于 2019 年 7 月 18 日发布 了《资产评估行业市场开拓路线指引（2019 年）》（中评协办〔2019〕64 号，以下简称《指 引 2019》）。
中国资产评估协会修订并于 2018 年 8 月 21 日发布《中国资产评估协会 会员信用档案管理办法》（中评协〔2019〕 12 号）。
注册估值分析师协会(Chartered Valuation Analyst Institute)是全球性及非营利性的专业机构，总部设于香港，致力于建立全球金融投资及并购估值的行业标准，负责在亚太地区主理CVA考试资格认证、企业人才内训、第三方估值服务、出版发行投融资专业书籍以及进行CVA协会事务运营和会员管理。
第三章 行业估值、定价机制和全球龙头企业
3.1 行业综合财务分析和估值方法
图 综合财务分析
图 行业表现及估值
评估产业估值方法可以选择市盈率估值法、PEG估值法、市净率估值法、市现率、P/S市销率估值法、EV/Sales市售率估值法、RNAV重估净资产估值法、EV/EBITDA估值法、DDM估值法、DCF现金流折现估值法、NAV净资产价值估值法等。
3.2 我国行业发展
（1）产生阶段(1988~1992年)
20 世纪80年代末期，国有企业对外合资合作、承包租赁、兼并破产等产权变动行为日益增多。为确定合理的转让价格，防止国有资产的流失，辽宁省大连市率先开展了国有资产评估活动，开创了中国资产评估的先河。
1988年，原国家经济体制改革委员会委托中国企业培训中心在北京举办了企业资产评估研讨班，聘请美国评值联合公司的副总裁罗纳德·格尔根和该公司高级评估师罗伯特·劳博达讲授资产评估的理论与实务。国外的资产评估理论逐步被引入我国。
1989年，原国家国有资产管理局颁发了《关于国有资产产权变化时必须进行资产评估的若干暂行规定》。随着改革开放对资产评估的迫切需要，原国家国有资产管理局成立了一个专司资产评估管理的司局级机构。
1990年7月，我国唯一的全国性资产评估行政管理机构——国家国有资产管理局资产评估中心——宣告成立。
1991年11月16日，国务院颁布了《国有资产评估管理办法》，标志着我国国有资产评估制度基本形成。
这一系列行政举措和法规的出台，确立了我国资产评估的基本方针和管理体制，为保证全国资产评估活动有序开展和逐步推进奠定了基础。
（2）初具规模阶段( 1993~1995年)
1993年12月10日，中国资产评估协会成立，标志着我国资产评估行业由政府直接管理开始向政府监督指导下的行业自律性管理过渡，行业协会成为国家宏观指导与评估行业微观管理之间的纽带。
1995年3月，中国资产评估协会代表中国加入国际评估准则委员会.标志着我国评估业已经与国际评估行业逐步接轨。
1995年5月10日，原国家人事部和原国家国有资产管理局联合颁布了《注册资产评估师执业资格制度暂行规定》和《注册资产评估师执业资格考试实施办法》，并规范了注册资产评估师签字制度，从而正式建立了注册资产评估师制度。
从1996年起，国家组织了全国统一考试。我国注册资产评估师队伍逐步扩大，且资产评估行业初具规模。
（3）规范化阶段( 1996—2008年)
1996年5月，中国资产评估协会受托制定了《资产评估操作规范意见(试行)》，标志着我国资产评估业正式步入规范化的操作阶段。同时，随着我国对外开放进程的不断推进，迅速发展的资产评估事业也得到了国际评估界的认可与重视。
在1999年北京召开的国际评估准则委员会年会上，中国资产评估协会当选为国际评估准则委员会常任理事协会。与此同时，资产评估执业标准体系的建设也全面展开。
到2008年11月28日﹐由财政部及中国资产评估协会颁布的资产评估准则已经达到了17项。这17项资产评估准则的颁布，标志着我国已初步建立起较为完整的、既适应中国国情又与国际接轨的资产评估准则体系，也标志着我国资产评估业已经全面走上规范化发展的新阶段。
（4）持续发展阶段(2009年至今)
随着我国资产评估行业的执业环境不断优化.评估队伍正日益壮大，行业管理体制和教育体系不断健全，行业监管力度进一步加大，评估准则体系进一步完善，评估服务领域不断扩展，行业公信力和评估人员素质进一步提高，促进行业发展的政策条件和外部环境进一步改善。
我国评估行业进入了持续发展的新阶段，并将朝着评估领域多元化，精细化和专业化，以及评估理念、认识和规范趋于统一这两个方向发展。
3.3 驱动因子
（1）宏观经济发展影响
自2001年12月中国加入世界贸易组织，中国市场对外开放进入新阶段，中国宏观经济快速增长，2002年中国GDP增速破9%。伴随着国力的增强，中国企业上市数量逐渐增加，而IPO的不断增加，必然伴随着资产评估行业的市场不断扩大。
（2）技术进步驱动
随着互联网技术、大数据的不断发展，国内评估机构的评估方法不断完善，信息覆盖能力逐渐增强，这将引领着评估机构评估效率的不断提高，发挥更加全面的作用。
（3）事件驱动
图 新闻指数
资料来源：资产信息网 千际投行 iFinD
3.4 行业风险分析和风险管理
表 常见行业风险因子
（1）宏观经济波动风险
评估行业受宏观经济波动影响较大。当前外部环境复杂严峻，经济面临下行压力，经济结构调整压力较大。经济波动将影响市场上各类资产不确定性因素增加。
应对措施：进一步加强对宏观调控政策和相关行业发展趋势研究，主动预调微调、强化政策协同，大力推进科技创新和科技进步。
（2）政策风险
评估行业经营活动受到国家调控政策的影响，调控政策将影响到评估标准，从而使资产评估工作难以延续性实施。
应对措施：加强对国家最新产业政策及行业法规的研究，合理匹配各板块投资规模，进一步规范资产评估秩序，加大支出，积极推进评估模式升级和结构调整。
3.5 竞争分析
图 2020年资产评估机构业务量十强
从收入规模来看，收入规模5000万元以上的资产评估机构收入合计超过了行业收入总额的两成（23.56%），而该部分机构的数量不足评估机构总数的百分之一（0.89%）；收入规模在1亿元以上的资产评估机构共18家，收入总额为36.41亿元，占行业收入总额的16.54%。
具体而言，排名前三的为中联资产评估集团有限公司、北京中企华资产评估有限公司和北京天健兴业资产评估有限公司，三家机构收入规模都在3亿元以上。收入规模在5000万元至1亿元的共23家，收入总额15.46亿，占比7.02%。收入规模在5000万元以下的评估机构数量占比超过99%，收入占比76.43%。收入规模在1000-5000万元的评估机构共369家，占机构总数约为8.04%，收入为72.65亿元，占行业收入总额的33.00%。收入规模在100-1000万元的评估机构共2769家，占机构总数约为60.33%，收入为88.84亿元，占行业收入总额的40.36%。收入规模在100万元以下的共1411家，占机构总数约为30.74%，收入为6.76亿元，占行业收入总额的3.07%。
图 资产评估机构、会计师事务所的新增数量及增长比率
图 资产评估机构在承办并购重组委审核项目的参与情况（前十）
3.6 中国主要参与企业
在2021年资产评估机构综合评价榜中，中联、北京中企华、北京天健兴业、银信、深圳鹏信、上海东洲、北京北方亚事、中和、中瑞世联（北京）、北京中同华成为中国十大资产评估公司。中联以年收入9.57亿元排在年业务收入前百家机构第一位，北京中企华以年收入5.99亿元排在第二位。
总体来看，综合排行100强的机构总收入超过79.5亿元，门槛达到2940万元；总部收入前100家机构的收入合计超过58.6亿元，门槛达到2785万元。
图 2021年资产评估机构业务收入十强
资料来源： 资产信息网 千际投行 Wind 中国评估业协会
（1）中联资产评估集团（简称中联评估）是中国首家获财政部授权批准、国家工商局核准注册的评估集团，为国内规模和影响力最大的评估咨询综合服务专业机构之一。中联资产评估集团有限公司为集团母公司，源自财政部、原国家经贸委联合组建的中国经济技术投资担保公司，创始于1994 年。中联评估拥有全部国家特许评估相关执业资质，具有财政部和中国证监会联合颁发的证券业务评估资质、国土资源部颁发的全国执业土地评估资质、建设部颁发的房地产评估一级资质、国土资源部颁发的探矿权采矿权评估资质、森林资源专项评估培训资格。中联评估具有咨询鉴证服务综合性业务平台。
（2）北京中企华资产评估有限责任公司（简称“中企华公司”）成立于1996年，是中国最具声望、最具规模的综合性资产评估机构之一。原隶属国家体改委，总部设在北京，在上海、深圳、成都、大连、西安、武汉等地设有20家分公司并实施一体化管控，另外控股江苏中企华中天子公司。
（3）天健兴业资产评估有限公司是由原天健兴业资产评估有限公司和原中华财务咨询有限公司资产评估业务及原北京德威评估有限责任公司整合而成的大型评估机构。是国内较早从事资产评估业的专业机构之一，也是中国资产评估行业内较大的资产评估机构之一。
3.7 全球重要竞争者
（1）印摩尔香港公司是摩尔全球公司的成员公司，该公司是全球最早的会计和咨询网络之一，其历史可追溯到100年前的英国。凭借强大的专业，精通商业的专业人士团队，摩尔香港提供全面的服务，包括审计，保证，会计，业务外包，税务和其他咨询工作。从为航运和物流业提供早期咨询服务以来，摩尔已发展成为专注于各个行业领域的专业公司，并专注于保险和金融服务。我们为从初创企业到国际上市公司的客户提供服务，并拥有强大的上市专业知识。
（2）ANEVAR成立于1992年，是一个独立的非政府专业协会，2011年，授权评估员的职业受到罗马尼亚政府第148号条例的约束。关于财产评估领域的一些措施的第24/2011号法律，并通过了第16号法律的修正案 99/2013年，ANEVAR成立为无世袭目的的公共事业专业组织，其中包括在上述规范法规定的条件下获得此质量的授权评估师。罗马尼亚国家授权评估师协会旨在组织，协调和授权在罗马尼亚从事认证评估师的职业，代表并保护其成员的职业利益，确保遵照专业人士独立行使认证评估师的职业道德和高水平的专业资格，以及在授权评估员的活动中推广评估标准，方法和技术。
（3）世界评估组织协会（WAVO）是一个由专业评估组织组成的机构，这些组织代表从事私人执业/商业，公共部门，教育以及一些经常与资产评估公司互动的专业团体的估值师及相关财产和业务顾问。
第四章 未来展望
资产评估行业在未来将面临一些重要的机遇和挑战，以下是我们对该行业未来发展的一些展望：
- 新技术的应用：人工智能、大数据和区块链等新技术的应用将为资产评估行业带来更高的效率和准确性，例如，利用大数据和人工智能技术可以更快速、精准地收集和分析市场数据、物业数据和市场趋势等信息，从而提高资产估值的准确性和客观性。
- 智能化的发展趋势：随着智能化、自动化、数字化等趋势的发展，资产评估行业也将不断发展和改进，例如，通过智能设备可以实时监测和收集资产的数据和信息，提高资产管理的效率和质量，同时，资产评估行业也需要跟上这些趋势，积极应用新技术，提升服务水平和竞争力。
- 国际标准化的发展：随着全球化和国际化的发展，资产评估行业需要参与和积极推动国际标准化和规范化的进程，以提高行业整体的规范性、可靠性和透明度，从而为国际投资和贸易提供更准确、客观和可靠的资产评估服务。
- 可持续发展的需求：随着全球对可持续发展和环境保护的关注度不断提高，资产评估行业需要更加关注和应对可持续发展的需求和挑战，例如，为可再生能源、绿色建筑等领域提供更准确和全面的资产估值服务，推动可持续发展的实现和落实。
总之，资产评估行业在未来将面临更多的机遇和挑战，需要不断适应和调整，加强技术创新和规范化，提升服务质量和效率，以满足客户需求和市场竞争的挑战，实现行业的可持续发展和稳健增长。
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