作者/星空下的锅包肉
编辑/菠菜的星空
排版/星空下的泡芙
近日，房地产板块打了一个漂亮的翻身仗。11月29日当天，板块整体大涨7.61%。以万科（000002）为代表的几大头部房企，齐刷刷涨停。
一时之间，网上到处都是“第三支箭”落地，房企重大利好的消息。甚至营造出了一种，房地产走出低谷，房子要涨价的氛围。
但是扒一扒前因后果就会发现，这事儿未免有些想当然了。
一、与其说保地产，不如说保民生
先了解下刷屏的第三支箭到底是什么？
这个词得追溯到2018年。当时，为了解决民营企业、小微企业面临的融资难题，央行提出，要从信贷、债券、股权三个方面，来支持民营企业拓宽融资渠道。
自此，信贷支持、民营企业债券融资支持工具、民营企业股权融资支持工具，就成为了解决融资难题的三支箭。
此前，前两支箭已陆续射向房地产。11月28日，证监会决定要在股权融资方面调整优化5项措施（↓），概括起来就是，为房企股权融资松绑。此举也被视为房企第三支箭正式落地。
当然，放宽融资肯定是好事。但在喜悦之余，还得想一想，这项举措究竟能对房地产、对房企产生多大影响？
归根结底，政策松绑是因为房地产行业，已经陷入了一个恶性循环的怪圈。
一方面，大量债务到期，违约风险升高，融资难度加大。据统计，2022年1-10月，房地产企业非银融资总额7535.5亿元，同比降幅高达51.4%。
另一方面，期房交付风险增大，叠加疫情影响，居民购买意愿降低。导致房企去化周期延长，现金流进一步恶化。
综合导致，近两年，楼盘烂尾屡见不鲜。而房子，关乎民生。
事实上，几天前，央行刚刚发布“楼市金融十六条”。核心逻辑就是：纠偏过度信贷紧缩，保交楼。
第三支箭也明确提出，虽然恢复涉房上市公司并购重组及配套募资，但是募资只能用于解决存量问题，不能用于拿地拍地、开发新楼盘。上市房企再融资也主要引导投向政策支持项目，比如保交楼。
而如果结合保交楼这个诉求再来解读，就会发现，允许你股权融资，其实就是让你把欠的期房交上。而允许并购重组，就是当你融不到资时，可以通过股权交易把自己卖出去，找人接盘。核心目的就是这个楼不能烂尾。
与其说，政策松绑是保地产，不如说是保民生。从根本上讲，这种转变，并没有改变地产需求疲软的走向。
如果硬要说有什么实质刺激，或许能够一定程度上恢复房企的信誉，恢复买房者的信心。但大家不愿意买房，可不仅仅是因为怕烂尾。这种需求刺激，微乎其微。
二、需求疲软，黑暗前的黎明
如今，房地产正处在不断探底的过程中。从国企代表万科（严格来讲只是国资背景，并非国企）、民企代表碧桂园（HK 2007）的数据来看，丝毫未见回暖。
- 万科
乍一看，这个说法似乎和万科的业绩有些出入。今年前三季度，万科实现营收3376.73亿，同比增长了24.38%。而2021年营收增速只有4%。对比之下，万科似乎已经触底反弹。
然而，这只是黑暗前最后的黎明。
房地产行业的财报，有很大的滞后性。这是因为，项目从拿地到交付确认收入，大约需要1.5-3年的时间。所以理论上，2021年的结算收入，大部分来源于2019年的销售合同。同理，2022年与2020年的销售情况正相关。
拉出销量数据来看，2019、2020年，万科销售面积分别同比增长2%、14%。恰好对应了2021年的营收缓增长、以及2022年的放量。
按照这个规律，2023年-2024年的收入水平，将很大程度受2021-2022年的销售情况影响（注意，并不绝对，但相关）。
而从数据来看，2021年，万科销售面积同比下降18%。到今年降幅进一步扩大至34%。今年前十个月达成的销售面积，大约仅相当于去年前六个月的水平。
不出意外的话，接下来两年，万科的收入不会太好看。
- 碧桂园
再来看看碧桂园。
与万科聚焦高线城市，每平米均价1.6万元以上的定位不同，碧桂园的大本营在三四线，每平米销售均价不到8500元。
碧桂园用业绩证明，三四线的日子同样不好过。
从销量数据来看，剑走偏锋的碧桂园，抗冲击能力似乎更胜一筹。2021年，碧桂园权益合同销售面积同比下降1%，在万科下降18%的衬托下，显得格外优异。
然而进入2022年，碧桂园权益合同销售金额骤降，同比降幅高达39%。这个数据变化，就好像房地产的疲软，传递到三四线城，花了更多的时间。
最终，该来的还是来了。
唯一的区别在于，2022年中报，碧桂园营收也跟着同比下降了30%。推测原因大概是，碧桂园物业开发的营运周期为1-2年，因此收入确认的滞后时间相对较短。另外，在满足特定条件时，可按履约进度确认收入，不必等到交房。
结合碧桂园的销售数据及营业收入来看，楼市的不景气，或多或少已经反映在了当期财报上。
三、紧箍咒松绑，不过是短暂辉煌
2020年8月，三道红线出台，给地产融资带上了紧箍咒。如今融资端松绑，似乎又让人看到了希望。
资金链固然关乎生存，但对于头部房企来讲，发展才是更难解决的问题。
万科和碧桂园的数据，很好的说明了一个问题，无论是国资还是民企，无论是一二线还是三四线，房产销售都很惨淡。
除此之外，房企头上还笼罩着另一层阴霾。
过去，房价高、利润高。如今，房价下降，利润也跟着下降。2022年前三季度，万科毛、净利率分别为19.63%、8.07%。相较于2018年，盈利空间近乎砍半。
碧桂园更惨。或许是因为楼盘集中于三四线城，从前，其盈利水平就远不如万科。2022年中报，毛、净利率进一步下滑至10.6%、1.17%，已徘徊在盈亏平衡边缘。
大势已去，紧箍咒松绑，终究只是短暂辉煌。
注：本文不构成任何投资建议。股市有风险，入市需谨慎。没有买卖就没有伤害。
