前段时间，万科2018秋季例会，在行业内掀起了巨大的波澜，不少房地产企业都开始瑟瑟发抖，也有人开始预测，这是否意味着房价要跌了？
毕竟，众所周知，要是万科都活不下去，那就没几家房企能活下去了。
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万科：以“活下去”为最终目标
秋季例会对于万科来说，原本应该只是一次内部会议，但是作为地产行业的龙头企业，其一举一动自然是牵动着无数人的心，更何况这一次，万科的会场大屏幕出现的三个大字“活下去”更是震惊了不少人。
除此之外，万科董事会主席郁亮也曾在南方区域9月月度例会上发表讲话，表示行业转折点实实在在到来了，
这次三年事业计划书的制定把“活下去”作为基本要求，我们的战略围绕“活下去”而展开，这是最底线的战略，是“收敛”和“聚焦”的战略。
万科的呐喊究竟是有忧患意识的提前考虑，还是在制造恐慌情绪呢？不管如何，都让人不得不关注其“房地产市场是不是真的要凉凉了”这个严峻的问题。
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万科真的活不下去了吗？
抛开其他企业暂且不提，作为行业巨头的万科难道也到了生死存亡的时刻吗？万科真的已经陷入了高负债和回款难的困境之中吗？我们先来看看万科的现状。
高负债？
今年一季度的时候，就有媒体曾爆出万科早已经负债过万亿。
数据显示，截止今年上半年公布的数据，万科的总负债达1.139万亿，其中流动负债就有9,698亿元。相比同期分别增长48%和43%。资产负债率也创出了历史新高，达84.7%。
虽然有人说，这并不能算是真正意义上的负债，毕竟预售制一直是房地产交易中的重要部分，大部分的收入在项目竣工交付之前仍然是负债状态。
而且，数据表明，截止6月底，万科上半年各类预收款所形成的负债为5142.85亿元，扣除掉这笔债务，实际总负债约6250亿元，负债率约46%。
一般认为，企业的负债率在40%～60%为合理区间，万科的负债率恰好在这个范围内，并不像外界说的那么夸张。
回款压力？
在例会上，郁亮还提到了万科的回款问题。
郁亮表示，为了保证万科“活下去”，6300 亿的回款目标是所有业务的起点、基础和保障，如果 6300 亿回款目标没有达成，我们所有的业务都可以停，因为这说明我们没有任何资格和能力做下去。据悉，6300亿的回款，截止目前万科只完成了一半，在今年余下的时间里要全部拿回，压力不小。
但一直以来，万科的回款率在业内的表现可谓是相当优异，一般房企的回款率达到80%就不错了，而万科往往能达到95%。
即便是在目前房地产政策调控的大环境之下，回款难度增加，但万科想要完成目标也并非没有任何可能。
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房地产市场的未来“堪忧”？
虽然万科的现状还没到达活不下去的地步，但是万科作为行业巨头，“活下去”的主题，并不夸张，毕竟在当前的情况之下，企业具有忧患意识和危机意识是非常必要的，而且万科高挂“活下去”，不是为了当下的活下去，而是未来的活下去，是为了活得更长久更健康。
早在8月份的时候，小编曾推送过一篇文章《房地产企业开始爆雷破产，我们的房子怎么办？》，文章中就提到，在楼市调控和货币政策收紧的情况之下，不少房地产企业早就已经负债累累，房地产开发商开始暴雷，专家预测，地产行业的寒冬期即将到来。
“金九银十”不再，降价促销成常态
相比起以往，今年的“金九银十”可谓是冷清了不少。
尽管国家统计局公布的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，一二线城市商品住宅销售价格变动总体平稳，三线城市商品住宅销售价格有所上涨，但从9月份的情况来看，市场已悄然发生了变化。
从9月份开始，越来越多的房企加大了营销力度，恒大更是在全国在售住宅楼盘打出了全部89折优惠的广告，同时首付款还可以分期支付，最低首付仅需5％。
阳光城推出“千亿特惠季”活动，不同地区、不同项目有不同的营销策略，如在广西区域的部分项目就有首付分期的优惠。
招商蛇口在上海宝山的项目招商雍和府在9月推出了“买房送宝马”活动碧桂园、泰禾集团等公司也打出了各自的降价促销牌。
融资难度仍然在不断加大
房地产企业之所以进行降价促销，归根到底还是为了能让资金尽快回笼，保障企业各项业务顺利开展，因为随着偿债高峰的来临，不少房企已切身感受到生存压力。
但现状是，房企融资变得越来越难，融资成本也越来越高。
有银行人士说，现在银行对房企融资的态度较之今年一季度时更为谨慎。尽管各家银行对房企排名的要求各不相同，但是对于三四线城市项目比较多的房企多数还是持保留态度。
房企要想通过银行融资，最好具有国资背景或者是高知名度的外资，开发贷或者经营性物业贷款都可以，但项目必须是符合“4-3-2”标准（四证齐全，至少30％的自有资金，二级以上的开发资质）的好地段好项目。
融资难，也促使不少小的房地产企业面临“活下去”的危机。
土地流拍数量增多
土地流拍的状态直接反映了房地产企业的生存以及发展状态，而今年以来，全国房地产市场都出现了较为罕见的土地流拍现象，这说明房地产企业都在降低发展速度，迈出的每一步都更加的小心谨慎。
有研究报告提到，今年1-7月，全国土地一共流拍了796宗，其中一线城市流拍13宗，同比增加225％，创下2012年以来的新高；二线城市土地流拍了154宗，同比增加了100％；三四线城市土地流拍达629宗，同比增加了121％。今年1-8月，全国300城共流拍了890宗地块。
财经评论员吴晓波预测，若按照这个速度发展，到今年年底全国土地流拍数量会突破1000宗，达到近年来的最高峰。
综上，我们可以发现，地主家并非没有余粮，但房地产市场的确已经到了拐点阶段，调整即将到来。
