文/乐居财经研究院 魏薇
在房地产增量放缓，逐渐进入存量时代，房企探寻多元化发展的背景下，长租公寓被视为成为存量改造的重要方向之一。
未来中国租房市场的需求空间巨大，2018年中国租赁人口达2.1亿，预计2022年将达到2.4亿人的规模。随着国家政策对房屋租赁市场的不断规范，拥有低成本优势房源、以及融资能力突出的品牌房企将成为市场的主力军。对房企而言，发展长租公寓一方面有助于品牌的塑造和传播，另一方面，租金带来的稳定现金流有助于企业实现资产证券化，进而实现资本运作。
2017年，住建部等九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场，盘活存量市场。2018开始，房地产企业纷纷在一线和强一线城市布局长租公寓。从榜单也可以看出，2018年是房企进军长租公寓领域最多的一年，数量达到11家，进军企业也以具有雄厚资金实力的规模房企为主。2019即将接近年末，目前来看，今年只有世茂房地产开始布局。
在开业规模上，万科、龙湖地产，旭辉控股分列榜单前三名。于2016年涉足长租公寓的万科泊寓，规模遥遥领先，其在2019半年报中披露，开业6个月以上的平均出租率为91%。对于租金收入状况并为进行公示。龙湖在2019年半年报中表示上半年的租金收入为4.3亿元，已超过2018年全年的租金收入。
位居第四的朗诗寓在成立之初被集团作为核心事业之一，目标做到全国前三甲，一直在走快速扩张的道路上。然而，就在业务进行不到三年的时间内，朗诗在今年5月宣布将长租公寓业务剥离，直接原因就是业务的持续亏损。自2017年底运营开始和随后的2018年，分别亏损0.44亿元和1.9亿元。随着规模急剧增加，预计在2020年还会保持亏损的状态。除朗诗以外，远洋集团从今年开始淡化其“3-5年储备量将达到10万间规模”的计划，多次被传出将剥离长租公寓业务的消息。原因与朗诗类似，均为经营亏损较多，拖累企业整体经营。
事实上，在长租公寓这样一个重资产、低周转的行业，多数进军的房企暂未实现盈利，发展模式尚不明朗，仍处在探索阶段，这可能也是部分规模房企暂未进入的原因之一。与此同时，从试水到快速扩张，长租公寓的融资规模急速增长，融资手段也越加丰富。
自营租赁业务对资金的需求量较大，资产证券化为房地产企业盘活存量资产提供了新的途径。克而瑞地产研究表示，据不完全统计，2018年我国50家房企在长租公寓资产证券化方面，发行规模已达107.21亿元，相比2017年快速增长了168%，综合优先级票面利率仅为6.05%。
从资产证券化的具体方式来看，2018年房企的长租公寓类REITs产品占到了较大比重，融资规模达到了54亿元。此外CMBS产品规模也占比较大，规模达到了27亿元，占比达到了25%。从2018年后已受批但未发行的情况来看，类REITs及ABS的规模相对较大，分别达到了360亿元及300亿元，占比分为42%及35%。
不能在短期内实现快速盈利，需要靠经营持续地赚租金收益，这对运营水平和服务质量提出了较高的要求，在市场竞争越发激烈的将来，只有把产品和服务都做好的企业才能在长租公寓市场稳占一席之地。而对于政府来说，如何规范市场并让运营长租公寓的资金成本和税费降下来,也同样是个考验。
