文/乐居财经 杨宏彬
2021年，是房企最艰难的一年，头部房企也不例外。
长期以来稳居地产三甲的万科，早些年就对外高喊出了“活下去”的口号。2021年，在严酷的生存环境之下，万科更是把稳健发展定为企业经营的第一要义。
在2021年中期业绩会上，万科就已经表明了态度，称没有把规模和速度当成唯一的目标来看待，需要在风险和收益方面去权衡，稳字当头是企业当前的应对。之后，2021年11月16日，万科在内部下发一份倡议书，提出转变黄金时代的惯性思维方式，倡导要“节衣缩食”，打造“战时氛围”。
虽以稳为主，但万科还是在2021年有着不俗的表现。在土地获取方面，万科在2021年的新增土地建面为2802.2万平方米，同样于百强房企中排名第二，新增土地货值为3940.3亿元。
经营上，万科提出了“管理红利”概念。实际上，万科致力于战略先行，抢占赛道，近年来一直强调转型、寻找第二增长曲线。而在2021年，万科最重大的决定，莫过于拆分万物云于港交所上市。开发与经营并重，是万科很明确的一件事情。
尽管生存环境十分艰难，但万科依然稳中有进。万科总裁祝九胜曾说过，“我们是农民，我们不去预测天气，老老实实种地、耕地。”事实上，采取保守策略并不是坏事，相反的，它能让企业走得更稳健，更长远。
主动控速
2021年，素有逆周期抄底传统的万科一改往日作风，转为全周期拿地。新一线城市及长三角区域城市，是其重点布局方向。
实际上，万科在中期业绩会上已表示，要在优先保障投资质量的前提上补充土地资源。上半年，万科新增项目95个，规划建筑面积约达1505.9万平方米，拿地金额达962亿元，居百强房企首位，月均拿地金额为160.3亿元。其中，万科在长三角区域所花费的拿地金额达486亿元，超过上半年拿地总金额的50%。
第三季度以来，伴随着拿地销售比不超过40%的监管新规出台，万科拿地速度有所放缓。2021年7月和8月，万科合计拿到了29个项目，而在9月份第二轮集中供地中，万科并未留下太多身影。
2021全年，万科合计的拿地金额达1274亿元，较上半年仅增长312亿元，可见，万科在下半年拿地中已主动控速。
拿地模式上，万科是出了名的稳健，在土拍市场的争夺战中，鲜少有其身影。而除了通过招拍挂的方式获取土地外，化身“白衣骑士”及城市更新也为万科增加不少土储。
如2021年7月份，万科接盘华夏幸福于南京江宁的孔雀城上元府项目，据了解，该项目地块为当年的江宁“地王”，在2016年，由华夏幸福以14.8亿元竞得。而在此前，万科还接盘过蓝光位于石家庄、重庆、宁波等地多个项目。
城市更新方面，2021年上半年，万科通过参与一批旧城改造项目获得部分土储，权益建筑面积约为339.8万平方米。而在2021年尾声，万科还与招商蛇口等联合设立上海城市更新引导基金，募集规模为100.02亿元，投资领域聚焦于上海市城区的旧城改造、历史风貌保护、租赁住房等城市更新项目。
向管理要红利
在整个市场环境和公司谨慎的战略影响下，万科2021年的销售情况不算理想。2021年初，万科曾把年度销售目标定为7900亿元，对应2020年7041.5亿元的销售额，增长12.19%。
而从最后上交的成绩单来看，公司的销售额为6277.8亿元，同比减少10.8%，完成目标的80%左右。累计实现合同销售面积3,807.8万平方米。
从具体的销售时间点来看，2021年上半年，万科实现合同销售面积为2191.7万平方米，销售额为3544.3亿，两项数据较去年同期均有所增长，此时已完成销售目标的44.86%。下半年以来，万科的销售速度明显放缓，销售金额连续6个月下滑，其中2021年8月、9月及12月的销售额同比下滑均超过30%。
事实上，2021年多数房企都未完成业绩目标。行业的黄金时代逐渐褪去，在这样的背景下，多元化的发展成果逐渐凸显。2021年，万科正在加快从“地产开发为主”转向“不动产开发、经营、服务并重”，持续推进转型突破。
据了解，除地产开发外，万科旗下还拥有物业、公寓租赁、商业运营及物流仓储服务等业务。这些业务为万科的利润都做出了不小的贡献。2021年上半年，万科公寓租赁实现收入13.19亿元，同比增长25.6%，公寓规模位列集中式公寓国内第一。商业运营及物流仓储服务则分别实现营收36.29亿元及13.4亿元。
2021年，万科物业迎来了历史性的一刻。2021年11月6日，万科宣布要拆分万物云上市的消息。据披露，2021年上半年，万物云向万科贡献营收103.8亿元，同比增长33.3%。
低息融资
对于房企来说，分拆旗下物业上市，可获得一笔较大规模的融资，从而减缓公司本身现金流压力。
当下，上市募资是短时间内获取数十亿无息资本的“捷径”之一。自去年以来，上市物企超过20家，其中华润万象生活募资净额超120亿港元；融创服务、金科服务等募资净额超过了50亿港元。相比之下，万物云上市募资百亿，似乎并不是一件难事。
然而，万物云上市仍是进行时，万科2021年的融资依然是依靠银行借款、境内债券和境外债券等常规渠道。
在“三线四档”的调控政策下，万科稳健的经营无疑能给自身融资带来一定的优势。根据财务数据显示，万科已于2021年第一季度回归“绿档”。截止2021年6月30日，万科的净负债率为20.2%，据管理层介绍，万科的净负债率连续20年低于40%。
从具体的发债利率来看，万科发行的票据一直保持着较低的利率。如2021年4月发行的3年期中票，利率为3.52%，甚至低于保利、招商蛇口、华侨城等央企同期发行的部分票据。此外，其在2021年1月22日发行的19亿元3年期票据利率为3.38%，而融创、阳光城在同一时期发行的票据利率分别为5.95%、6.92%。
截止2021上半年末，万科有息负债是2687.1亿元，仅占总资产的13.7%，其中一年期以上的有息负债占比为68.6%。期内，综合融资成本约为4.27%，较去年同期下降了32个百分点，处于行业低位。期内，万科的财务费用为17.47亿元，同比下降47.2%。
2021年下半年以来，万科的融资利率仍在下行。如2021年7月29日上市的23亿元5年期公司债，票面利率为3.19%；以及9月6日发行的2021年度第三期20亿元中期票据，票面利率为3.08%。截止2021年9月末，万科的财务支出为33.31亿元，同比减少30.56%。
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