文/乐居财经研究院 范慧茹
“稳中提质，竞进有为”
这是南都物业给自己2023年中期业绩归纳的主题。翻开其中期业绩报告，营收、净利润、规模等多项核心数据稳步提升。
上半年，在不少物企因关联方应收款大额计提而陷入亏损或利润下滑的境遇下，对于没有地产爸爸倚赖的独立第三方物企南都物业来说，这8个字的总结算得上中肯。
中报数据显示，上半年，南都物业实现营业收入 9.3亿元，较上年同期增长 3.79%；归属于上市公司股东的净利润为9240.93万元，较上年同期增长2.24%，销售毛利率取得20.46%。
其归属于上市公司股东的净资产约为10.62亿元，较2022年底增长3.33%；总资产为24.94亿元，较2022年底增长8.69%；基本每股收益0.49元/股，同比增长2.08%。
“家底”不断充实，离不开规模拓展的加持。上半年南都物业新签项目55个，新签约面积590.18万平方米。截止2023年6月30日，南都物业总签约项目733个，累计总签约面积 8747.05万平方米。
与此同时，其已进驻城市项目密度进一步提升，其中长三角区域签约面积占比87.78%，较2022年底上升1.2个百分点。
营收稳增，储粮超3亿
在复杂多变的宏观市场环境中，地产行业持续震荡，物企作为地产下游的服务行业不免受到波及，物管行业进入深度调整期，但同时，这一时期也成为了物企抗风险能力的有效试金石。
南都物业作为A股市场第一家上市物企，展现了超强的韧性，近三年营收持续稳增。南都物业2020H1-2023H1，营收分别取得6.6亿元、7.64亿元、8.97亿元和9.3亿元。
营收稳增的背后是南都物业“一体两翼”模式的有效配合，该模式使之形成稳定的营收结构。所谓“一体两翼”，一体即物业基础服务；两翼即多元增值服务。
以物业基础服务来说，其具体服务内容包括综合管理、秩序维护、工程维护、环境保洁、绿化养护、装修管理、社区文化等。
中报数据显示，南都物业上半年物业基础服务取得的合同收入为8.28亿元，占总的合同收入金额9.14亿元的90.55%，基本盘压舱奠定了营收稳增的基础。
在基础服务之外，增值服务则是物企挖掘第二增长曲线的重要抓手，考验着物企对社区空间的高效运营能力。
在增值服务方面，上半年，南都物业社区零售板块端午节销售额较去年同比增长67%，“下半年将持续在中秋等重点销售季发力。”南都物业透露。
到家板块上，南都物业进一步挖掘业务增量，其中空调业务清洗营收较去年同比上升 30%，此外南都物业开始尝试居家收纳等新服务，持续丰盛到家服务品类提高客户粘性。
社区空间运营方面，南都物业的充电桩业务已覆盖7省18城119个项目，上半年营收同比上升17%。
为顺应业态布局调整，“下半年公司将在做好C端业主服务的同时，重点拓展B、G端客户业务，旨在实现物业增值服务业绩增长。”南都物业早早得为下半年谋定了方向。
上半年营收尘埃落定，下半年开局如何成为关键。手里有粮，心里不慌，截至今年6月30日，南都物业手握3.13亿元的合同负债。
换句话说，3.13亿元是南都物业签约合同的预收金额，而这些金额在未来服务达成后，都将会转化为营收金额。
规模进阶，全业态赋能
房地产市场下行周期，物业行业增量趋缓，市场竞争加剧。存量时代下，拓展战略合伙伙伴、抢占细分赛道等成为物企突破规模的策略。
南都物业深谙其道，“公司持续推进全业态布局，积极提升非住宅领域各细分业态核心竞争力。”在全业态布局下，南都物业合约面积稳定增长，上半年新签项目 55 个，新签约面积 590.18万平方米。
其中各业态均新签了多个代表项目，包括中铁建城发宁波总部基地大楼、萧龙科创园、望水华庭、浙江华通数据中心、西阳（阳港）园区范蠡安置小区、浙江省拱宸桥强制戒毒所、新明国际家居生活广场等。
随着全业态的深入布局，南都非住贡献的收入几乎与住宅持平。从南都物业公布的合同产生的收入明细中便可窥探一二。
中报数据显示，上半年，南都物业合同产生的收入金额为9.14亿元，其中住宅产生的金额为4.64亿元，非住宅产生的金额为4.5亿元，占比分别为50.76%和49.24%。
在非住领域的探索上，南都物业成效显著。中期业绩报告显示，南都物业在交通枢纽领域，合计服务6个项目，包括杭州萧山机场航站楼，杭州火车西站站房项目，舟山机场保洁，宁波机场业务用房、场区道路、停车场等区域保洁项目，成都地铁3号线、6号线车站物业服务项目A标等项目。
在商业领域，南都物业接管了多个银泰系项目，包括杭州湖滨银泰、西溪银泰、成都银泰城等在内。
在园区领域，南都物业持续深化与普洛斯的战略合作，目前也已陆续接管了江苏苏州、扬州等多个城市共计15个普洛斯物流园区项目。
如今，登陆资本市场已经五年的南都物业，凭借近三十年的物管经验，在A股物业板块勇立潮头。经过不断的积累和沉淀，已逐渐在核心城市的项目密度上、一体两翼的战略布局上、以及全业态服务领域等方面形成了核心竞争力。
