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知道郑州现在有多少套二手房挂牌吗?直接说答案,超13万套!那么,这么多小区的房价是如何分布的呢?一起来看:
总价100万以下的,6万多套,占50%。总价100-140万,2.8万套,占21%。总价140-200万,2.1万套,占16%。总价200万以上的,1.8万套,占13%。
这些总价200万、300万以上的小区,绝大多数都是东区老CBD、高铁片区的房子或者北龙湖挂牌。当然,也有一些特殊的存在。比如这样一些老小区很不协调地夹在里面。
一个个看似普普通通的老家属院,暖气外露,地上停车,谈不上绿化和品质。房价却超过了郑州90%的小区,霸气外露,直逼北龙湖!甚至租金更猛!就比如文博花园,每月租金基本全部在4000以上。博物院家属院,楼层还不错的两室租金也在3000左右。还有中行家属院,二楼三楼租金3000出头,四楼五楼也接近3000。这些老家属院没有电梯,所以楼层越低越贵。区政府家属院,高楼层的两室也得2600-2800。着实不低!关键是可租的房子还没几套!目前整个文博花园对外出租的只有不到20套房。博物院家属院更夸张,只有6套对外出租,其中2套两室的,4套三室的。还挺抢手!这些看似普通的老家属院,实际上却一点也不普通。因为它们集中在一个区域,金水文博片区。也是郑州当下为数不多的坚挺区域,不论是房价,还是租金!
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一起来看看这个傲娇的区域。如果你了解郑州教育,就会知道,金水文博片区的省实验中学和文化路一小双学区组合是怎样的存在。这是一张省实验+文一小学学区划片的大致范围,仅供参考。
注:图片来源于网络,仅供参考。这张图阴影范围内的小区,动辄2万起,3万都不封顶,再一看小区,清一色的某某家属院、文化路几号院等等。单纯就房子而言,应该没有几个人愿意掏百十来万买这种房子吧?
但,偏偏这些老小区,还真有业主正儿八经地挂牌出售,还真有买家正儿八经地掏钱买入。除此之外,还有一些次新小区有部分学位。比如英地天骄华庭,从近期成交来看,带学位的比不带学位的同户型,总价高出几十万。
天骄华庭整体也比较一般,但好在是次新小区,怎么也比老破好一些。文博片区有3个小区比较特殊:正弘数码公寓、鑫苑世家、文博公寓。有大量小户型住宅!
因为户型小,所以总价低、租金低,热度比较高。正弘数码公寓20-30平的小户型,成交总价50多万。小两房的租金在1800左右,装修差的1600左右,一室的租金1400。这个小区人员比较杂乱。文博公寓相对纯粹一些,以陪读房为主。50-60平的小两房,租金2200-2300,最便宜的2000,装修不是很好。也有一室出租,但很少,只有几套,小单间1500,有独立厨卫的小标间租金在1800-2000左右。鑫苑世家40-50平的小户型,单价22000-23000,总价100万出头。出租的话,租金在1600-2000左右。基本上,学区支撑了文博片区的二手房市场,陪读支撑起了一大部分租房市场!
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事实上,在郑州如果想买绝对优质的学区房,确实没啥便宜的。看,这是其他几个片区,比较典型的还不错的双学区房报价,大家感受一下。金水区优胜路小学+七中学区组合——天下城。
金水区纬五路一小+八中学区组合——金元公寓。
高新区郑州中学+郑州中学一附小组合——金科城。
中原区伊河路小学+郑州外国语中学学位(部分)——中原新城学府小区。
二七区外国语小学+五十七中总校学区房组合——龙源世纪家园。
全都是动辄2、3万的房价!你或许想问,如果没有学区加持,老小区能卖多少钱?能比有学区的便宜多少?咱就拿紫荆山旁的纬一路小学+郑州八中的双学区瑞园来说。片区大部分都是80年代到90年代的单位家属院,也就纬一路上的瑞园小区新一点。虽然也很一般,物业就是几个老大爷,基本上可以尾随进出小区,无人询问。但就是这样一个小区,房价几乎都是2万多。周边没有学区的老小区呢?给你看一张图,相信很多人心里就有数了。
花园路周边平均二手房1.5-1.6万,但是瑞园2.2万左右,差价6000上下。一平相差6000,如果按80平算,买同样的房子相差48万,接近50万了。到底值不值?这个问题仁者见仁,智者见智了。
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最后咱们重点说几个热门学校:作为东区老大哥,今年东区外国语的成绩着实亮眼!据说一个班近一半都考了700分以上。五十四中是东区第一梯队的初中,这几年热度也比较高。文苑中学是今年的黑马之一,位置在龙子湖大学城,应该有很多是教职工子弟,生源很重要啊。一中高新是一中重点打造的初中,成绩很厉害,算是今年中招的黑马了。管回中学作为管城二强之一,如果数据属实,相比去年有很大进步,甚至超过了管外。总之,不管是买学区房,还是租陪读房,都建议大家注意以下三点:第一,教育政策并不明朗!一旦多校划片落地,一旦划片区域变动,一旦落户年限有要求……就算你买了学区房,也不一定能上名校。所以,买房上学一定要慎重,租房陪读也不要一次租太长时间,万一学区变了呢?第二,教育集团化不是说说而已!不知道你有没有发现,金水区有很多个纬五一、省实验,中原区有很多个伊河路、互助路。这些都是教育集团化,而且近几年新入市的楼盘,很多都会引进名校,新增学校或是名校直属分校,或是合作办学。让名校带动弱校,都是为了教育均衡,教育公平。第三,区与区之间的壁垒一直存在!在郑州,金水、中原和高新还是更有价值,东区也正在崛起。未来不管是买学区房还是租房陪读,在选择上一定是区大于校!
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