2020年12月，烟台土地交易网上架了两宗土地。
其中一宗地块位于万科御龙山项目西。
地块一出，烟台楼市终于又找到一个理由，嗨起来了。
即使地块以底价成交，也将成为烟台第二高楼面价的地块，同时成为2020年烟台地王。
在市场不景气的2020年，谁还能有勇气拿下这宗地块，要知道这块地，摆明了是要做去化慢的高端产品。
而且有勇气还不够，还得有钱，地块起拍楼面价为10605元/平方米，总起拍价格为5.43亿。
这就使得这宗地块在出让之时，就引发烟台地产圈内的各种猜想。
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我看到地块的第一感觉是，似乎只有万科能拿，但万科又没必要拿。
地块位于伴山，唯一一条出山的路，被万科御龙山项目团团包围。
御龙山经过万科多年打造，加之竹林路和竹林南路的开通，使得其成为连接山海路和观海路的一个枢纽，区域虽然还没有一个明确的名字，但已经成为烟台市场极为认可的高端区域之一。
地块容积率为1.28，且要求主要为6层建筑。很显然，这是“第二个悦庄”的配置。
有实力拿下地块并且将其价值挖掘的，只有两家企业，万科和龙湖。
御龙山本就是万科大本营，而龙湖擅长做高端园林产品。
除此之外，其他开发商在这块地上很难吃到甜头。
但龙湖刚刚拿下夏家庄地块，地块优质，土储充足。
龙湖可以拿，但是没太必要来涉足御龙山这个摊子。
万科又刚开发完悦庄项目，总不能刚要清盘就开第二个“悦庄”。
毕竟悦庄的营销点十分明确：
仅此274席。
话音未落再来第二个，这么打脸的动作，万科不会做。
况且除了B地块，就在旁边还有一个A地块，拿了B，那A还拿不拿，如果继续拿，那这274席的笑话就更大了。
所以，这宗地块从位置、体量、容积率等数据来看，确实优质，只不过出让时间有些鸡肋。
但此时，我忽略了一个重磅级的开发商，绿城中国。
2
上午9点半，距离地块出让仅剩30分钟，此时在烟台土地交易网上，关于御龙山地块的竞价一栏仍旧为空白，
万科按兵不动，市场一片寂静。
在最后时刻，绿城中国果断出手。
一拍惊醒梦中人。
之所以之前没有考虑绿城，是因为绿城刚刚拿下开发区地王，在烟台尚未站稳脚跟，并且在绿城的基因里，没有快速扩张这个概念。
绿城前脚刚刚拿地，王阿姨后脚就给我发了一条消息：
直把烟台当杭州。
刚来烟台就大展身手的品牌开发商比比皆是，但刚来烟台就连拿两块区域地王的品牌房企，绿城中国是第一个。
想来想去，只有一个理由，绿城对于自己的产品
信心十足。
在万科团团包围的区域，拿下这么一个高价地块，做一个高端项目，九死一生。
项目的规模优势在烟台已经有了先例。
比如说养马岛的龙湖葡醍海湾，现在人们已经不再说去养马岛，而是直接说，
去龙湖。
能和龙湖葡醍海湾项目比肩的，还有万科御龙山，很多人都知道万科御龙山，却不知道他背后那座山其实真正的名字叫做
岱王山。
高端产品是一定要有名气的，关于这一点，万科拿捏的很死，绿城地块的被动也是死的。
万科御龙山的规模优势，就是绿城的规模劣势。
在这样的压力之下，只有拿出远高于万科御龙山的产品，才能用品牌将规模的劣势弥补回来。
但偏偏御龙山已经是人们心目中的一个高端项目，绿城想要胜于万科，普通高端已经不行，怕是要拿出高于高端的“云端”产品才能打破禁锢。
当年绿城诚园的成功，在某种程度上，有时代的推动，
而这一次，市场铁了心要稳定，没有了天时，全部都要由绿城中国自己扛。
产品若能成功，在烟台，绿城毋庸置疑会被推上神坛，同时项目也必将成为该区域最亮眼的一颗明珠。
但如果不成功，5.4亿的土地价格，整体项目的投资超过10亿，绿城怕是要和当年首次进入烟台的很多品牌开发商一样，给烟台交一下学费。
除了规模劣势，绿城中国还有一个问题亟待解决。
3
需求，被释放后重新培养，极其困难。
2020年，烟台有开盘爆火的项目，但几乎没有持续爆火的项目。
因为开盘集中释放了一波需求，再加推，需求在短期内难以再次聚集，就使得项目难以持续火爆。
而在绿城拿地之前，这个区域集中了太多高端产品，
融创蓝天壹号用多元化产品先来探路，万科御龙山悦莊用近乎顶级的洋房产品发起冲锋，融创壹品趁势对改善和高端来进行战场收割。
再加上旁边更早些时间的滨湖万丽、凤凰山庄，这个区域的热度确实很燃，
但这个区域的高端需求也消耗了太多。
前有悦庄对洋房产品拦路，后有壹品叠拼产品截杀，高端需求本就很稀少，绿城中国此时入市，已经失去了高端市场先机。
那么唯一的突破点，就是产品，
用惊艳的产品把潜藏的高端需求激发出来。
绿城中国有这个实力，但也是一个豪赌式的挑战。
毕竟，品牌开发商首来烟台跌坑的“魔咒”还在，毕竟，最近几年凡是拿下区域地王的项目，都是惨淡开局，
无一例外。
最后有一点需要格外点明，绿城的豪赌动作让人钦佩。
胜利的成果不止绿城自己享受，烟台的高端产品也会迈上一个台阶。
但失败的后果，却要绿城自己来承担。
所以，期待绿城的成功，祝愿绿城的成功。
除了产品之外，绿城恐怕还要硬着头皮做一件事，将A地块也要拿下，依靠A、B两个地块来形成规模，提升项目整体知名度，在万科眼皮底下开括自己的名气。
而这，又将使绿城增加更多的投资，
豪赌的筹码，又要增加了。
