01
最近有一些粉丝问了我一个很有意思的问题：为什么感觉2021年，房价涨了呢？
年后再看房时，之前相中的项目价格比年前涨了一些。
在回答这个问题之前，先和大家科普几个简单的市场规律：
1、每年的6月份和12月份，是一年之中买房的最佳时机。
烟台目前主流项目都是品牌开发商，而品牌开发商大部分都是上市公司，每年的6月份和12月份，是他们向股东交作业的时候，这就注定了他们会在这个两个时间段内以价换量，疯狂卖房冲业绩。
开发商的营销战术有很多，让人眼花缭乱，但是战略很简单，集团让城市冲，城市不得不冲。
所以如果你有看好的项目，最好选择在6月份或者12月份下手，不要做过多犹豫。
2、一定要把握好项目开盘的低价时机。
如果是在2019年，我也不会让你瞅准新开盘项目，毕竟2019年烟台房产市场处于下行期，开盘效果不理想就会降价。
但到了2021年，市场下行已经见底。
有几个现象可以说明，一个是到了2021年，数个开发商竟然敢明目张胆的涨价了。另外一个是，烟台新房成交量起来了。
在房产市场中，房价执行着最为简单的逻辑。买的人多了，价格就要涨了，买的人少了，价格就要跌了。
烟台市场回暖，已成确定之势，2021年唯一的不确定因素，只剩下开发商该如何利用这个势头将市场上涨行情抬升起来。
02
如果你细想会发现，2021年的回暖，来的并不突然。
据腾策数据，2019年烟台房产销售面积同比下跌23%，商品住宅销售面积同比下跌更是高达26%。这是一个很高的跌幅，放在全国来看，都能上榜。过去两年烟台不但楼市行情不好，运气也不太好。
在2019年大跌之后，本来应该要触底反弹，结果又遇到了疫情，受此影响，2020年烟台商品房销售面积同比下跌了16.5%。过去两年烟台房产市场销售面积共计下跌35.7%。
在这样大幅度的下跌之后，你想让烟台楼市不回暖都难。
我们可以思考这样一个问题，过去两年销售面积下跌近4成，是因为烟台的购房需求少了4成吗？
并不是，需求没有减少，只不过是需求开始观望了。
2019年市场开启下行趋势后，开发商普遍采取了一个救市措施“以价换量”，特价房、工抵房接二连三的推出来。
以价换量可以在短期内收割急迫购房需求，以维持开发商业绩，但在“买涨不买跌”的心理之下，更多的不急迫的购房需求开始观望，在观望，持续观望。
低价战略就像一道水坝，把购房需求隔在水坝上游，看似下游的水量骤减，但若有一天开闸放水，那么下游定会有一场滔天洪流。
而观望，总是有个限度的，不会观望起来没完，就在这观望中，曾经的不急迫需求开始急迫，毕竟谁不想早点住上大房子呢？
此时人们还有另外一个疑惑，房价已经跌了那么久，还能再继续跌吗？
不赚最后一个铜板，不只适用于股市，更适用于楼市。
于是购房需求开始蠢蠢欲动，成交量开始上涨，开发商开始涨价，烟台楼市在2021年，启动了。
2021年2月烟台商品住宅成交面积为17.1万方，2019年2月这一数字为17.8万方。烟台楼市成交开始恢复。
而同时，城市发展轮动，在2021年轮到了烟台。
03
2020年虽然受疫情影响，但南方几个热点城市的市场开始迅速回暖，深圳、上海、杭州、成都等城市甚至出现了“万人摇号”的场面。
但随后，从中央到城市都开启了强烈的调控政策。
深圳甚至要求下架二手中介网站上的挂牌价格，而对于二手房的评估价，直接给打了7折。
举个简单的例子，买一套1000万的房子，那么可以在银行贷款70%，即700万。但如果银行给房子的评估价格打7折，房子价值是700万，可以在银行贷款70%，即490万。
但房子是要卖1000万的，所以你的首付款是510万，比正常的首付多出210万，多出了7成。
政策出台后不久，便有数家银行宣布按照政策评估价执行。
一时间，深圳市场大震动，投资客纷纷出逃，深圳楼市量价齐跌。
于是就有了下一个问题，投资客出逃还是投资客吗？
是，投资客只是出逃深圳，他们的下一步，便是寻找新的目标。
城市发展开始轮动。
过去一个月热门城市调控政策频出。杭州将法拍房纳入限购范围，堵死了炒房客在杭州兴风作浪的最后一个漏洞。
无锡宣布要加强对热点片区、热点楼盘成交信息收集分析，及时公开参考成交价格区间，曝光典型炒作案例。
上海更是要进一步加强房地产中介管理，严肃查处诱导虚高价格挂牌、哄抬房价、借机炒作、扰乱市场等行为，同时对按照优先购房政策购买的新建商品住房，在购房合同网签备案满5年后方可转让。
想在上海炒房？市场发现一个办法， 政府就一定会出台与之相对应的调控政策。
热门城市的投资路悉数被堵死。
即使青岛、烟台等北方城市投资价值低于南方城市，但此时已成为资本唯一的出路。
这就是为什么烟台房产市场还处于下降时，地价上涨的原因。
而下一步，他们就要开始挖断那个市场在2019年就开始筑建的观望堤坝，一旦购房热情被引燃，市场会在短期内回暖。
当然，在严厉的调控之下，房价大幅上涨绝无可能，烟台将会是量涨价稳的局面。
量涨了，我们可选择的心仪楼层和户型，可就要看好时机快速下手了。
2021，期待烟台楼市的觉醒。
