01
一群人坐在电影院里看电影。
突然，最前面的人站了起来，挡住了后面人的视线，
坐在第二排的人为了看清楚电影，也站了起来，挡住了第三排人的视线，于是坐在第三排的人也站了起来。
最后的结果是，所有人都站着看电影，但效果和所有人坐着
是一样的。
这就是内卷。
高新区有几个楼盘同时在售，其中一个楼盘受集团指标压迫或者其他原因，大幅度降价。
导致其他楼盘项目滞销，他们也只好被迫降价。
于是，最后的结果就是，高新区所有的项目都进行了降价，但在竞争力方面，
大家又回到了同一个起跑线上。
啥也没得到，降价还往下降了。
高新区，是烟台楼市内卷最典型的例子，也是烟台楼市全面陷入内卷化的一个缩影。
这件事解决起来，其实并不难。
02
第一个案例里面有几个特点：
1、第一个站起来的人，他的行为是整个内卷的导火索，但他却并不需要对此负责。因为电影院的人只能劝阻他坐下，却不能命令他坐下。
我们可以试想，第一个人因为他个人的原因，不能很好的享受电影，所以最终他选择了对自己有利的站起来。
至于别人怎样，他并不在乎，也无需在乎，因为并没有什么后果。
2、第二排以及后面的人，面对第一排的人站起来这样的无耻行为，解决办法只有一个，那就是也站起来，
否则自己的利益就会受损，而这种损伤，是自己承受不起的。
3、事情的最后是很尴尬的，大家都站起来看电影，所有人的利益都受到了损伤，但最终的观影效果是一样的。
4、这件事情解决的关键有且只有一个，那就是可以用强硬手段，让大家都不能站起来，
烟台楼市内卷的现状和看电影的例子一模一样。
市场下行，大部分开发商都不是很好过，有一些开发商格外不好过，最终他们选择了降价，比如说绿地泉。
降价后项目瞬间就活了，但周围的项目却死了。
他们把降价的开发商告了，但却被告知说，
这件事吧，我不能强硬的管，降价这件事很不地道，
但我也没办法强行禁止。
于是开发商开始出现分裂，有些开发商还能依靠自身强硬产品力存活，如万科、融创、恒堃、龙湖和金茂。即使别人站起来，他们坐着也依然可以看到电影，只不过确实不如大家都坐着看的舒服。
有些开发商就比较佛系，卖不动就卖不动吧，等他们都降价累了，我就能卖的动了，这类的开发商大多是本土房企，如万光和飞龙。
但更多的开发商，别无他法，只能跟着一起降价，于是烟台的房产市场内卷化初步成型。
大环境市场经过了长时间的下行周期后，并没有回暖迹象，开发商的内卷越来越严重，终于，全部的开发商都无法置身事外，
烟台楼市的价格战全面爆发。
这就形成了一个很奇怪的现象，
烟台满大街的BBA和GDP全省第三的数据，已经摆明了烟台人的消费能力。
但烟台楼市，却只有万字出头，远低于同等级别的城市房价水平。
并不是烟台没有购买力，而是开发商严重的内卷，压制住了烟台购房者购买欲望。
在房产市场有一个恒古不变的真理：买涨不买跌。
你们继续打价格战，我先开车去养马岛溜达一圈。
等你们打够了，价格降了，我再考虑一下。
看看2021年烟台能上榜的项目，除了极其个别的优质项目，绝大多数都是依靠价格战取胜。
而这种价格战的后果，未来，又会是谁来给擦屁股？
03
内卷的恶果将会在今年或者明年爆发。
其实今年已经有所端倪，就是维权。
看电影内卷造成的恶果是，大家站起来看电影，这样会很累。
房企内卷降价造成的恶果是，房子质量会有所折扣。
毕竟价格便宜了，为了能盈利，就只能在成本上缩减。
新力珑湾刚开盘的时候卖一万一，但不幸刚开盘就遇到了市场严重内卷，
隔壁的城发泰颐新城在品牌、性价比、位置上都要略胜一筹，
导致新力项目开盘难产，勉强开盘之后去化困难，接二连三的换了多任营销总之后，
最后还是采用了降价这个最原始最暴力的策略。
降价后立竿见影，跻身周度销售排行榜前五。
虽然现在还没交房，但可以预料到的是，未来的质量肯定不会如宣传的那么好。
面对价格战的房子，大家再怎么谨慎都不为过。
毕竟后续维权，基本没啥戏。
最好的例子就是中梁，海志府都烂成那个样子，楼梯一脚都能踩坏。
结果呢？不还是业主持续大半年的维权，人家中梁不在乎，正大光明的在烟台电视台打着广告，
宣传标语就是：我们家质量好，品质为主，重新定义烟台人居新标准。
呵呵。
维权，不如买房前擦亮眼睛。
当全部购房者都抵制不良经营、有质量前科的开发商，让他们没有一丝市场，是倒逼开发商做好品质最好的办法。
但，购房者很难有这样的把控力，
而背后又没有人帮他们把关，那就造成，烟台房产市场乱象频发。
无序竞争，是烟台楼市全面内卷化最大的根源所在。
04
从新力的案例上来看，烟台房企的内卷恶果还有一个：
这是新力在烟台第一个项目，估计也会是最后一个项目。
市场这么差，反正我在烟台也没有什么根基，目前房企的发展已经不适合快速开城，那就不来烟台了吧。
恶性内卷的市场，会逼走新来的开发商，
同时也已经逼走了很多老牌开发商。
烟台的市场有7成是品牌开发商的项目，这个特点和2010年的烟台市场相比，已经发生了颠覆性的变化。
但烟台政策并没有及时跟进适应这种市场的巨大变化。
品牌房企在城市发展的底线是，要在这个城市有一个自己的分公司，这样才能发展空间更大， 也更加灵活。
但品牌房企也有自己的评价标准，如果一个城市市场规模不够大，中长期不被看好，那么就没必要在这个城市继续设立分公司。
2020年，融创烟威公司取消，合并到青岛；
2021年，华润烟威公司取消，合并到青岛；
据说，中海也快了；
招商、恒大和碧桂园一直就没有烟威公司。
金地和力高，在金地浅山艺境和力高阳光海岸到尾盘阶段时仍然没有拿到大地块，未来漂浮不定，大概率也不能重现当年辉煌。
看似被品牌开发商包围的烟台，其实真正有烟威公司的，就只剩下万科和龙湖。
其他都像昙花一现，在2017年市场爆火的时候进入，在2021年市场下行时悄然归到青岛。
内卷，让烟台房产市场出现倒退的风险。
05
正如前面所说，这件事解决起来并不难。
强行禁止价格战，是避免烟台房产市场继续内卷的唯一办法，也是迫切需要执行的办法。
让品质再次成为人们买房时最重要的参考，倒逼开发商做好产品，做精产品。
人口流入几乎没有，刚需市场完全可以依靠二手房市场支撑，此时的烟台现在已经进入到全面的改善时代。
而产品力，理应成为房企竞相追逐的唯一方向。
抓住这个方向，可能会耗时很长，但绝对是值得长期坚持的
正确方向。
