2018年12月18日，菏泽住建局突然发布了一个文件，
文件名字很长，叫做《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》。
熟知文件规律的二狗看了一眼标题就说：棚户区改造是引子，市场平稳才是目的。
文件字数很多，但市场只看到了四个字：
取消限售。
很快，这份文件被全国各大专家和媒体解读。
一向低调的山东，怎么也没有想到会有这样一天，因为菏泽的一个楼市调整文件上了全国热搜。
欣慰的是，菏泽这个政策是真给力。
菏泽2018年全年商品房销售额达236.2亿，而2017年这个数据只有167.3亿。
一个政策让销售额涨了42%，让开发商多卖了68.9亿。
两年又10个月后，烟台遇到了和菏泽当年一样的困境。
据腾策数据，2021年1-9月，GDP全国20多名的烟台，主城区的商品房只卖出去27323套，比2019年少卖8189套，下滑了23%。
这还是恒大偷梁换柱贡献了1083套后的成绩。
二狗说，看到房企销售排行榜的时候，第一次感觉恒大这个名字那么亲切，为烟台市场稳定在数字方面做出了巨大的贡献。
这个时候的烟台楼市，已经完全乱套了。
一个又一个顶级开发商试图在莱山突破改善产品天花板，然后，一个又一个的改了规划。
一边喊着重树烟台标杆，一边悄悄的把面积改小、把楼层数改高。
有一天晚上二狗拉着我盘点了一下改过规划的项目，发现一只手都不够用的。
都已经开盘了又改规划就像是临阵换帅，是项目营销大忌，但显然，开发商已经顾不了那么多。
几年前万科喊出的那句活下去，
现在成为除了万科之外的品牌房企的头号目标。
据说万科当时还把活下去这张图片外泄的员工处罚了，现在来看，那名员工，
才是房企的吹哨人。
在楼市里摸爬滚打近十年的二狗说，这不是烟台楼市第一次遇到困难，但却是烟台楼市史上最难的一次。
因为，救市的人没了。1-9月销售排行榜上，
前十房企有8个是品牌房企，但却只有1个有烟台分公司。
其他房企都悄悄的撤出烟台，归入老大哥青岛。
想要供应端对楼市进行调整，已经无计可施，更何况现在的品牌房企，自身难保，区域收缩是板上钉钉，烟台GDP二十强的故事只能用一次，再往后就不管用了。
本地房企最听话，但这几年被蚕食的所剩无几。
救市唯一的路径，只能扩大需求。
上周，烟台有了大动作，
这次一口气联合了6家政府机构，
分别是：市公安局、市人社局、市自然资源和规划局、市住建局、市农业农村局。
会上发布了一个文件《烟台市人民政府关于深化户籍管理制度改革促进城乡融合区域协调发展的实施意见》，
名字依然很长，新sir看后给总结出来几条：
1、各路好汉青年，大家想来就来，烟台热烈欢迎，在买房和生活给予照顾。
2、各位打工人对不住了，之前对大家以及家属有所懈怠，今天敞开大门欢迎，来了就是烟台人。
3、文件上说终极目标是探索实施城乡双向流动制度。但应该不会有太大悬念，会成为由乡入城的碾压流。
4、对于烟台楼市是绝对的利好，而且主要利好刚需。
利好刚需，是目前烟台楼市最好的消息。
也是目前烟台楼市破局的唯一办法。
最近有很多粉丝跟我吐槽，说自己想要换房，但是突然发现，二手房卖不动。
甚至有几个粉丝，感觉自己的挂牌价已经很便宜了， 还是卖不出去，我问他们挂了多久了，
他们中最短的挂了
一年。
卖不动，就买不动。这是烟台楼市最大的症结所在。
链家数据显示，烟台目前二手房挂牌52534套。除去龙口、莱阳等县级市，烟台城区大概还有4万8千套二手房。
烟台楼市缺乏产业、缺乏人口，但更加缺乏的，是信心。
有的人因为房子卖不出去而无法置换。
有的人，因为担心房价下跌而不敢继续买房。
还有的人，担心以后房子卖不出去，而不敢买二套或者置换。
解决烟台楼市问题，其实本质上是解决民众对烟台城市发展的信心问题。
2020年，烟台全市商品房销售面积为1038万平米，菏泽是910万平米。
王大爷经常跟我唠叨一句话，他在世纪华府门前摊了10年的煎饼，见证了莱山主城区10年的发展变化，
但他怎么也想不明白，烟台GDP是菏泽的两倍多，怎么房子却和菏泽卖的一样多呢。
我安慰他说，烟台憋着大招呢，
让政策再飞一会，你到年底看看。
