01
沿着港湾南大道一路往北，过了铁路便是环海路。
环海路的一边是烟台港码头，而另一边是一排破旧的平房，这个地方在3年前，是烟台话题最多的板块。
路的最南边是烟台海上世界展示中心，曾经接待过很多次省、市级领导的视察，是烟台当年九大片区中唯一的省级重点项目。
路的北边，就是幸福新城。
大面积的拆迁迅速推进，幸福新城的规划图随着广告、广播、宣传单页等出现在烟台城市的各个角落。
招商、万科、中瑞鼎峰、新城、金茂、恒堃、上实等十几家开发巨头悉数入驻。
但在2021年后，随着城市规划的更改，这里被政策遗忘。
2022年叠加疫情和开发商爆雷影响，这里也成为烟台房价互踩最严重的地方。
先是闽系房企三盛烂尾，蓝光未来城项目仓促转让。不久后，感受到板块寒意的带头大哥果断降价，降价的效果立竿见影，据腾策监测数据，7月份项目以近1.3万的销售面积爆表，是第二名的2倍多。
带头大哥带头大割
大哥降价后并未去监管机构喝茶，其他开发商似乎明白了什么，于是也开始送3个车位、送宝马、送公寓。幸福新城的各个项目开始互相踩踏。
很快，这种情绪蔓延到整个烟台，几十个项目不是在降价，就是在申请降价的路上。
而购房者，更是抱着看客的心态，
在等开发商互相踩踏的最后一脚。
据说，后来踩急了的开发商，开始在马路上撒铁钉子。
02
10月初，张波找我咨询买房，张波说他是我的资深粉丝，目前在深圳工作，是个烟台土著。
在外面漂泊了几年后，想回家结婚过安稳的生活。
他说他工作还没定，大概率是在莱山或者芝罘，所以房子也就要在莱山和芝罘都方便的地方。
两区交界处的项目不多。挨个给他介绍一遍之后我发现，我很难明确且放心的给他推荐项目了。
烟台的很多项目，要么就是曾经因为减配被维权，要么就是
卖的太少了，维权人都凑不起来几个。
项目已经完全没有了当年开盘时热闹和欣喜的精气神。
于是，我们扩大了范围，把观海路和山海路的项目都圈了起来。
他说预算150万，我划掉了几个；他说要居住舒适，起码不那么局促压抑，我又划掉了几个；他说要保值增值，我想了好久，勉强留下了2个。
这，就是烟台目前楼市的现状。
存量项目真的有很多，但值得买的以及放心买的，就那么几个。
张波说他其实已经看过了烟台的好多项目，但一直处于观望心理。因为价格问题总是能突破他的心理底线。
最早他看的是胜利南路的龙湖春江天玺，等到龙湖有了优惠之后，另外一个中介又对他说，旁边还有个项目，
比龙湖可便宜太多了。
张波问我：烟台的项目比着降价，是不是还可以等下去？
开发商为了能更好的卖房而降价，但现在，降价反而成为他们卖房最大的障碍。
烟台的购房者也是真的单纯，单纯到他们甚至没有想到过，现在的这种降价形式，项目会有烂尾的风险。
一个朋友买了高新区吾悦广场，签完合同后很开心的给我说：这个项目性价比好高，首付才十万，而且吾悦广场旁边生活很方便。我本能的打出了两个字：好运。
但想了想，删了好运，换成了：恭喜，好运。
总有人说烟台房价太贵，房价下降之后，他们选择了买入。
但更多的人就像张波一样，持币观望。
虽然大家已经接受买房不能暴富这个现实，但还接受不了买完后辛苦钱随着降价而蒸发。
在地产媒体从业十多年的梁子前几天在公司“毕业”了。酒酣之后梁子开始吐槽烟台楼市，他说烟台一年几百亿的楼市，
现在大家都在杀鸡取卵。
烟台这个城市真的很好，很多痛苦都可以消失在千年不变的浪声里。比如说当年办证难的问题。
现在人们在买降价房的时候，就没有去考虑，未来证能不能办出来。
在降价之前，开发商的盈利大概是10%，现在降价普遍在20%，现在的开发商，是在亏钱10%来卖房子。
牟平区某项目更是打出3616元起的口号，而牟平上一个用低于4000价格收割市场的开发商是，
恒大。
刚开始降价的那几周，烟台成交量暴涨到周500多套。而现在，又跌回到周300多套。
喝到最后我们两个都陷入了一个深思：
如果一开始监管能够守住价格底线不放松，那么市场现在会是怎样的一个景象呢？
03
在卷完降价之后，开发商又开始卷定价逻辑，保利明玥春江拿出一栋楼，共计24套洋房，一口价160万，先到先得。
看到消息后我发了一条朋友圈：为什么开发商全部选择降价，而不去提升自己的产品竞争力。
如果说2019年是因为周期下行，2020年是因为疫情影响，2021年是因为信心不足，那么2022年，
烟台是要采取一些措施，让楼市尽快筑底反弹了。
不去制止降价，只会让购房者对于市场的信心继续滑坡。
二狗说他研究了过去10年烟台楼市的成交规律，发现其实烟台楼市现在算是回归到了一个正常水平，比起2018年的高峰期成交量下跌了一半，但也要认识到，不是现在下跌，而是2018年暴涨了一倍。总结一句话：
由奢入简易，由简入奢难。
但在杭州，单价2万的刚需和刚改项目开始疯狂卷产品。
主材基本都是大面积玻璃+铝板，有的项目用了三面高级灰的铝板，甚至有的项目用商量“四面铝板”，而铝板是比干挂石材要更贵更高端的材料。
在精装配套方面，厨房三件套用西门子，卫浴用杜拉维特和汉斯格雅。
我对梁子说，要是烟台的开发商也能这样去卷产品就好了。
梁子说我太过于单纯，产品力设计是一件极为复杂且艰难的事情。
甚至是一门关于空间与场景的学问，没法彻底的标准化，更依赖于“手感”和“机遇专业的直觉”。
但我还是不懂，正确的方向，即使很难，不应该也要敢想敢做敢拼吗？
如果说依赖开发商自己很难完成产品力的升级，那么加上监管、资本、城投等的配合，事情还没到绝路。
烟台是一个很神奇的城市，虽然很多人对烟台没有信心。
对于烟台人口、经济发展、城市战略决策、地铁是否应该修建，都经常吵的不可开交。
但不可否认的是，烟台是一个有魅力的城市，有着37°海岸线，有着美丽的海景公路，和万华、龙口裕龙石化项目，虽然不是什么光鲜亮丽的高精尖，但也人口和GDP不会滑坡。
有这个底子在，把价格内卷，引导到产品力内卷。
这才是烟台楼市未来发展的方向。
